[摘要] 7月的最后一天，两宗备受关注的建设用地成功拍出。宗地一是位于青羊区瑞联路的住兼商地块，宗地二是位于锦江区林家坡片区的纯住宅地块。这两宗地均为“回锅地块”，曾拟于7月18日出让但因故终止。
7月的最后一天，两宗备受关注的建设用地成功拍出。宗地一是位于青羊区瑞联路的住兼商地块，宗地二是位于锦江区林家坡片区的纯住宅地块。这两宗地均为“回锅地块”，曾拟于7月18日出让但因故终止。
监控显示，截至7月30日，2019年成都主城各区中，锦江区和青羊区是土地成交宗数的两个区域，前者以1宗垫底，后者出让2宗紧随其后；这两个区域拍出的土地单宗面积比较小，平均每宗的占地面积不到30亩，“土地紧缺”是这两个区域的真实写照。
两宗地受到高度关注的原因不外乎以下四个：
两宗地的起拍楼面价都比较“扯眼球”，分列成都土地起拍价榜单的季军和亚军（截至7月30日）；
主城地块更受青睐，而青羊区和锦江区尤其受开发商重视；
宗地所在区域发展得都比较成熟，各项配套一应俱全，条件优越；
除了近期重新登场的“限价+竞移交”的竞拍玩法之外，两宗地的出让文件还向房企提出了更高的挑战：现房销售！
成都土拍起始楼面地价排行榜（统计截至2019年7月30日）
这是“现房销售”首次在成都土拍环节中出现，是成都土拍规则的“6.0版本”，房企拿地的难度进一步提升。
2016年至今，成都土拍规则进化史
PART1
拍卖结果
竞买现场意料之中的热闹，16家参拍房企全部签字到场。
一号宗地
一号宗地位于青羊区瑞联路89号，出让面积约29.37亩，为住兼商用地（商业占比上限不超过50%），计算容积率为2.0，起始楼面地价为13000元/㎡，未设置底价。
共4家房企参与了一号宗地的竞买，169号房企和180号房企紧咬对方不放。最终，169号房企龙湖地产竞得一号宗地，成交楼面地价14300元/㎡，溢价率10%。
二号宗地
二号宗地位于锦江区林家坡片区，出让面积合计31.51亩，为纯住宅用地，计算容积率为2.5，起始楼面地价为14000元/㎡，设有底价。
二号宗地的争夺更为激烈，6家房企迅速出价，当楼面价到16500元/㎡之后，竞争在168号房企和186号房企之间展开。168号房企出价19800元/㎡时达到限价，根据出让要求，双方将继续竞配建的租赁住房面积比例。
最终，168号房企广州华发房地产开发有限公司和成都市锦江统一建设有限公司联合体竞得了2号宗地，楼面地价19800元/㎡，溢价率41.43%，将配建并无偿移交2%的租赁住房（单套建筑面积控制在60-120㎡）。
这是华发集团首次在成都拍地。珠海华发集团有限公司组建于1980年，与珠海经济特区同龄，是珠海两家龙头国企之一，也是珠海的综合型企业集团和知名的领先企业，于2016起连续三年跻身“中国企业500强”，2018年位列352名，较2017年大幅提升94位。
PART2
一号宗地
宗地位置：青羊区瑞联路89号
净用地面积：29.3701 (亩)
土地用途分类：住宅兼容商业
成品住宅建设比例：100%
商业占比上限：49 %
计算容积率：2.0
可开发体量：3.916014 (万㎡)
起拍总价：50908.182 (万元)
起始楼面地价：13000 (元/㎡)
竞买方式：限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
宗地直击
一号宗地北至玉宇路（瑞联路），西至东坡北一路，南至琼楼路，东临水岸格林小区。地块呈长方形，形状方正。目前宗地已打围，内部无未拆除的构（建）筑物，但有少量的土方建渣和杂草，需要竞得人自行清理。
一号宗地周边及宗地内部情况
一号宗地位于城西中环至三环之间，目前距离宗地最近的地铁站是7号线的东坡路站，直线距离约1公里，不算近，宗地周边以底商为主，有不少的汽配汽修店面，城市界面稍显老旧。
不过，青羊区的教育资源优势在本宗地上得到了印证：宗地西侧就是成都泡桐树幼儿园和泡桐树小学西区分校，西北方向500米处是青羊实验中学附小，宗地以东500米处是青羊实验中学（优品道校区）。
一号宗地周边有完善的幼、小、初、高等阶段的教育资源
总的来说，一号宗地拥有非常丰富的配套资源：
青羊区中医院、青羊区第九人民医院、四川省妇幼保健院、金沙医院等均在周边2公里范围内；虽然宗地附近以底商为主，但东侧700米左右就是优品道广场，2公里范围内还有东边的仁和春天百货和南边的龙湖金楠天街；另外，宗地以南1公里范围内，可到达东坡休闲广场、东坡体育公园、清水河公园、天鹅湖高尔夫俱乐部等休闲场所。
一号宗地周边多公园绿地
市场扫描
一号宗地13000元/㎡的起拍楼面价刷新了青羊区土拍市场的起拍价纪录，居大成都第三。
青羊区的土地资源非常“稀缺”，从2016年1月到2019年7月30日，青羊区总共拍卖出让了13宗地，是主城各区中土地成交宗数的。除了今日成交的一号宗地之外，2019年青羊区仅拍出了两宗地，分别被四川金雁地产和新力地产竞得，其中金雁地块18512元/㎡的成交楼面地价是目前大成都的成交楼面地价。
2019年青羊区土拍成交情况
一号宗地所在区域缺货严重。统计显示，自2014年2月21日的土拍之后，一号宗地周边2公里范围内，仅成交了一宗地，即今年6月27日保利地产竞得的武侯新城地块。同时，区域内近12个月也没有商品房项目备案纪录，“缺地又缺房”。
机构数据显示，一号宗地东侧的水岸格林建于2003年，房龄已经超过了15年，目前小区的成交均价约18425元/㎡，南侧的浪琴湾，6月份的成交均价逼近2万元/㎡。
PART3
二号宗地
宗地位置：锦江区林家坡片区
净用地面积：31.51 (亩)
土地用途分类：纯住宅
成品住宅建设比例：100%
计算容积率：2.5
可开发体量：5.251085 (万㎡)
起拍总价：73515.19 (万元)
起始楼面地价：14000 (元/㎡)
竞买方式：设置底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
二号宗地位于锦江区东大街和一心桥南街交汇处以南，南至东四街。宗地外形不够方正，且紧靠的东大街车流量较大，后期住宅产品需要考虑噪音干扰。目前宗地已打围，内部的构（建）筑物已拆除完毕，但有少量的杂树杂草需要自行清理。
二号宗地周边及内部情况
二号宗地地处一~二环城市核心，距离地铁2号线牛市口站约500米，周边的交通、教育、商业配套自不必说：
除了最近的阳光新业中心，宗地二与太古里和万象城的直线距离也在2公里之内；
这一范围内还有包括盐道街小学、娇子小学、四川师大附中、七中育才学校以及四川大学等等知名学校，教育资源丰富；
医疗方面有成都市第七医院、西部战区空军医院、成都新华医院、攀成钢成都医院等
此外，宗地周边还分布有望江楼公园、双桂公园和塔子山公园等绿地。
二号宗地周边的阳光新业中心和七中育才学校
市场扫描
锦江区二号宗地14000元/㎡起拍，这一定价仅次于武侯区红瓦寺的阳光城地块（14124元/㎡起拍）。
锦江区土地同样紧俏。2016年至今，锦江区拍卖出让了14宗地，出让面积共567.8亩，在主城各区中垫底，单宗地块面积小。2019年锦江区仅出让了一宗地，即位于娇子立交内侧、三圣乡华新村的禹洲地块，成交楼面地价高达18400元/㎡，溢价率134.4%。
相较于一号宗地来说，二号宗地周边的房地产市场表现则要活跃些。
2015年以来，宗地周边2公里范围内，每年都有2-3宗土地成交，包括早期的望江名门地块（10933元/㎡，商业）、恒大中央广场地块（10550元/㎡）、新希望D10天府地块（9500元/㎡）、红瓦寺阳光城地块（15940元/㎡）以及成华区的卓越地块（13500元/㎡）。其中，新希望D10天府与二号宗地紧邻。
与宗地二紧邻的新希望D10天府
住宅方面，过去12个月内，宗地周边有多个商品住宅项目备案，其中仁恒滨河湾、环球汇天誉的备案均价约20000元/㎡，成发紫悦府备案均价约15067元/㎡，伊泰天骄均价27187元/㎡。另外阿玛尼公寓也有少量备案，备案均价高达45000元/㎡左右。
据消息，新希望D10天府的住宅产品预计于近期取证。此前，锐理君已针对该项目对成都的城市中心价值进行了梳理，本次出让的二号宗地与D10项目相邻，可作为参考。
PART4
关于“现房销售”
这是成都首次在土地出让环节提出“现房销售”要求，实际上，此前深圳、南京、杭州、重庆均已作出相关尝试。“现房销售”这四个字，对于房企、购房者甚至是未来市场走向都有深刻的影响：
>>>对开发商来说，主城拿地门槛直线提高，出价需要更加谨慎。没有了预售资金的支持，开发商需要通过其他渠道融资，资金压力增加，成本上升；
>>>对购房者来说，现房销售当属一大利好，但购房价格势必水涨船高。现房销售时，可以规避很多预售制下的“盲区”，消费者看到的是什么买到的就是什么。不过，“现房销售”一来成本升高，二来住宅供应周期拉长，短期内供需不平衡会刺激房价上涨，都会助推房价上涨。
因此，就“现房销售”这一游戏规则来说，短期内对于房价会有一定的刺激作用，但从长期来看，这一规定也给房企施加了压力，有利于从土地端调控市场。
昨天（7月30日）的政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再结合上半年郭主席关于“房地产过度挤占了信贷资源”的发言来看，不排除还会有更多的规则出台，来调控房地产市场。
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