[摘要] 7月16日，2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛在京举行。
7月16日，2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛在京举行，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜发表了题为《数据预判中国房地产市场趋势》的开幕致辞。
中指控股CEO、中指研究院常务副院长 黄瑜
黄瑜：尊敬的傅会长、各位企业家、媒体朋友们：
大家下午好！非常感动，这么热的天气感谢大家从各地来参加我们这次发布会，今天参会的几乎都是关注商业地产领域的开发商代表，同时还有围绕商业地产做出租、出售业务的经纪公司以及资管公司、金融机构、物业公司、媒体等，再次感谢大家。
在所有的客户、合作方，以及各界领导、媒体的广泛的关注和支持下，中指控股于2019年6月11日在纳斯达克成功上市。中指控股（CIH）是一家以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商业地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。我们以美国CoStar为标杆，构建中国主要城市办公楼、商铺等业态的数据及服务体系。
在过去已经积累的数据基础上，我们为房地产行业以及上下游机构提供了一系列的产品与服务。特别是基于数据的服务和SaaS服务工具，在商业市场内产生了比较深远的影响。未来我们要致力于商业地产，用大数据和创新科技赋能商业地产市场的发展。
经过20年的积累，我们已经有2300座城市的144万余宗土地数据，同时我们还有近40万个住宅项目和47000多个商业地产项目数据。基于这些数据，我们为整个房地产生态链上的服务企业提供服务，包括开发商、运营商，以及经纪公司、资管和物管公司，当然还有个人购房者、投资者、商家等提供全方位的、基于数据的支持服务。
今年我们推出的写字楼大数据，为写字楼客户提供了更加丰富的数据资源。同时，我们系统里还有丰富的商业综合体数据，为客户提供一系列产品。这些产品不仅是用原始数据构建出的各种服务，更多的是提供了一系列工具化的产品，让所有的客户能够更加便捷、直观的用这些数据，从而为其提供高效的决策支持。在此，我们基于数据为大家解读市场趋势。
谢谢大家！
中国商业联合会副会长、中国商业经济学会副会长 傅龙成
傅龙成：各位嘉宾、各位代表，大家下午好！
今天应主办方的邀请在消费升级和商贸流通业高质量发展这个总题目下分享四方面的内容。
首先，当前消费品市场的总体情况。
中国国内经济，原来说是风景这边独好，我们认为风景仍然独好，但是下行压力也在不断地加大。总体来讲，总体平稳，稳中有进。昨天国家统计局发布了2019年上半年国民经济宏观经济的情况，还是总体平稳，稳中有进。2019年1—6月份的GDP是45万亿人民币，增长了6.3％，其中一季度是6.4％，二季度是6.2％，上半年是6.3％。可喜的是服务业的比重达到了54.9％，表明服务业比重在稳步上升。住宿餐饮业增加了6.2％，批发零售业增长了5.9％。社会消费者零售总额是最能考核和分析商品流通规模和人民消费水平的重要指标，1—6月增长了8.4％。
第二，当前消费升级的现象和特征。
前段时间人们在讨论中国的消费到底是在升级还是在降级。有人认为方便面、榨菜的销售额在上升表明了消费降低的趋势，我认为是个别现象，这些消费占消费总量是有限的。大量的丰富案例说明中国的消费是在稳定升级的，我国每年有将近3—4万亿社会消费品零售总额的增加额，每年有大量的中产阶层人数的增加。
当然，消费升级并不是一味强调高档、奢华，它是一种有购买力支撑的消费升级，是有支付能力的升级，是指对商品质量、安全更加可靠、对绿色环保更加重视、对科技进步更加充分体现的一种升级。
第三，当前商业创新方面的思考。
进入新世纪以来，商业创新、业态更迭，我们不但跟上了世界商业创新的步伐，而且在改革开放40年的时间里走完了发达国家150多年以来商业创新和业态演变的历程。我们国家的网络零售购物占社会消费品零售总额的比重和网络购物总的数额，不管是相对指标还是额都超过了美国，成为了世界上网络商品销售规模的国家。中国的平台经济、共享经济、团购、移动支付等都成为商家和消费者共同的选择，受到了消费者的青睐。而且跨界融合成为流通业的主流，改变了过去年来百货商店同质化、千店一面的通病。
第四，对党中央、国务院持续的改进企业营商环境，尤其是商贸流通的营商环境分享。
营商环境是一个概念，是世界银行在考核企业开设运营和关闭执行合同等各方面所需要的法规政策、规制所需的时间、难易程度和经济成本等方面的综合体系。国家发改委昨天刚刚公布一份新的文件，就是要推出中国版的营商环境的评价指标，正在征求社会各界和中央国务院各部委的意见。不要多少时间，我们不会简单的采用世界营商环境的发布指标，我们会采用中国政府的权威的营商环境评价指标。
国务院今年以来，按照中央的决策，加大力度出台了减税降费的政策，这是党中央、国务院应对国际经济环境日益复杂、国内经济压力下行严峻局面，加快启动激活市场主体、企业活力的有利举措。事实上，减税降费的力度之大超出了有些企业的心理预期。
最后，中国有世界上的中产阶级消费人群，有快速的城镇化规模（商业地产业是城镇化建设的一个重要内容），有世界上分布最完整的产业体系，同时我们也在不断地升级。因此，中国靠挖掘内需的潜力就能够足以应对或者说大规模的应对国际经济环境转换的压力。从这个角度讲，我们中国商业联合会对中国经济的前景是有信心的。
大悦城控股总经理助理、大悦城地产总经理 周鹏
周鹏：现阶段的经济形势，从宏观上说稳中向好，略有隐忧；当前的商业运营中，存在多个消费迷象：
消费迷象一、趋势上，消费上行与下滑动因角力。从消费层面来看，消费永远是在升级的。随着社会的发展，财富的积累，消费能力一定是增加的。第二从产业结构来看，从二产业到第三产业比重的提升，这也是永恒的。所以整体来讲，一定是消费能力大周期的上行和小周期阶段性、结构性表现的疲软。我们不需要考虑宏观经济消费的阶段性下滑，而是要关注实体零售表现的疲软，同时电商的增长面临的瓶颈。2018年，百家大型零售企业销售额仅同比增长0.7％，实物商品网上零售额增长25.4％，增幅达5年来值。实体零售表现疲软，电商增长面临瓶颈，而消费力在增加，这表明不是实体商业结构性疲软了，而是整个零售业疲软了，零售业的疲软一定是供给侧出现的问题而导致的。
消费迷象二、内容上，消费升级与消费降级并存。从消费内容来看，消费升级和消费降级是并存的，中高端的消费，尤其是奢侈品消费在2017年经历过短暂低迷之后有所回升。其次从高端实体零售来看，尤其是北京SKP的异军突起，中端尤其是中端偏高的消费动力十足。另外社交类电商平台，如小红书、拼多多等社交类型的商业模式发展迅速，低端消费异军突起。消费降级”实质是消费者回归对产品本身价值的判断，形式上的降级实则是消费者需求的提高。
消费迷象三：渠道上，分化加剧。消费渠道乱象丛生：线上流量瓜分完毕，垂直电商成批倒下，社交类电商崛起；实体商业一半是海水一半是火焰；新零售叫好不叫座，部分模式被证伪。
消费割裂背后的动因来自于消费者的变化，也就是中产阶级的分裂。因为消费者受教育程度越来越高，现在是消费者主权时代。理智的消费者或者对性价比的理解重新回归，或者追求高品质，愿意为品牌附加值买单。另外，性价比侧重于价，进行比价的工具更加透明，相反的轻奢现阶段基本上消失了，这是中间状态。
同时，消费割裂的原因是客群极度细分，中产阶层的消费偏好差异化日趋显著，导致客群细分极大化。尤其是现在进入了微信时代，本意想借助微信利用好碎片化时间，结果是我们没把时间碎片化，反而微信把我们碎片化了。
消费割裂动因的另一方面是消费场景分裂。消费割裂更重要的表现在中产阶级消费场景的多元化，大悦城将年轻消费者分成六大客群并打造五大消费场景。独乐主义的人也有消费社交化的趋势。一个人或者独立生活，或者消费社交，或者讲究品质仪式，消费没有性，而是不同的场景下触发不同的消费属性，一个人身上存在3—4个消费属性模式。
面对阶层分化、客群分化、场景分化三大消费者分化趋势，供给端能否深入洞察、抓住未被满足的需求打造独特的内容，成为成功的关键。目前需求端与供给端产生了一定的割裂，消费者升级了，而供给端还是带着传统的开发思维，供给内容和升级的消费者不匹配，供给的方式跟消费者不匹配。
针对这些问题，大悦城一直提倡用服务业的视角构建我们的核心竞争力。从消费者洞察开始到建立粘性，到消费者的价值承诺，到承诺的兑现，到最后产生消粘黏性，产生情感认同之后做消费者的教育，消费者的变革和升级，反过来再继续形成闭环，进行消费者的再研究、再洞察。这是用服务业的视角进行挖掘，识别消费需求，甚至是引领消费前进方向。
大悦城定位年轻中产阶层，构建了六大思维：
一是客群思维，客群共享与共生，连线消费者。过去强调B2B2C，现阶段是（B＋B＋C）2C，重塑传统流量思维，客户资源共享、共建将不断弥补消费者与购物中心的鸿沟。
二是空间思维，大悦城依托场景内容迎合细分需求。在购物中心同质化严重的大背景下，场景打造成为了购物中心新的突破口。依托细分客群的不同需求，通过场景生产内容，迎合个性化需求，与顾客形成情感上的联结。
三是产品思维，满足消费者升级需求的内容提供。过去我们提到要拥抱网红，今天我们要善于发现一些网红背后的具有网红气质和传播属性，同时又有匠心精神的产品。消费者产品消费已经不限于功能上的满足，更加看重颜值、打卡、定制、文化属性。
四是文化思维，打造青年引力场，文化审美上引领城市青年群体。购物中心从哲学的角度来讲，高层面是宗教、文化、艺术、体育等等，购物中心仅靠产品已经很难留住消费者了，购物中心要有比较鲜明的价值主张，要有文化的包容性同样要有正向文化的引领性，成为目标客群的热点话题的诞生地和发酵地。
五是策展思维，用策展思维回应个性化的需求。
六是平台思维，智慧商业与多元场景。重度运营必须要要构建一个大数据的体系，构建一个消费指数体系，把人、空间、商业紧密的联系在一起，不停地洞察进行升级，构建一种生态。大悦城BaaS系统是数据交换系统，它是智慧的、开放的、链接的。DaaS系统是对外第三方的营销系统。我们希望本场的数据分析，同时要做开放，跟更多的同业或者是异业之间交换数据，更好地掌握消费者，全方位读懂消费者，让数据在消费和消费者之间建立联系，在合适的时间、地点，以合适的方式提供合适的内容。我们要从本质上的研究消费者，同时它也是狭义的数据化、即时化，我们共同来呼唤行业的指数体系，呼唤企业的指数体系，更呼唤消费者的指数体系，只有这样才能促进整个行业健康可持续的发展。
会上，由房天下控股副总裁兼商铺写字楼事业部总经理李秀英发布《2019中国商业地产样本楼盘和标杆企业名单》。
2019中国商业地产标杆企业和项目
中关村协同发展投资有限公司董事长 高中成
高中成：各位来宾下午好！今天跟大家交流和分享的是中关村在区域合作过程中产业地产的创新模式。
一、中关村区域合作背景
中关村开展区域合作有两个大的政策，一个是习总书记“9.30”讲话，一个是京津冀协同发展国家战略，这两件事情直接促动了中关村跟北京以外的地方政府开展以园区为抓手的产业合作。同时在前期也看到各个地方政府对于新常态产业升级转型区域竞争等的强烈合作需求，这是促动我们成立中关村合作发展平台的根本因素。2015年9月，经北京市委市政府批准由中关村发展集团、招商局集团和中国交建集团三家联合成立了中关村协同发展公司，目的是代表中关村开展区域合作，作为中关村区域合作的一个平台企业。
二、中关村园区合作模式的创新探索
我们成立这个公司前后，各个地方都有很多愿望和诉求，天津宝坻，2013年11月跟中关村管委会和中发展集团签了协议，14.5平方公里做中关村科技城，拿到这个任务怎么干？我们研究了长达几年，用传统模式做不了，特别是用中关村这样一个平台没法做，主要问题是什么？我们进行了调研，越是欠发达地区，产业园区的招商是一个非常严峻的问题，无论给政府和开发主体都造成了巨大负担。同时，整个园区开发采用一级土地开发、用住宅销售搭配等方式难以为继。所以在新常态下，必须有新的思路。研究以后发现，在范围内，做产业园区有几大问题：
一是各个地方大部分存在着忽视和忽略整个产业发展规律的问题。园区建设与区域发展脱节，不管什么现状、什么阶段都想做高大上的东西。
二是园区同质化，一城多园，大家拼地价、拼政策，不拼服务水平，低水平竞争现象突出。
三是园区大的片区规划，产城不能融合互补，产业规划和空间规划没法共融。
四是重视硬件开发，忽视软件打造。
导致这些问题的原因有几种原因：
一是缺乏统筹管理。虽然地方政府是当地很强权的控制单位，事实上，由于政府的更替，规划的缺乏，以及大家对模式研究的欠缺、对产业的忽视，真正做起来很多地方缺乏统筹管理，没有聚焦产业，更是缺乏合理的对土地、片区开发和发展的节奏和次序把握。
二是房地产模式驱动，利益驱动是房地产模式，土地溢价，卖房卖铺的房地产盈利模式驱动整个地区的价值链，长期的利益被忽略，未来跟社会效益、社会目标在长期时间轴上难以实现。
三是重规划轻落地。长官意志、政绩要求；短期利益和当期经济发展诉求；规划法律效力不足，辅以官员调动频繁；政府传统土地财政理念。
四是政府、企业利益割裂。这是一个最重要的原因。政府做一个园区的时候，最关注的是税收，开发商关注土地和载体销售，企业关注政策和服务，三者利益不协调，未能在政府和开发商间建立利益共同体。
为了解决这些问题，中关村提出，发展理念、规划模式、开发模式、土地供应、产业形态、招商模式都要做升级。
中关村提出了五个：新理念、新要求、新标准、新内涵、新模式。
针对我们国家产业园区发展的突出问题，在这个背景下，提出了统筹开发运营模式，在宝坻京津中关村科技城项目上进行了实践，主要的思想一是放弃传统房地产拿地、开发、销售、被迫持有运营的模式。二是 采取统筹观念，开展顶层设计，真正实现规划的六位一体和落地统筹。三是创新产品，创造环境，创造政策，创造一系列需要创新的东西。
三、中关村统筹开发运营模式的主要内容
统筹开发运营模式是以中关村品牌为依托，以政企深度合作、市场化运作、价值共创共享为基础，以开发运营统筹管理为核心，以统筹管理权为保障，以投入产出自平衡为特色，以实现高质量发展为目标的中关村科技新城合作模式。
具体来讲，就是由中关村协同发展投资有限公司通过与合作区域政府对接和策划，就合作理念、目标、条件达成深度共识，与合作区域政府指定平台成立合资公司，获得政府授予的园区统筹管理权, 通过组织开展园区“六位一体”规划，统筹相关主体开展园区一二级开发，培育园区产业环境和组织产业落地，搭建产业服务体系，推动园区的产业、土地、房产的价值增值和当地经济发展，分享区域经济增长红利，实现园区开发运营综合价值化。这件事情是跟政府共创、共享、共赢。
统筹开发运营模式的内涵：在整个开发建设过程中要做业务统筹，统筹业务、统筹资源、统筹顶层设计（六位一体规划）。首先一个区域以一个产业为主导，发展什么产业是位的，结合地方政府的意愿，发展的阶段、资源禀赋条件和周边外围条件确定一些主要产业，以这些产业为核心研究第二件事情。这样的产业要发展，从周边和其他地方来什么样的产业人口，聚集什么样的产业人，这些人怎么来，将来有什么样的消费和生活要求，这是第二个规划。第三个规划，这个片区搞这样的产业，未来要增加这样一些人，对环境和周边有什么影响，影响怎么降到。这三个基础形成空间规划，把产业、人才、环境的要求共同纳入到规划中来，通过法律固化下来。
同时要算一笔投入产出的账，这样一个片区，14.5平方公里，原来是村庄、农田，原来有农村经济，这个地方改造成未来的科技城或者产业新城，征地拆迁投入上千亿，对政府来讲是否合适，拿钱做拆迁，做开发，最后能不能在产业发展过程中赚回来，这是投入产出，在多长时间内赚回来，怎么赚钱，要替政府算帐。这个账算出来，这个土地用来干这个是否值得，机会成本是否可以。另外还要算开发商和投资主体，无论是我们公司、社会第三方公司谁来操盘？现金流和利润能否支撑，拿出一个基本的启动资金来，能不能在这片地里滚动起来，现金流不断，而且在一定周期内按照节奏、阶段把项目做好，真正实现产城融合的目标。这笔账算不过来怎么办，要对产业和空间规划进行调整，调整到平衡状态，实现“六位一体”规划的耦合性。最后是开发模式，这五个策划研究完以后，整个项目要发展，有多少重点项目的引进，项目清单和任务清单要明确，在个五年计划、第二个五年计划，现金流要平衡，收入要平衡，产业化、城市化都要均衡，做一个大的规划，未来指导这个项目操盘的大盘策划。“六位一体”形成的是顶层设计，跟地方政府研究明白了，这个项目就可以做了。最后是价值共享，价值统筹。重要的价值是两点，通过这样的开发土地会增值，房产也自然增值，不是被炒作的，真正发展的是产业，从外面引进了几十万产业人口，劳动剩余价值是由劳动者创造的，这些人都会贡献价值，这些价值其中一部分会回到政府财政。还有一部分要在当地转化成消费拉动。税收的钱和土地房产增值的钱都要统筹到项目中，跟政府之间进行分配，同时分配的机制也要统筹。
统筹开发模式的核心理念：一是经营城市，实现区域发展全周期、价值化。二是做区域的合伙人，跟政府共同投资、共担风险，共同分享发展红利。三是资金自平衡，除了项目公司初始启动资本投入外，不增加政府额外负担，不给政府带来额外负债，依靠合作区域产业发展和城市发展带来的土地出让金、税收增量形成资金良性循环。四是以人为本产城融合。将人作为区域发展核心要素，打造有活力、有灵魂、可持续发展的新城。
统筹开发运营模式的主要原则：一是顶层设计和规划先行；二是体制机制和政策创新，这个事情要做成，创新的模式必须有创新的体制机制和政策。项目落地以后，天津市李鸿忠书记带着四套班子做现场调研后，2018年下半年就出台了四套政策，这是很重要的。在实际操作过程中，管理的框架、土地出让的次序、产业落地的标准、政府资金的拨付路径等等一切东西都需要创新，没有这些做不成。后面是政府和企业的深度合作和产城融合同步发展。
说到底，统筹开发运营模式有哪些主要内容？四个五：一是政府必须赋予统筹开发主体科技城公司有规划编制的主导权、土地开发经营的管理权、开发建设组织管理权、产业落地准入权、长期运营管理权。其中最重要的几点是非常难做到的，但必须做到的是土地开发经营管理权，这里包括商业用地、住宅用地、研发用地、道路设施用地，什么时候开发哪一块儿、挂牌哪一块、上市哪一块，统一由这个公司说了算，制定计划和标准，政府实行挂牌手续。这是很重要的一点，如果这一点把握不住的话，短期的优势资源很快就会被政府干掉了。园区还没有发展起来以前，好卖的住宅早就卖掉了，后期需要这个资源的时候就没有了，没法组织做了。
产业落地准入权很重要。一个地区的发展往往领导人会很冲动，中关村当年合作做园区，给定的目标是非常高大上的产业和产业业态，让我们引进，我用一句比喻“那是一麻袋片，现在绣花也不好看，又绣不上去。要先把本底变好了，变成绸缎以后再绣花。”这就是说，产业园区有一个发展过程，往往地方政府不会顾这个，就希望要高大上的产业。从这一点，跟地区政府说一步一步做，没有基础的时候相对能力低的产业先进来，一步一步再拔高。
五带是中关村要带理念、带品牌、带产业、带资本、带人才去。形成的路径是通过五链，打造产业链、服务链、技术链、资本链、空间链，最后实现的是五融，产业发展、城市建设发展、产业人口发展、生态景观的维护、整个文化氛围的形成。
保障体系是三大块儿：一是品牌保障。品牌是我们跟地方政府谈判获得条件的重要支撑，如果不是中关村谈这样的统筹条件，会有一定难度。二是必须有强大的核心能力作为保障，其中三大核心能力最重要的一点是中关村的产业组织和带动能力，招商是一件事情，重要的是能不能发展，能不能把该要的产业组织过去，是很重要的能力。后面是策划能力和资产运营能力。
最后是资源保障，就是把合作方、政府、股东各种资源整合在一起。
统筹开发模式业务链条比较长，简单说一下。从策划端开始，土地整理端开始，载体端开始，内容端开始到服务端，以及最后资产的处理，整个链条，不管是住宅地产还是商业地产，最全的是在科技城里全部都有，会含着商业、住宅、研发、工厂、地下管线和水电气热的资源运营，更含着未来产业投资的运营等等。最长的链条，涵盖了地产能想到的所有模式。
统筹开发模式的价值动力模型：通过前面的定位、要素导入、资源配置、运营实现的是品牌政策、人口各种红利，企业价值的提升，跟政府共享价值。
统筹开发模式的机制：协同发展公司作为操盘主体未来能够获取统筹开发的，包括一级开发，土地增值部分的比例。二级开发，就是住宅、配套、载体、租售是有的。产业服务包括落地投资的服务，真正做的产业增值服务，区域统筹经济指标完成的奖励，招商的奖励、统筹服务等等这些费用都包括在里面。同时提升了资源价值以后，持有的物业还会有增值。地方政府获得了几方面的价值：一是知名度和影响力的提升，过去以后没有做什么努力的情况下很多企业自己找到宝坻区所想来这个园区，这个叫坐商，这显然是知名度和影响力的提升。二是未来产业质量的提升和经济发展质量的提升，或者将来直接看到的是税收分。三是二次消费拉动，人口就业。中关村得到的完全是名儿，把国家的任务，京津冀协同发展的任务完成了，同时也把中关村和区域合作的互动完成了，客观上会促进地方和北京之间，要素和科技成果的互动。
园区企业在这个之下能获得更好的发展关系和服务生态，对企业的发展会更快，会产生更多的税收，产生更好的企业。
我们统筹开发运营模式选址合适的区域，我们认为是在一线城市周边，50—80公里的圈儿上，符合大都市圈层的理论。
四、项目案例介绍-京津中关村科技城
宝坻这个项目离北京80公里，距天津75公里，距唐山70公里，距通州只有60公里。2021年高铁通车的时候，18的，完全符合大都市圈半覆盖圈。宝坻的人口和产业有一定的基础，也属于后发展的地区，有大量的，有足够的土地资源做这件事情。同时它是一张白纸，从整个规划、产业分工、协同上，未来要素的引进上都有足够的空间。这个地方是京津冀规划纲要李维一提到的市区，在京张高铁主轴上，是14.5平方公里的公里的新规划，原来是农田和村庄，图上右边是研究以后满足投入产出规划和投融资规划的土地配比。这样保证项目自平衡，不予不取。
整个发展历程是从2013年签约，2017年正式开工，到2018年是两年半的时间。几个重要的节点，2013年给了任务，2015年的时候列入到了《经京津冀规划纲要》的重点城市，2016年成立投资公司，2017年列入到“2+4+46”平台，这46个平台里我们排在个，2018年李书记带领四套班子到现场以后，被定为成天津市的重点项目。在2018年10月北京市领导班子对接以后，列为北京市今年跟区域对接的重点工作，这个项目从民间一直走到了政府的高度认可。
项目公司作为统筹管理主体，合作期限是30年，保证项目合作协议。落实它是在项目协议之下的补充协议和一系列的制度安排。任务分工，宝坻区政府是政策创新支持，项目的绿色通道，各种审批，监督监管。协同发展公司从顶层设计、资源导入、业务指导，所有统筹工作全在科技城公司，具体负责项目的规划、土地出让开发建设、产业组织运营等等一系列的工作。真正架构设计上，加了高层联席会，为了保证地方政府层面上能够对话，不把项目作为地方管理的企业，建立了由中关村管委会、发展集团、宝坻区政府成立了联席会，决定大事儿，日常的工作，政策和服务由专门设定的科技城管委会负责，其他的开发任务、园区运营、服务任务由公司来运作。
盈利模式有八种，基础设施方面、载体建设方面、区域统筹方面、运营方面、补贴和产业发展、招商奖励等，我们不是房地产驱动模式，我们不是只收地价和房价，我们是做产业，产业发展以后在在产业发展中分一杯羹。到目前为止中关村提出产业园区、六位一体规划完整耦合的个项目，在宝坻的实验。而且获得了成功，在地方政府验收，有的通过了人大的审批，报告天津市获得整个政府的审批，获得法定化的文件。
我们整个项目在30年运营周期、15年的建设期内，每一步要达到的各种目标，产业目标、生态目标等等。
政策创新不断突破：2018年2月，李鸿忠书记率天津市四大班子到科技城现场办公，协调解决科技城公司提出的政策问题，天津市陆续出台了土地、人才落户、企业资质互认、财税支持四方面政策。
就讲到这里。谢谢！
鸿坤基金执行总裁 孔盈
孔盈：目前我们处于一个什么样的历史时期？改革开放到现在，40年以来，有四个词对我们影响巨大，分别带来了人口、商品、资金的自由流动。
一是城市化。1978年，城镇化率为18％，2018年底为58％，解决了劳动力的自由流动。
二是市场经济。市场经济解决了商品的自由流动，2010年，中国GDP超过日本，成为了世界第二。但是这一年还有一个更为重要的数据被大家忽略了，那就是2010年中国超过了美国成为了世界大工业品产出国家，这个意义比GDP的意义更大。
三是WTO。加入WTO对我们的影响是中国可以和世界上很多国家做生意，我们收回来很多美元，企业把美元存到商业银行当中，商业银行把美元再交到央行，央行往市场上投放对应的人民币。所以这十年来，大家感觉到M2的增速很大，这也是其中一个很重要的原因。
四是住房的商品化，1998年国务院发布了23号文件，结束了住房的福利制度，开始了住房的商品化。
我们所处的时期：
一、全球化退潮，意味着从源头上央行投放的基础货币在减少。
二、从量变到质变的过渡期。改革开放40年以来人们对物质的量的需求得到满足了。国际数据显示，一个国家人均GDP达到1万美元以后，工业制造在GDP中的占比会降低。我们国家现在是9768美元，正处在这个节点上，人们对物质的量的需求转变为对质的追求。
三、只有认清楚我们所的时期，才能规划我们下一步要做的工作。这个时代是一个重构的时代，世界格局在重构，中国的发展模式在重构，地产行业的盈利模式也在重构。在这样一个重构的时代，我们作为地产基金来说应该做出一个怎样的选择？
结合鸿坤基金从2015年到2019年这四年的实践经验，我认为地产基金应该做出四个转型。
一、由散户思维转变为专户理财。散户思维意味着短平快，资产多样化，而且投资的时间短，投进去就想获得，而且这个还是被动的。专户理财意味着客户将会是机构和专业投资人，而这部分人员的特点是专注于某一项资产，长期持有。
二、由赚取差价转为为资产赋能的产品溢价。现在很多地产基金生存很困难，是因为一直以来走的就是银行放贷的道路，赚取息差。现在游戏规则变了，比拼的是专业能力，地产基金要做存量，做存量就意味着要寻找资产的价值洼地，并给予不动产内容赋能和功能再造，从而获取产品溢价。
三、由债权管理转为为资产管理。债权管理就是放贷款、重抵押物，资产管理的关注点就不同了，一个是团队的专业性，一个是对整个项目关键节点的把控。
四、由单一退触摸式转为为多渠道退出。债权模式的退出很简单，有钱就还钱，没钱就拍卖抵押物；地产基金持有了资产之后，退出模式就是多渠道的，一方面可以通过资产的出售实现退出，第二方面可以通过股权的转让，第三方面运营成熟以后可以通过资产证券化退出。
从鸿坤基金来看，从2015年开始转型，至今已有4个年头。现在我们一共有15个特色产业园，建成以后的园区面积是300万方，总投资有90亿，现在资产的估值是300亿。
取得这样的成绩，源于以下几点：
一是做写字楼首先要聚焦于一线城市，挖掘一线城市的价值洼地，同时这个区域一定要是产业聚集地。
二是要有专业的投资团队，鸿坤基金的投资团队几乎全部来源于地产的投资拓展团队。
三是完善的风险合规和投后管理制度，项目投资实时把控、全程管理。
7月16日，2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛在京举行，中指研究院副总裁兼大数据中心总经理葛海峰发表了题为《中指大数据SaaS工具助力商业地产企业提质增效》的致辞演讲。
中指研究院副总裁兼大数据中心总经理葛海峰
葛海峰：商业地产正经历着行业变革，从2009年至2018年商业和写字楼累计销售面积达11.9亿平方米，市场存量巨大。面对巨大的存量压力，商业地产正告别粗放的增量发展阶段，迎来高质量发展阶段。
资料来源：国家统计局
对比中美商业地产市场，中国正处于快速成长期，存量已超过美国。据第三方数据显示［1］，2013-2017年中国商业地产互联网平台市场潜在规模复合增长率超10％，2017-2022年将超20％，远高于美国，中国商业地产蕴藏巨大的市场空间。
[1] 资料来源: Frost & Sullivan, 中国统计局
中指控股凭借多年的数据基础，在土地、住宅、写字楼、商铺、企业、购房者、宏观规划以及更多维的数据方面构建了中指控股的大数据体系。基于数据形成中指控股两大产品线，数据SaaS服务和基于互联网平台的挂牌推广服务。未来，中指控股将通过大数据和创新科技赋能中国商业地产市场。
一、数据SaaS服务
中指已经形成了完备的数据库及SaaS服务以满足行业需求，其中写字楼版旨在通过可靠的数据来动态监测商业地产市场，为上下游企业提供数据支持。写字楼版可以通过多样化的检索工具搜索目标项目。通过100多个字段和360度实景拍摄，刻画项目属性，了解写字楼的每一个细节。有效监测租户动态，优化租户组合，提升运营效率，挖掘潜在商机。多维度分析房源价值，掌握租售房源信息。综合分析市场趋势，实时监测，写字楼市场变化。基于数据底层形成SaaS工具产品，为行业分析和决策提供支撑。
同时，我们还提供基于写字楼、商铺的SaaS报告工具。通过中指控股底层大数据资源，为每一套房源自动生成一份房源分析报告，全方位呈现房源信息，量化所在区位价值。经纪公司置业顾问可以通过报告帮快捷生成个性化的商铺、写字楼营销报告，并一键分享给客户，增加营销方式的同时大大提升了效率。
二、直联合作
房天下（Fang.com）是全球的房地产家居网络平台，3房网（3Fang.com）继承了房天下非住宅业态的所有楼盘和房源数据，是专注于精准企业找房的商业地产互联网平台。针对商业地产大业主、运营商进行房源租售管理和楼盘推广提供房源直联服务，搭建房源大数据平台，有效地连接房源、开发商、业主、资管、经纪人和用户。通过开放中指控股数据、平台和用户资源，实现商业地产数据交互和信息共享。
中指控股始于数据、忠于数据、借力于科技，成就房地产上下游用户的多场景应用，用大数据驱动行业升级。未来我们会更加专注于商业地产，用大数据和创新科技赋能中国商业地产市场。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
