[摘要] 二线捡漏拉开大幕！下半年从城市到项目都有捡漏进场的好时机。像2017年的重庆、西安、2018年的沈阳、苏州这种机会，是必然要出现的。2019年楼市调控开启了新的游戏规则，意义重大，直接关乎未来房价和每一位买房人！
来源丨米宅
作者丨大白
1、经济下行承压，全球性大放水，来临？！
在过去的10天，国内外局势风云变幻。
以7月30号为起点——
7月30号中央政治局召开会议，定调下半年楼市。
7月31号中美上海谈判，约定9月谈判。
8月1号美联储宣布降息25个基点。
8月5日，人民币在岸、离岸汇率双双破7！对外，对内贬值格局被打破。
我们再来看国内——
7月30日，中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；
7月31日，央行官网提出要提高制造业贷款占比，加强监管高杠杆经营的大型房企的融资行为；
8月2日，央行2019年下半年工作会议，提出“因城施策”，加强房地产市场资金管控；
8月4日，申万房地产板块本周跌幅超5%，板块内房地产公司市值合计蒸发了上千亿元！
在过去10天，重磅信息密集度超过上半年的总和。很显然，这几件事是有关联的，而且都对未来影响深远的。
从美联储降息引发的一系列后续事件看，730政治局会议上对房地产的喊话，更像是提前对冲美联储降息对市场的影响，给市场提前打个预防针。
虽然，美联储的降息是意料之中的事，但这次降息却很有昭示性。
1、 这意味着，从美国、韩国、澳大利亚等发达国家，到俄罗斯土耳其印尼菲律宾等新兴经济体，全球已有21个国家加入降息大军。
2、 美降息的原因主要是对冲风险，应对通缩。由此可见，美国对未来经济增长的预期和对外贸易的问题是悲观的，不确定的。
总之，全球性的大放水，来了。可以预见未来全球资金使用成本更低，新一轮全球流动性宽松时代到来。
另外，特朗普减税的刺激经济效用已经结束，美国经济今年数据不会太好。
事实上，没有人会真的关心美国人民的水深火热，更多人关心的对我们的影响是什么？面对新一轮的全球流动性宽松，我们会面对什么？更多的朋友关心的是美国降息后，中国是否也会跟着降息？再具体一些的是对中国房地产意味着什么？
2、下半年楼市艰难，没有涨幅？！
先看美联储降息对中国房价影响？确实是有影响的。但是影响10%是有影响，影响1%也是影响。
但，如果影响1%，还值得关注吗？显然是不值得。
在《大白的楼市一线声音》第二季03期《利率收紧，房价会降吗？》我们专门讲过这个——
利率上升，房价下跌。利率下降，房价上升。这个逻辑是对的，但具体影响多少才是关键。我们经过量化可以确定的是——利率每加息0.25%，房价下跌1%；相对应的降息也是一样的。我们将利率对房价的影响量化之后，大约局限在±5%之内。
所以美联储降息25个基点，对中国房地产谈不上利空还是利好，只能说没什么影响，不重要，不要想太多了。
那么，中国会不会跟进降息？
只能说目前国内是有降息压力的，降息是时间问题，可能很突然也可能不会很快。因为国内现在最头疼的，不是流动性，而是钱最终能否传导到实体经济。国内迫切要解决的是降低制造业的融资成本，中小民营企业拿到钱，而不是资产的价格涨涨涨。
总而言之，下半年货币政策是宽松，定向降息是一定的。
那么，对楼市会是利好的刺激吗？关于这一点，730政治局会议已经明确——不将房地产作为短期刺激经济的手段，直白一点就是下半年没有涨幅。
那么，2019年下半年会比2018年下半年楼市更艰难吗？
3、2018.7.31VS2019.7.30
我们说历史总是惊人的相似的。我们可以横向对比一下2018年的7.31和2019年的7.30。
相比2019年的7.30，2018年7月31日，也是一个非常重要的日子，因为这一天有三则重磅消息出来——
1、中央政治局会议，坚决遏制房价上涨；
2、深圳调控再升级，发布限售新政，离婚算二套；
3、新华社发文，指出“控地价是控房价的基础；
相比，今年的7.30，去年的7.31，请注一个词眼，“坚决”，这是次，也是一次；深圳亦是成为在一线城市中实施限售的城市。
在2018年7.31之后，楼市可以用改天换地来形容。
先是从一线到二线整治：
8月1日，住建部公布“违法违规房地产开发企业和中介名单”，遍及北京、广州、天津、重庆等一二线热点城市。同一天，北京、上海、南京等30个城市全面开始开展治理房地产乱象专项行为，打击投机炒房行为。
接着是从一线到二线，土拍成交价及溢价率直接降温，流拍不断。
1、上海终至出让4幅住宅用地、1幅大型商业用地。其中，市中心内环内出让的杨浦江浦社区B2-03地块流拍。
2、苏州3宗居住地块未拍先流拍。地理位置优越，不是在主城区就是在地铁口。
3、杭州萧山南卧新城地块被旭辉以楼面价13473元/平拿下，相比2017年成交价跌了近7000元。
4、南京主城区西善桥G30地块溢价率仅0.88%；六合G34、G35地块均以底价成交。
再接着到了9月初，直接导致一二线地王项目崩溃，低价入市已成的选择。
再到9月底，一二线楼市行情逆转，从牛市末，走到彻底凉凉；比如成都凉凉、西安凉凉，武汉地王降价，南京土地流拍，上海二手再下跌等等。
再到10月份，万科活下去，碧桂园7折，降价维权，一二三线城市一片哀嚎。
至此，金九银十彻底没了行情；我们也同时看到，更多人开始对房子失去信仰。
11月份，开发商贡献了年度的降价促销，跑量回款，但市场反应依旧低迷。
于是，12月中，中央层面上坚持调控不放松，但允许地方政府因城施策。
自此，一城一策进入全新阶段。
这就是2018年7.31之后发生的事。那么今年7.30之后呢？
7月31日，合肥出台新政，对引发3次以上群访的房企暂停供地、预售、网签；
7月31日,大连发布限涨令：房价只准跌不准涨！跌幅不超过5%；
目前看，至少北上广深是没有跟进的，强二线也没有加压的趋势。
反而是8月6日：
上海冷不防的发了一则上海自贸新片区将放开限购5年变3年；
杭州抢人大战升级，本科补1万硕士3万博士5万。
从力度上看，今年没有去年那样“坚决遏制”的力度，这是非常直观的。甚至还有了反向操作。
4、三种调控模式下的时与机
但其实，我们想说今年更艰难。
因为艰难，所以不能下重手。但中国楼市”一松就忘我的疯”政策特性，决定了2019年下半年是极为特殊，极为复杂的半年。
相比2018年，2019年楼市已经从政策一刀切、房价大幅波动的时代，走向一城一策、一城一市、量价波动不显著的新阶段。我们至少会看到三种调控模式：
1、 托压，以强二线为代表
2、 稳控，以二线为代表
3、 提振，三四线为主
比如“托压”代表——杭州和成都：
杭州和成都的调控加码都是从土地入手，下的都是狠手。但又是完全不同的。
再比如“稳控”代表——合肥和大连：
虽然二者调控的重点都是“稳控”，但二者却用了完全不同的政策。比如大连从3月涨到6月，却要防止下跌超过5%。这是因为在过去一个月，国内多地发生因降价维权的群体事件，比如郑州某融项目，因降价遭遇的群体维权事件。
那么接下来将会有跟多的城市，更多的开发商面对降价维权事件。
说的直白一点，下半年从城市到项目都有捡漏进场的好时机。
相比强二线的托压，二线的稳控，三四线是提振，比如开封：
开封的取消限售，实质是提振市场，可以看得出三四线楼市对未来的恐慌。说的直白一点，对于三四线，接下来无论是放松限售还是降低门槛都是离场的信号。
因此，我们可以看到下半年两个关键词：
分化：一线不放松，二线一手压手托，三线自救。
捡漏：大量的人是生活在三四线的，是时候置换到更高等级的城市了。我们会看到更多的强二线向你伸出邀请的手，除了降低落户门槛，还会发布人才购房新政，以及购房补贴政策。
这就是一个非常有意思的事情的。一方面政府帮你压住市场不能涨，另一方面不断给出诱惑条件请你进场。
这不是捡漏是什么？
虽然730定调不把房地产短期内不会被拿来刺激经济，但长期来看，房产仍然会在经济的长远发展中占据着重要地位。因此，还是还留了两个直接利好地产政策：
1、 老旧小区改造
2、 促进城市群功能发展
我们知道旧改的主战场依然是三四线，但一线旧改从2010年开始试点，经过8年历程，到了2019年，本轮旧改全面启动的起点是沿着一线成功经验，全面启动旧改的二线城市。而城市群功能发展亦是以强二线发展为核心。
所以综合以上三点——
二线捡漏拉开大幕！下半年从城市到项目都有捡漏进场的好时机。
像2017年的重庆、西安、2018年的沈阳、苏州这种机会，是必然要出现的。
2019年楼市调控开启了新的游戏规则，意义重大，直接关乎未来房价和每一位买房人！
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