[摘要] 公募REITs将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品。REITs能够有效链接整合产业行业，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。
中国房地产行业下半场，地产与金融的结合更加紧密，房地产金融为行业创造巨大价值和发展空间。REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式，是非常具有代表性的房地产金融创新工具，也将成为中国房地产金融未来重要发展方向。
公募REITs将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品。REITs能够有效链接整合产业行业，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。
No.1
何为REITs
所谓REITs，即房地产信托投资基金，是通过将流动性低、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，通俗而言，这一过程将资产过于庞大、难以流通的不动产进行证券化，公募REITs让中小投资者的资金可以“集合”起来进行投资。
由于相关政策环境仍不匹配，尽管一年来对公募REITs的政策支持及鼓励不断推出，国内始终未有真正意义上的REITs出现，结合了国内实际情况而推出的各项类REITs也遇上了瓶颈，2019年类REITs的发行数量骤减。
据《2018年上半年中国REITs研究报告》、兴业证券发布的《一文知晓中国类REITs市场》等数据，2018年上半年，国内共成功发行6单类REITs产品，发行总金额97.81亿元，而2019年上半年，共发行5只类REITs产品，发行金额约57亿元，同比减少47.71％。
美国康奈尔大学地产金融教授刘鹏表示，公募REITs、类REITs链接着超过百万亿的存量物业，美国的REITs市值已经超过万亿，只要国内的REITs真正开闸，就意味着一个规模上万亿的存量市场被打开，“市场已经做好了准备，但是今年大概率出不来。”摘自：经济观察报，作者系经济观察报记者饶贤君
No.2
商业地产新机遇
国内的地产开发商在融资方式上，主要以银行贷款为主，不少商业地产项目银行贷款高达70-80％。但随着监管趋严趋紧，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，开发抵押贷款要“四证齐全”，房地产企业来自银行的信贷受到一定制约；另一方面，长期以来这种以银行为主导的单一融资模式，导致整个房地产业的风险较为集中在银行系统。
而现在我国商业物业融资总量在1300亿，以银行贷款和非标融资为主，融资成本在6％-15％。反观美国，整个市场容量在11万亿左右。中国商业地产证券化还有巨大空间，而且金融支持实体，证券化是特别适宜的实现路径。
面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。REITs则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来前景广阔的发展方向。
No.3
REITs对商业地产的意义
国际上的商业物业集团，无论是澳洲的西田（Westfield）还是美国的西蒙（Simon），都不是开发商背景，都是零售企业转型过来，而且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。因此，国内企业在不断提升商业地产管理能力同时，应当把搭建REITs平台视为重要战略。
REITs帮助商业地产盘活存量资产、快速回笼资金。企业将运营较为成熟的商业物业打包设立REITs并在公开市场发行，能够实现资金快速回笼，同时持有部分REITs份额，享受未来分红和物业。
REITs可推动改善财务报表，部分实现轻资产化，降低资产负债率，提高权益。
目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离，可以提升租金实效。
从金融视角看，REITs不同于传统投行业务，更重视通过持续性运作管理，提升 、挖掘物业价值，借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。从地产视角看，REITs不仅是一种融资工具，将成为一种新的商业模式，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。摘自：作者丨刘洋REITs行业研究总编
No.4
凯德“REITs＋PE”
凯德集团于2001年提出“轻资产战略”，其中包含剥离非核心业务，以费用模式代替资产模式，引入基金管理平台以提升资产证券化率。随后，凯德先后发起首支REITs和新加坡本土PE，探索“REITs＋PE”模式，并将这种模式复制到中国市场。
凯德中国主要通过收购的方式拓展房地产业务，可以概括为“三部曲”：首先，买入老旧物业；其次，改造物业，通过提升容积率，重新策划定位招商和商户汰换等方式提升物业的自有价值；最后，以高价出售或资产证券化方式退出物业。
凯德项目资金链及运作流程
其中，PE项目培训期以股权形式参与项目，解决凯德开发和收购融资难题。这使得凯德可以用较少的自有资本撬动更大的项目。为了掌握主导权并控制风险，凯德的持股比例一般超过50％。等到项目培育成熟之后，REITs介入收购，凯德和PE实现退出。
显然，凯德的“REITs＋PE”模式，不仅为项目提供了完整的解决方案，而且还将不同风险偏好的投资者吸引和匹配到了项目的不同阶段。
从项目角度看，开发阶段PE介入解决了凯德单独开发项目融资难的问题；项目开发运营之后，REITs的介入使得项目可以迅速出手，凯德可以迅速实现项目，提高资金周转率。
从投资者角度看，物业培育期风险大，PE参与，享受项目开发成功带来的巨大增值；物业成熟期风险小，REITs参与，享受成熟物业的稳定。凯德居于其中，形成地产开发、PE、REITs三者互补。
结合衡量写字楼资产是否足够的几个指标，可看出运营管理的重要性。
首先除了租金之外，还有其他很多部分，租户风险部分，会统计租户面积，以及前十大的租户的月租金和租赁面积，包括整个楼里面租户面积大小分析和行业构成分析等组成。不太建议一个楼宇里的行业是高度聚集的，高度行业聚集的楼宇一旦该行业出现问题，楼宇的空置率会激增或者激减，从金融资本市场衡量楼宇中很清楚看到。
除了租户风险之外，还有一个合约风险，会在上市之前核对楼宇里面续租和退租单元，以及出现的单元转移行为，会统计未来六个月到一年之内的退租、换租和续租等名单。在经济指标这部分，会统计楼宇的整个租金趋势，而不是此刻的租金。
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