[摘要] 没什么可以比地方竞争更能解释中国经济的奇迹。
最近两年，中国城市房价经过严厉调控，基本停止剧烈的上涨。但是房价上涨的动力长期存在，“高房价”依然是未来长期的趋势。中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英认为，从收入比看，中国房价已经过高，而居住质量却一直上不去，多种因素牵引着房价下行。对于农村进城的居民，城市住房的吸引力在下降。本文一共2700字，需要阅读6。
以下是党国英文章的正文：
房价上涨过快的忧虑好像还在昨天。可是最近一两年，随着房价走低，似乎又到了保卫房价的时候。向前看去，没有大的结构性变革，房地产调控空间已经是越来越小。
房价上涨，有社会压力；房价下跌，有地方财政压力，边际调控政策只能窄幅波动，有捉襟见肘之虞。近期有的地方政府加强了对农民购买城市住房的激励，这个动作的意义有多大？如果此举意义不大，还能有什么办法“救市”？房地产政策到了做根本调整的时候了。
对今后房地产市场的大体估计
中国房地产市场的基本事实是，住房价格高、住房品质差以及土地利用不合理。与四十年前的情形比，中国人的居住水平无疑有了很大提高，但依照国家经济发展水平来衡量，中国的房地产业发展可谓相当滞后，国民居住品质恭维不得。
按欧美业界的一个评价标准，如果房价超过家庭年收入的2倍，就可判定房价高企。不同城市居民收入不同，房价也不同，基本呈正比例关系；低收入地区的房价也低。中国大抵如此，但中国城市住房类别的主体形式与欧美完全不同。
我们的房产是高层建筑物中的单元楼房，基本是广义住房中的劣等品。从小城市到大城市，如果考虑独立住宅的价格，我们国家的上述倍数不是2倍，粗略估计是20倍左右。高房价现实难道还需要设议吗？
笔者以往在空间心理学的意义上分析过中国城市住房的劣等品性质，并指出了这种住房形态对居民心理健康、社会稳定以及经济长期增长的负面影响，这里不再重复。现在进一步判断，以这种居住形态为交易对象的房地产市场，从供求关系上也逐步在丧失可持续性。
现在年轻人的储蓄率越来越低，假设储蓄率按20%计算，并只考虑高层住宅楼的单元房这种低品质住房，100平米房价是家庭年收入的10倍左右，购房款需要50年的储蓄。购房之前如果租房住，假设房租是房价的5%，租金已经超过储蓄，人们实际上已经没有能力购房。
给定这些条件，租金与储蓄的平衡，要求这种劣等住房的价格下降50%左右。既往房地产业在高价之下运行，依靠某位学者讲的“五个钱包”提供购买能力。“勒紧裤带”的老一代被掏空，“五个钱包”不再会起作用，高价房卖给谁？如果人们预期会发生严重的房价上涨，也只有少部分家庭会想办法置换资产，进入房地产市场，对大局不会有重要影响。
人们对我国城市住房的劣等性还认识不足。也许人们知道纽约的哈莱姆是低端住宅区，但不知道那里曾经是高端住宅区。类似这种变化是经济发展演化的结果，西欧很多国家的城市都发生过这种情形。住房作为一种资产，质次价高的局面要长期维持，是不可能的。
牵引住房价格下行的因素
除过上面提到的因素之外，还有一些因素可能会牵引住房价格总体下行。当然不排除少数城市的房价有一定刚性。
拟议中的房地产税征收肯定会影响住房价格走向。对拥有住房的家庭征收房地产税，是现代国家的基本做法。我国城市居民的物业费主要是一种服务性收费，而房地产税还应有一定的满足市政公共服务要求的职能。
如果房地产税能作为一种城市专项公共服务基金运作，会有利于城市的基础设施维护和基础教育发展。至于其他涉及产权的因素，也不能成为反对房地产税征收的理由。
如果按住房使用面积作为计税依据，此项税收确实不会对住房价格发生太大的影响，但全世界没有这么干的。如果按住房现行市场价格作为计税依据，北京、上海等城市的大部分工薪阶层家庭怕是要喝西北风了，因为住房价格在这些城市有太大泡沫。
但是，市场化的房租率应该没有泡沫。假设房地产税的计税依据依照租房价格对住房价值做一个折扣调整，就可以确定一个合理的计税依据。即使如此，这个税收也会对住房供需发生重要影响，引起住房价格下行。
社会保障服务统筹也会对住房价格发生影响。城市间和城乡之间社会保障水平在某些方面的差异影响就业选择和人口流动，也是推高部分城市房价的因素。
土地出让政策调整的压力会影响到城市土地利用方式转化，也可能影响城市房价走向。目前在城市建设用地出让中，真正能对城建投资平台收支平衡做贡献的是住宅建用地出让部分。没有理由继续让购房居民的钱补贴工商业用地和公共机构用地上面的基础设施投资。
这种补贴是造成城市间发展竞争力差异的重要原因，也会引起国际贸易领域关于工对业企业变相补贴的争议。如果出台政策降低乃至取消这种补贴，对国家经济健康发展十分有利。这种政策一旦开始实行，会很快影响住宅建设用地的出让价格，并影响到城市房价。
面对城市购房鼓励农民如何应该取舍？
目前推行乡村振兴战略对城市房价走势的影响比较复杂，但总体看会是下拉城市房价的因素。
从我们调查看，影响农村居民离开村庄、定居城市的因素主要是目标城市的就业、房价、基础教育以及医疗服务水平等条件与其现住村庄的差距。
若不考虑深度贫困地区的农村，从目前乡村振兴战略实施的趋势看，我国农村建制镇的人口规模若在3万人左右，基础教育和医疗服务设施就可能获得比较好的规模效益，有了提高服务质量的基础。这样的镇完全有可能建设为宜居小城市。
从国际经验看，现有农民家庭即使脱离农业，只要距离这样的小城市不超过半，不进城买房其实更理性。荷兰一位教授在与笔者交流时，曾把满足这个条件的所有居民都称为城市居民。当然，如果满足不了这个条件，进城买房定居对脱离农业的农村居民还很有吸引力。我们在近年的调查中看到，在我国人口稠密的中东部地区，吸引农民购房的主要是包括建制镇在内的小城市。
如果我是意欲告别农业的普通农村居民，且距离小城市不超过半，我就不大会去考虑城市政府推出的购房鼓励政策；如果要用现有宅基地去换取优惠价购房的好处，更是绝不考虑。现有的政策极大贬抑了东中部大部分农村的宅基地价值，农户的常住地选择从长计议更具理性。
当然，现实情形比较复杂，有的农村姑娘不喜欢农宅，而把男青年是否拥有城市单元楼房看做出嫁的首要条件，这在很大程度上会影响农家青年的决策。相信这种情形会不断减少。
最近听到一位企业家讲了一句话，他说，如果企业家的决策没有对长远社会价值的考量，企业终究没有未来。
此话甚好！房地产市场调控决策也是这样。
决策者能不能让国民的居住品质有个大幅度提高？能不能使建设用地实际占用的平等程度有显著改善？国家能不能让国民有一个安全的、可传承财产获得感？中国房地产业的长期社会价值就体现在对这些问题的答案里。创造这些价值的难题不是什么“中国人少地少”这种虚设约束，而是为人民服务的务实精神。
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