[摘要] 日前，“顺丰老总216套房，半年增值20亿”的新闻，惊掉了大家的眼球。要知道，20亿是顺丰半年的净收益。也就是说，顺丰7万多员工吭哧吭哧工作半年，和216套房放那儿干吹风，产生的收益是一样的。
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顺丰老总有216套房，
半年增值20亿！
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日前，“顺丰老总216套房，半年增值20亿”的新闻，惊掉了大家的眼球。
要知道，20亿是顺丰半年的净。也就是说，顺丰7万多员工吭哧吭哧工作半年，和216套房放那儿干吹风，产生的是一样的。
于是，一众网友大吐酸水的同时，也对王卫这216套房产生了浓厚的兴趣。
毕竟，这几年国内一线城市的房价涨幅并不高。从7月数据来看，北京、上海的二手住宅价格不涨反跌，就连深圳都只涨了2.6％。
-今年7月各城市房价变化-
如果我们按照3％的涨价幅度倒推，那半年前，王卫的房子总价将高达666亿人民币（94亿美元）。如果真这样，那王卫今年的福布斯排名恐怕要改写：
显然，靠投资住宅半年赚20亿是不可能的。不过，事件很快有了反转——王卫的房子被扒出来了：
王卫的确有216套房产，而且其中有163套在深圳，仅深圳房产的总面积就有11万平米，以下是部分房产明细：
-王卫房产列表截图-
没错，就像上面的房产列表展示的一样，王卫的房子大部分都是写字楼，属于商业地产，而不是网友们猜测的住宅。
最要命的是，这样一来，王卫的房子半年增值20亿是完全有可能的。毕竟2016年深圳写字楼的售价每平米就涨了2W元，而王卫深圳的房子足足有11万平米……
02
商业地产VS住宅地产，
到底有什么不同？
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为什么同样是216套房，商业地产和住宅地产创造的投资，完全不同呢？
从本质上来说，两者虽然都是地产投资，但在投资规模、模式、交易体系等方面，完全不同。
首先，商业地产是指用做商业用途的房地产，比如公寓楼、写字楼、百货、购物中心、厂房、加油站等。而住宅地产，是承担着居住刚需的。
其次，两者的交易规则完全不同。关于这一点，我们举例说明。
-物业基本信息-
图中展示的是美国西雅图的Tyee出租公寓，公寓楼内设有单身公寓、一睡房、办公室、地下车库以及公共洗衣房、储藏区等。
整栋建筑只有一个产权，是不能拆分成多间房出售的，是很典型的商业地产。
在Tyee公寓旁边，还有一个情况相似的Levere出租公寓，两栋公寓是一起出售的。
如果是住宅，那么开发商会根据自己项目的地段、配套、面积等因素进行定价。最终房价会以每平米均价以及每个户型的总价，呈现出来。
但商业地产不同，它们的报价是根据上一年的净和资本化率反推出来的，严格来说是“将当前或潜在的NOI除以该地区的资本化率，得到的就是一个包含利润和运营费用的销售价格”。
对于我们举例的这套出租公寓：
-两栋物业的现状和市场标准-
NOI就是它去年的租金净，也就是＄379，205＋＄315，885＝＄695，090。
资本化率，就是市场普遍认同的这类出租公寓的 。
租金净除以市场认同的，就是正常的售价了。当然，买卖双方会在这个标准价的基础上，进行砍价，并非是一锤定音。
在这套交易规则的基础上，你应该能发现商业地产和住宅地产的差异——盈利模式。这也是投资商业地产的核心所在。
03
如何投资商业地产？
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由于商业地产的售价是根据当前的净、市场上的反推得来的，所以商业地产盈利的核心就是——物业的运营能力。
还是以前文的两栋出租公寓为例：
-前景图解-
卖家出售时，两栋公寓的租金总是＄695，090， 只有3.5％左右。
而同时期，按照市场正常水平，这两栋公寓的租金总应该能达到＄1，082，728， 在5.4％。
也就是说，如果我们可以通过增强运营能力，从而提高租金水平或者增加入住率，那么就能将这两栋公寓的租金提升54％（达到市场正常水平）。
而按照商业地产的定价模式，租金的增长几乎就是物业价值的等比例上涨。简单来说，等我们卖出的时候，可以赚取54％的房价涨幅。
所以，人们在投资商业地产挑选项目的时候，对于那些运营现状特别好、特别高的项目，反而并不怎么感兴趣。
因为这意味着物业的上升空间很小，物业价值很难进一步提升，那么我们的利润空间也会被压缩。
相反那些地段条件不错，但运营现状欠佳的项目，更受欢迎。因为我们可以轻松提升物业的，然后赚取物业的增值。
这和商业地产选择高的项目，是完全相反的。
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关于美国商业地产的补充说明
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有人可能会好奇，我们为什么一直说美国的商业地产？
因为美国是全球的商业地产市场。而大的市场规模意味着更多的投资选择、更有效的市场定价以及更灵活的退出方式。
-2017年各国商业地产的规模-
美国商业地产规模接近英国的3倍，德国的4倍，法国的7倍
一个最简单的例子，就是美国商业地产的流动性非常高，这让投资者在购买和出售上都有更多的选择，也可以享受更多的便利性。
-美国商业地产的简单分类-
实际投资时，一般是几百万美元起步，上不封顶。
另外，从市场表现来看，美国商业地产的夏普比率比其他投资类型要高出很多。这意味着在同样的投资风险下，美国商业地产可以创造更高的。
并且，美国商业地产市场发展成熟，回报比较稳定，各项制度规范也更完善。作为投资来讲，是非常不错的选择。
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