[摘要] 对刚需群体来说，捡漏时一定要仔细甄别，注意避开地王项目和拿地价过高的项目，必要时也可以选择现房；至于对居住品质要求严苛的豪改群体，建议直接选择二手次新盘。
来源丨米宅北京
作者丨钱掌柜
1
前几年，买房似乎是一件很容易的事情，只要口袋里有钱，闭着眼睛买就能赚得盆满钵满。
如今，“买房”这件事儿似乎变得格外复杂：
买入后被深度套牢、交房后迟迟不下房产证、买到有严重质量问题的房子...这类悲惨的事件仿佛每天都在发生。
究其原因，还是时代变了，房地产的玩儿法也变了！
巨轮已然转向，你的思维也要及时转变才行。
昨天，一位粉丝向我咨询，她最近在考虑买一套改善房，三居或四居都可以，预算2000万左右，也可追加到2500万。她看了“泰禾西府大院”和“首开国风尚樾”，问这两个盘哪个更好些。
这位粉丝并没有固定具体的区域，除了那几个远郊区之外，其余都可以选择，但有一点非常重要，那就是：居住品质一定要高！
而我给出的建议是：以你这样的预算，不如放弃新盘，直接考虑高品质的二手房！
为什么？
且听笔者细细道来。
2
最近一周，大家听得的，应该就是“开发商降价促销”了吧。
从的湖北恩施、到郑州、再到天津、广州、武汉、济南、合肥，一时之间，似乎各地都在打折。
关于这一点，之前我们也已经讲过很多次了：
今年下半年，是开发商集中还债高峰期。而在这个紧要关头，融资渠道又全面收紧了。
虽然借钱基本上是行不通了，但欠的债终归是要还的。所以，苦逼的开发商们只能选择“以价换量”来加速回款。
眼看九月份马上就要来了，预热必须走起来！
这时候，有个别项目折扣还是比较大的，比如天津团泊的富力新城，降了1/3，天津旺海公寓6-7折...
面对这么大的折扣，刚需和刚改朋友们还是比较激动的，特别是刚需。
也对，之前价格高的时候买不起，现在好不容易等到房价降了，还等什么？赶紧买吧！
但笔者想说的是：
面对打折促销，很多人只看到了捡漏的机会，却不知道，一种更大的风险正在酝酿，那就是房子的质量问题。
3
我们不妨来思考一下：
什么样的房子最容易降价？
细心的朋友可能已经发现了，上文中提到的那些楼盘，大多数都分布在郊区。楼市下行期，那些配套不完善、又没学区支撑的远郊楼盘，会扛不住。
但是，各位不妨反过来思考一下：远郊盘就一定会降价吗？市区的楼盘就一定不会降价吗？
笔者认为：对于开发商来说，他们追求的，是利益化。如果不是实在无路可走了，没有一个开发商会愿意降价。因为这样做不仅损失了利润，还要面对前业主的“维权”。
所以，只要资金还能撑得住，他们都会选择挺一挺。说不定熬过了这段时间，以后回暖了还能卖个好价钱。
这样来看的话，那些降价的楼盘，多半是因为开发商极度缺钱了！在这种情况下，你还指望他们能好好建房子吗？万一将来交房后出现了质量问题，又该怎么办?
之前我们讲过，要尽量买大开发商的房子。可是，现在来看，知名开发商也不见得靠谱了，就连某科、某园这样排名在前几位的开发商，尚且有出问题的项目，何况其他？
最近，笔者在后台看到一条这样的留言：
这位粉丝，可以说算是很懂行了，挑的项目售价是楼面价的4倍多，但即便是这样，依然没能逃脱房屋质量低劣的命运。
楼市下行期，要想买高品质的住宅，着实不易。
4
究竟如何才能避开质量低劣的产品呢？
笔者认为，的办法就是买现房，所见即所得。但现在市场上的现房寥寥无几，还不一定能满足你的需求。
那该怎么办呢？
其实，二手次新盘也是一个不错的选择，而且，在同一个区域，二手房价格普遍比新盘要低。当然，限竞房、共有产权房、以及“限价”等特殊情况下产生的“一二手倒挂”除外。
我们继续来看那位粉丝的问题，笔者提炼了几个关键点：
1、预算2000-2500万（总价）、3-4居；
2、居住品质要高（其他不考虑）；
3、除了延庆、怀柔、平谷、密云、门头沟之外，其他区都可以选择，没有硬性区域要求
2000-2500万这个区间，在北京已经算是非常高端的改善了。目前北京成型的高端改善板块有：朝阳公园板块、亚奥板块、万柳板块、孙河板块、东坝（西北角）板块等等。
当然，各个区域也都有分散的高端改善盘，比如朝青的星湖湾、朝阳太阳宫附近的太阳公元、红玺台、望京的东湖湾，但这些区域都不能称得上是真正成熟的高端板块。
现在市场上在售的新盘之中，高端改善盘也不少，但在这些板块之内的却不多。
东坝板块目前有“利锦府”、“和光尘樾”两个新盘在售，但“利锦府”西边紧挨着回迁社区“东坝家园”，“和光尘樾”南边紧挨着另一个回迁社区“金驹家园”，居住环境杂乱，故排除。孙河板块也有在售新盘，不过都是限竞房。朝阳公园、亚奥、万柳三个板块无新盘。
5
其实，如果追求居住品质，笔者认为：亚奥板块和朝阳公园板块都是十分优越的。
朝阳公园板块的“泛海国际”、“棕榈泉”、“公园大道”、“观湖国际”，亚奥板块的“紫玉山庄”、“国奥村”、“倚林佳园”、“上林世家”等，放在全北京来看，都是拿得出手的小区，片区整体居住环境也不错。
关于这两个板块之前我们都已经讲过不止一遍，大家可回复关键词查看相关文章。
当然，这篇文章的目的并不是告诉你要放弃新盘选择二手房，而是，如果你是高端改善，对居住品质要求非常苛刻，那么，为了彻底避免买到质量低劣的产品，选择现房或者二手房。
当然，这个也要具体问题具体分析，像北京这样的城市，很多区域的二手房市场都很成熟，但如果放到以新盘为主的城市或区域，这个原则可能就不适用了。
最后，再强调一遍：
对刚需群体来说，捡漏时一定要仔细甄别，注意避开地王项目和拿地价过高的项目，必要时也可以选择现房；
至于对居住品质要求严苛的豪改群体，建议直接选择二手次新盘。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
