[摘要] 2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会精彩继续，今天的主论坛与会嘉宾融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟发表《千亿融信的企业发展思考》演讲
【导读】告别黄金时代，现在的楼市，已走出舒适区，面对的是不断增大的不确定性风险。如何在规模与发展之间找到的平衡阈值？2019年的房地产行业将行至何处？在求“稳”的总基调中，又会呈现哪些新变化？
2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会精彩继续，今天的主论坛与会嘉宾融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟发表《千亿融信的企业发展思考》演讲。
今天的演讲主题是《千亿融信的企业发展思考》，很多媒体的朋友说融信作为一家上市公司，20多强，实际上在公众场合融信的声音很少，所以很多人不知道融信是一家有什么样特点的一家企业，今天利用这个机会简单介绍一下融信。
从图上看到4个数字，3年，39城，单价21672，2542万平方。先说3年，融信速度，应该来说目前在这个行业里面，从100亿到1000亿的跨越最短时间的3年，除了融信还有中梁，这个标签说明融信在过去的发展是非常快的。这三个图表一个是营收、总权益、总资产，3年我们各项的指标都有非常大幅度的增长，从67%到80%不等。3年累计拿地，16年到18年总额占总的投融资的63%。
39城，峰会论坛上听到很多业内的分享其实有很多规模差不多的企业，可能他们城市的差不多，有70、80家公司，甚至更多，融信只有39个城市，融信是区域深耕的城市。主要分成三大区域，一个是长三角，一个是海西和大湾区，还有就是中原和西南。我们主要是9个核心的城市群，海峡西岸、长江中下游等等，可以看到聚焦重点的区域，其实就是两大块，长三角+海西占了80%。我们有大部分土储在这些城市，长三角和海西中的4个城市为主，南京、上海、杭州、福州，项目的总量占39个城市的45%。
第三个数字21672元每平米的单价，说的是融信的品质。我们是2018年上半年销售500亿以内的港股内房股销售均价第2名，2018年上半年上市的房企均价排第6名，跟我们的产品和产品属性决定的。我们一开始比较喜欢在核心的地方一二线，在核心的区域拿地。注定了它一定是以做中高端和改善为主的产品。
到目前为止，有4大产品系的沉淀，世纪系、海月系、澜天系和中心系。因为我们的布局，因为我们的产品，我们企业有一个基因是品质的基因，70%是品质的基因，新拿地我们做一些创新和标新立异，70%的复制，70%的惯性，加上30%的创新。2542万平方，说的是土储，刚才说过了，土地的储备在长三角和海西、大湾区占了43%，大湾区是30%，土地的成本只有6356元/平方米，其实我们楼地比差不多是3.3%、3.4%，手上的土地是优质的土地。开发的模式是以招牌挂，以及一二级联动为主。目前已经开发的和正在开发的加起来，一二级联动的建筑面积有差不多700万平方。我们有一些特色的开发模式，城市更新是现在比较热的词，实际上从2009年之前就开始做城市更新的项目，就是旧改的项目。目前做了6个项目，加起来接近700万，现在做一些TOD的项目尝试，目前有2个项目已经落地。
融信被业内说是一匹黑马，如何从黑马到千里马，下面跟大家分享一下，有一些思考。后千亿融信，我们的未来在哪里。说到市场、经济、政策，台下有非常多的专家，我就不班门弄斧了。每个人对这些的理解都差不多，我们的机会在哪里。我觉得一个概念是城市化，中国的城市化是不到60%，跟发达国家还是有差距的。这两天的论坛不停提到的词是城市群、都市圈。城市群是未来发展的主要单元，城市更新有40亿平方的改造规模，4万亿的资金投入，这是未来房地产市场增长的动力之一。
融信在杭州进行了一些布局，主要由第三事业部负责。融信有4个事业部，第三事业部去年总的销售额应该集团的1/3，所以说把这个做为融信比较典型的事业部，用几做一个简单的分享，对同行一些想做区域深耕的有一些帮助。都说无品质不杭州，我在杭州待了三年多。媒体圈有一句话，你爱他，就让他来杭州做房地产，这里有非常高的制高点和氛围，喜欢这个行业的人如鱼得水，如果你恨一个人，也让他来杭州做地产。杭州是让人又爱又恨的地方，杭州有这么多年的深耕，业主对产品的鉴赏力非常的强，我们在杭州不到5年的时间，去年权益是排在杭州地区的第二名，当时做了哪些布局的思考，，地拿对了，第二，房子造好了。这也是第三事业部的逻辑，在对的时间，在对的地方拿了地，在2016年1月份的时候第三事业部只有3个项目，现在是52个项目，三年的时间发展非常快。刚才说了杭州是品质之城，在这个地方做产品，真的要打起12分的精神。这么几年确实战战兢兢如履薄冰，给市场呈现了比较好的产品。去年有2个在比较出名的网红盘，杭州创世纪和良渚澜天项目。城市深耕+品牌塑造，在做区域深耕的时候，逻辑很简单，20%-30%的地会在这个城市最核心的地方，70%-80%的项目在市中心和城乡结合的地方，要保持品牌的高地，专注做品质和中高端，不能下沉到五六线，在此过程中不能忘记了原来做什么，擅长做什么，我们总共40、50个项目，会有10个项目在市中心，结束了这些项目后会再新增，一直肩负着抗起品牌大旗的责任，其他的以流量为主，有些是以品牌溢价为主，5月20日是融信的品牌日。
第三，强骨干，1+N，所有的事业部都是以一个城市为主，往福建省周边进行渗透，去周边做一些渗透，杭州向浙江省其他的地级市做一些补充。我们希望杭州的模式可以成为融信探索今后发展并且可以复制的模式。2019年调结构为发展，我喜欢骑车，上坡的时候要奋力的踩，中途还要调整呼吸，为下一次的爬坡做准备。2018年合约的销售额是1200亿，今年是1400亿，15%的增长，规模不是未来头部企业的竞争力，我们觉得规模重要吗？其实在千亿之后，规模一定是重要的，但一定不是最重要的。在这个阶段，对融信来说，做强比做大更重要。第二个词是高评级。境内是三个A，境外是B，2019年持续提升评级，高评级为了有更多更丰富的资金来源的渠道，也意味着更低的成本。
强运营能力，市场再好的时候，也有很多企业倒闭了，市场再差的时候，的企业依然活的很好，练好内功是非常重要的，未来要提升运营效率、人均效能和产品溢价。使得我们未来在跑的时候跑得更好更快，姿势比同行更优美一些。
说到提升产力的时候，未来企业竞争更多的是这两端的竞争，前端和后端的竞争。昨天听了论坛非常有收获，昨天顾老师提到了住有优居、绿居，就是第四代建筑。未来对房地产公司，如何做更好的产品，如何做更好的社区，做数字化、智能化和符合市场以及小业主的社群。另外是服务，不单单讲的是物业的服务，服务更多是客户全生命周期的服务。
低负债，2017年的时候，负债是比较高的159%，2018年降到105%，今年有大幅度的下降负债率，通过两年的时间，优化债务结构，提高自己的安全边界，更好的管理安全边界。未来的规模增长在哪里，可能自己不能犯错，自己要做得好。你要等待对手来犯错，对手犯错的时候，你有资金准备好，而且你比别人反应速度更快一些。
我们致力于做优质的企业，准备盘旋而上。在没有机会的时候，练好内功，敬等待机会，机会到来的时候弯道超车。以上就是我的分享，谢谢！
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