[摘要] 当下的楼市，成交量下滑，购房者混沌，迷茫；开发商激情澎湃，大手笔囤地，到底真正的市场如何？我们一探究竟。
来源丨米宅
作者丨花满楼
当下的楼市，成交量下滑，购房者混沌，迷茫；开发商激情澎湃，大手笔囤地，到底真正的市场如何？我们一探究竟。
1、从成交量上来看
我们先从成交量上来看：
经过4月份的小阳春以后，5月整体成交量集体下滑，我们看一个5月的成交量：
除了一线城市外，多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，比如无锡、徐州、合肥，而济南、大连成交量更是降至历史低。前期热点城市，典型如苏州，在调控升级后成交明显放缓。西安虽环比增长明显，但同比跌幅超-30%，市场热度明显不如去年。
看到这些你会不会觉得今年楼市是凉凉，没有希望？我们再来看一组数据：
徐州泉山区限价盘雲珑府，推出最后335套房，精装均价11500元/㎡，此次开盘共有1898组买房人参与摇号，平均6人抢一套！一个隧道之隔，楼面价都拍到8千+，这个楼盘精装1.15万见得到的价差。
其实不止是徐州，杭州，成都，重庆，郑州等这些城市都会出现不同程度抢房现象，因为限价，因为一二手房倒挂，因为看得见的价差，所以不少人投资心态不灭。只要看到有性价比的楼盘就会蜂拥而上，争抢这一波红利。
但是为什么成交量下滑呢，我们来看这波自上而下的调整，其实不少城市的房价是比较合理的，但是购房者却对这种横盘现状充满了迷茫，对涨多少的不确定，信心开始不足。因为股市跟楼市不同，楼市需要看长期，需要度过长时间的横盘有时候才能看到房价的波动。
虽然购房者出现了预期不足的情况，但是开发商却是火力全开，不信我们来看土地市场。
2、土地市场
土地市场从一二线城市到三四线自上而下正在进行着土拍大作战，我们来看：
深圳开启一场“史诗级”5宗地块使用权拍卖，底价达154亿元，吸引超过80家房企报名竞争，最终拍获223.84亿元。其中，位于龙华红山的A817-0609宗地竞拍超过130轮，最后由龙光地产以65.85亿元夺得，楼面地价66988元/平方米。
南京，城中朝天宫土拍，溢价34.18%，楼面地价39199元/㎡，创下城中区域地价纪录；
六安市12宗地块，约1437亩商住用地，超过30家房企报名参与竞拍，揽金30.71亿！
南阳两块住宅用地再度刷新“地王”记录，均突破1000万/亩的大关，拿下南阳全新的“地王”宝座。
拿地价5万，6万……开发商火拼，楼面价不断刷新，地王声音频出，气氛热烈，一些三四线的楼面价比省会城市还要高，倒逼省会城市成为了洼地。
有数据统计，三四线城市5月成交体量为12249万平方米，环比下降6%，和去年同期相比则有30%的降幅;土地价格方面，在市场热度的带动下三四线城市的成交价栺保持上涨趋势，5月突破2000元/平方米，达到 2043元/平方米，创下近一年来的新高。
为什么热情这么高涨？因为开发商对未来3年房地产市场是信心十足的，即使在房企融资成本收紧的情况下，依然高价拿地就可以看出。
我们来看融资环境——
泛海控股发行总额不超过13亿元的公司债券，招商蛇口完成发行35亿元票据等形式趋紧；且银保监会针对金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单，随后，央行和银保监会先后强调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。
目前，成都、天津、福州、苏州、南宁、杭州、武汉等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分城市出现按揭额度紧张、放款周期变长的现象。
除此以外，还有各地限价的市场价化，也给了开发商一颗定心丸。
现在入市的大部分都是2016年高溢价土地，特别是南京和合肥这些城市，不仅地王放开限价，其他区域的也都不同程度的放开。之前肥东的限价价格为10500，区域内的尚泽琪瑞东郡，中海城，万科文一未来之光等备案价格在1.15万-1.6万不等，逐渐市场化。
供求关系是市场的关键因素，那么在这样的市场情况下，库存情况是如何的呢？
3、各城市库存情况
最后再来看供需关系——
我们来看下面一张5月26个重点城市商品住宅供求比，存量以及消化周期的图表：
从这个表格中，可以看出5月份，商品住宅供求比持续处于低位。60%的城市都在回落，只有成都，长春，长沙，昆明，无锡，南京等7个城市供过于求，但是问题不大，因为基本面还是供不应求。
我们再来库存量的环比，80%的都是小幅回落，仅有7个城市是上涨，涨幅在6%以下，大部分跌幅在-8%以下。同比来说涨幅是比较多的，其中重庆，北京，徐州，上海，宁波回升显著。
消化周期来说，除成都基本持平之外，其余城市消化周期环比收窄，北京、深圳、西安环比跌幅更是超-30%。不过目前成交量下降，40%的城市消化周期上升，如青岛，重庆，成都等城市。
从单纯的消化周期来说，大连超过了20个月，在目前市场上压力会比较大。而武汉，南宁，杭州，宁波，重庆的周期低于6个月，库存较少，在这几个低于6个月的城市里面，杭州和武汉是可以重点关注的城市，重庆2019年计划供应比较多，供应相对合理。长沙供地今年和去年差不多，但是地价已经连续上涨，土地溢价14%，库存在6个月多点也是可以关注的城市。
值得大家注意的是，厦门，大连还有沈阳这三个城市，超过了18个月会面临库存风险，特别是大连和厦门，今年土地计划供应量大幅增加，压力会大。想要在这三个城市买的人，不妨等等。
4、小结
2019年的下半年对于一些城市并不太好过，但是我并不看空。我认为，未来楼市的机会在于混乱的政策以及房价的体系里，遗漏下来的结构性行情。
从各个城市的库存来说，市场还是有活力的，一部分需求还是被压抑的，一旦政策放开，又会来一波行情。对于投资来说，可以抓住一些二线城市的机会，去建仓，去捡漏那20%，加上杠杆可以获取60%的。
对于刚需来说，不用怀疑，不用迷茫，尽量避免三四线城市，能去省会城市，垫垫脚尽量去，选择好楼盘，静等风来。
在房住不炒的政策下，成交量下滑，市场横盘，我们可以更理性的去购买，去比较，注重产品本身，避免没有流动性，没有租金的房产。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
