[摘要] “若干大面积租赁交易于2019年第二季度完成，致使琶洲地区的市场去化速度快于预期。”
强劲的吸纳量使琶洲写字楼市场表现较其它子市场更为抢眼，而珠江新城的消化速度有所放缓。
•2019年第二季度，广州甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量与上季度持平。
•第二季度，广州甲级写字楼租赁市场需求维持平稳，全市整体空置率环比下降0.8个百分点至4.1%。
•第二季度，珠江新城空置率环比上升0.1个百分点至4.9%。然而同期，琶洲子市场的空置率环比显著下降5.1个百分点至3.6%。
•第二季度，广州甲级写字楼市场平均租金环比下跌0.2%，至人民币每平方米每月181.3元。
•季内无写字楼大宗销售交易公布。
•预计下半年写字楼租赁市场表现将相对减弱。七个新项目计划于2019年下半年入市，预计届时全市平均空置率将有上升，租金增幅将有所放缓。
供应
第二季度，广州甲级写字楼市场无新增项目入市，总存量于季末维持在510万平方米。
需求
整体而言，尽管市场参与者对一些外部经济因素的顾虑升级，如中美贸易争端的升级及其对国家和本地经济表现的潜在影响，但本季度广州甲级写字楼租赁市场需求仍维持平稳。
市场展现出一个明显的趋势——多数情况下，美国一些大型企业的租赁需求更为疲软，其对经济和营商环境的潜在变化持更为谨慎的态度，年后一些机构停止员工编制的扩张或推迟招聘计。与此相反，随着中国与一些欧洲国家的商务关系与合作活动进一步改善与提高，一些欧洲跨国企业对投资广州表现出更大兴趣，并计划在本地扩张其办事处，继而支撑了对广州写字楼的租赁需求。
与外资写字楼租户大相径庭的行为相比，受乐观的业务增长及国内消费力（中国经济增长的主要拉动因素之一）支撑，内资企业的写字楼租赁需求持续畅旺，季内大量新租赁成交可见一斑这也抵消了某些跨国企业对广州甲级写字楼市场需求放缓的影响。
季内写字楼租赁需求来源于众多不同行业，包括TMT（信息技术、媒体与电信）、银行、生物技术、金融科技行业等。此外，一些专注于房地产领域的大型内资企业在写字楼租赁市场上亦十分活跃，吸纳大量新增写字楼供应，使得琶洲等子市场的去化速度远超预期，截至第二季度末，琶洲平均空置率环比显著下降了5.1个百分点至3.6%。然而，珠江新城一些写字楼有大量面积自年初起持续空置，致使该子市场的去化速度相对缓慢。因此，同期珠江新城的整体空置率环比上升0.1个百分点至4.9%。受上述因素带动，截至第二季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至4.1%。
租金
尽管广州甲级写字楼市场仍向业主方倾斜，且全市平均空置率有所下降，但2019年第二季度，市场平均租金环比下降了0.2%，至人民币每平方米每月181.3元。租金下降的主因是众多业主正调整租赁策略以解决因经济疲软所带来的市场隐忧，并获得更高的出租率。
市场展望
考虑到仅为个位数的市场空置率及众多国内外机构投资者投资兴趣的持续增长，预计下半年广州甲级写字楼市场将趋谨慎乐观。展望下半年写字楼租赁市场表现将相对减弱。七个项目计划于2019年下半年入市，总建筑面积约达32.9万平方米。届时预计全市平均空置率将有所上升，同时租金增幅或将有所放缓。
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