[摘要] 2019年5月调控政策持续优化，楼市整体成交稳中微降，各线代表城市成交继续分化。截至5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.5%。
一．政策盘点
中央坚持“房住不炒”，地方持续优化调控措施
中央坚持“房住不炒”，房地产金融监管保持收紧态势。5月6日，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。5月10日，央行金融市场司副司长在媒体吹风会上表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。5月17日，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。同时，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，住建部两发房价预警，体现了监管层对稳预期的高度关注。
图：中央坚持“房住不炒”不动摇
地方持续优化调控措施。海南发文指出海南省房地产调控长效机制的相关指导意见已上报国家推进海南全面深化改革开放领导小组，争取从省级层面出台指导意见，同时强调严格执行全域限购等政策，坚决防范炒房炒地投机行为。合肥发布公告规定竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时，须提交关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺，违反规定两年内不得参与合肥市范围内土地竞买。杭州官网发文指出将坚持“房住不炒”定位，完善住房市场和住房保障两个体系，落实好“一城一策”、因城施策的房地产调控长效机制，防止市场出现大起大落。成都通报4家房地产开发企业及房地产经纪机构违规行为，表示将毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，毫不动摇坚持房地产市场调控目标，毫不动摇坚持调控政策的连续性、稳定性，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处。
人口流入量大、公租房供给不足的城市，将增加公租房供给。5月9日，财政部、税务总局为继续支持公共租赁住房建设和运营，提出对公租房免征房产税等7项税收优惠政策。5月10日，公租房工作座谈会召开，会议强调人口流入量大、公租房供给不足的城市，要切实增加公租房实物供给。5月17日，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布《关于进一步规范发展公租房的意见》，要多渠道筹集房源，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例；利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房；鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。
城乡融合，人、地、钱要素流动渠道加速疏通
加速建立完善城乡融合发展体制机制。5月5日，国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》），要求以协调推进乡村振兴战略和新型城镇化战略为抓手，以缩小城乡发展差距和居民生活水平差距为目标，以完善产权制度和要素市场化配置为重点，坚决破除体制机制弊端，促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源合理配置。明确主要目标，到2022年，城乡融合发展体制机制初步建立。城乡要素自由流动制度性通道基本打通，城市落户限制逐步消除，城乡统一建设用地市场基本建成；到2035年，城乡融合发展体制机制更加完善。城镇化进入成熟期，城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立，城乡统一建设用地市场全面形成；到本世纪中叶，城乡融合发展体制机制成熟定型。城乡全面融合，乡村全面振兴。
进一步放宽落户，推动城乡人口高效融合。《意见》要求健全农业转移人口市民化机制，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，加快实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。建立健全由政府、企业、个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制，全面落实“人地钱挂钩”等配套政策。此前国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》就曾要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。5月6日，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长进一步指出，截至2018年底，仍有2.26亿已成为城镇常住人口但尚未落户城市的农业转移人口，其中65%分布在地级以上的城市，基本上是大城市，因此，需要推动大中小城市放开放宽落户限制。
图：《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》主要内容
盘活利用闲置宅基地，集体经营性建设用地入市步伐加快。《意见》指出支持引导进城落户农民依法自愿有偿转让土地承包权、宅基地使用权、集体分配权益。稳慎改革农村宅基地制度，适度放活宅基地和农民房屋使用权，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。除了此前已提出允许就地入市或异地调整入市外，《意见》同时特别强调允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。可依托集体经营性建设用地盘活多类闲置集体建设用地，解决部分地区此类用地不足的问题。同时，还有利于支持租赁、共有产权住房建设，稳定市场预期。此外，国家发改委规划司城乡融合发展处处长在新闻发布会上也明确表明，稳慎改革农村宅基地制度，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
户籍制度改革加速推进，人才住房保障体系加快建立
山西全面调整放宽户口迁移政策。山西省政府常务会议此前正式审议通过《关于全面调整放宽户口迁移政策的通知》，决定放宽合法稳定就业、合法稳定住所、学历人员、在校大学生、技术技能人才等5类人员的落户政策。此次深入推进户籍制度改革，主要目标是促进农业转移人口和其他常住人口市民化，重点推进各类人才、在城镇已就业的农村转移人口、租赁房屋人口在城市落户，破除户籍迁移壁垒，健全配套政策体系，进一步提高山西省户籍人口城镇化率，确保“十三五”期间户籍人口城镇化率提高到44%、户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上、到2020年实现360万左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户的目标。
表：山西放宽“5项户口迁移政策”
各地积极落实人才安居工程，加快建立人才住房保障体系。北京海淀区降低人才公租房申请门槛，申请人及家庭成员在北京有住房，但距离申请人工作单位超过15公里的，也可申请人才公租房。南京规定企业博士购买政府定向筹建的人才住房或商品住房的，首付款比例按现有规定的比例执行，另印发通知指出对集中建设、配建的具备销售条件的人才安居住房，可采用先租后售的方式进行供应。济南拟支持各级政府以国有建设用地使用权作价出资方式提供土地，与社会资本共同投资建设人才公寓。广州黄埔区、广州开发区符合条件的基础性人才（全日制本科及以上学历和学士及以上学位等）可申请一套不超过90平方米、最长2年50％租金补贴的自住住房。无锡将大学生住房补贴从原来的500元-800元提升到800-1500元，并对符合条件的海外留学生给予10-30万元的购房补贴。泉州规定在中心市区商品住房项目中，安排10%的房源套数作为高层次人才房源。贵阳在2025年前，规划建成10个左右“匠天下”特色人才小镇；新增15万套以上高品质的人才安居房，建设青年人才“筑梦驿站”。
图：各地积极落实人才安居工程
2019年5月各省市相关政策及重大事件
【中指观点】
2019年5月调控政策持续优化，楼市整体成交稳中微降，各线代表城市成交继续分化。截至5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.5%。
二．市场概况
1.需求：楼市运行回归理性，整体成交同环比均降
5月楼市成交环比稳中微降。CREIS中指数据显示，2019年5月监测的主要城市成交面积环比下降1.45%，5成城市环比下降，整体同比下降8.31%。2019年5月，楼市整体运行稳中微降，各线代表城市成交有所分化。
环比来看，12个城市下降，成都降幅较高，为25.69%，济南和南京次之，降幅均超20%；环比上升的城市中，南宁升幅明显。同比来看，13个城市下降，成都降幅明显，西安、连云港、泉州紧随其后。
分城市来看，一线城市成交面积环比下降1.36%，其中北京降幅较大，为18.29%；一线城市同比上升14.75%，深圳升幅较高。二线代表城市成交面积环比下降2.7%，同比下降9.62%。三线代表城市成交面积较上月上升7.23%，同比下降24.07%。
表：2019年5月主要城市房地产市场交易情况
注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。
2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据。
3.北京2019年5月24-25日数据暂无，扬州2019年5月26-31日数据暂无。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2.库存：库存总量小幅下降，深圳降幅明显
截至2019年5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.5%。重点监测的城市中，深圳降幅较大，为11.83%；广州降幅较小，在1%以内；温州和苏州降幅相近，均超过4.5%。库存上升的城市中，南京升幅显著，超10%，厦门和福州升幅较小。
表：主要城市房地产市场可售情况
注：数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。
图：2010年以来9个代表城市库存水平
本文来源：《中国主要城市房地产市场交易情报（2019年5月）》
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