[摘要] 重庆土拍市场自去年下半年以来已风平浪静许久，但今年3月下旬，土拍市场重新“闹热”起来，那重庆房地产市场是否已度过乍暖还寒期，迎来“春暖花开”？
3月28日，重庆拍卖两路组团两宗住宅用地，均位于中央公园板块，现场竞争激烈，其中137亩被金科联合美的以10596元/㎡的楼面价斩获，另一宗102亩地块被北辰地产以10662元/㎡楼面价竞得。两宗地楼面价均破万，而当前住宅价格也仅处于这一水平，根据中指数据显示，2019年3月重庆主城区商品住宅销售价格为11702元/㎡。“面粉”与“面包”仅仅只相差了1000元/㎡，这让大家对未来“面包”的价格有了各种想象。
高地价高溢价率到底有多高？
3月共成交17宗地，土地出让金达138.18亿元。这是自2018年7月以来成交量的月份，过去半年多以来月均成交建设用地面积仅22万㎡左右，3月成交建设用地面积超1700亩，共115.25万㎡。
17宗地，位于主城不同区域，尽管板块价值不一，但成交楼面价已达7169元/㎡，涨幅显著，相较于2018年，涨幅高达38.48%。即便与1-2月份相比，楼面价也上涨近1500元/㎡，相当于一套100平的住宅，拿地成本便上涨15万。
从溢价率来看，17宗地溢价率从1.33%到67.35%不等，水土两宗地溢价率均超60%，整体溢价率已达32.65%。这一溢价率与2016年土拍热度相近，但考虑到当前起拍价与2016年已不可同日而语，如此溢价率已然处于高位。
是否处于历史？
3月成交17宗地块有两宗破万地块，其成交楼面价居全市楼面价排名第10和11位。其中北辰地产拿下地块居第十位，目前破万地块已达16宗，居首位的为2018年5月南京弘阳11727元/㎡楼面价拿下的沙坪坝中心板块一宗地。
从月度成交情况来看，今年3月的成交价依旧不是历史，仍低于2018年9月，5宗地块成交楼面均价为7315元/㎡。其中两宗地位于大杨石组团，区位优势显著，故而拉高了月均整体成交价。鉴于3月成交了17宗地，其中不乏水土组团、西永组团地块，因此土地价值显著。
全面开花 多板块刷新楼面单价
3月共有七个板块有住宅用地成交，分别为李家沱板块、凤天板块、大学城板块、蔡家板块、西永板块、中央公园板块和两路-空港板块。从位置来看，地块主要在外围，集中在渝北区、北碚区，这也反映了当前供地的整体形势，北区仍然为土地供应的主力区域。
图：2019年3月成交住宅用地楼面价
根据中指监测数据显示，3月共有四个板块成功刷新板块值：李家沱板块（中梁6055元/㎡）、凤天板块（中铁6757元/㎡）、大学城板块（华远7137元/㎡）和中央公园板块（北辰10662元/㎡）。
蔡家板块、水土板块和两路-空港板块尽管成交楼面价均不低，但未能成功刷新板块的纪录。其中水土板块和蔡家板块的楼面价纪录仍停留在2017年7月。另外值得注意的是，未能刷新单价的原因也与位置有关，此轮拍卖地块位置相对较远，如万科8614元/㎡楼面价入手地块离中央公园板块较近，具有一定的区位优势。
地块较为优质 多为低密宅地
3月地价上涨的原因一部分源于地块自身优势显著，一块地若有一两个价值点便能引来开发商追逐。中央公园板块两宗地区位优势显著，地块容积率仅1.5，比2017年3月雅居乐9352元/㎡楼面价拿下的地块容积率还低，该地块容积率为1.8，且中央公园板块2018年全年仅推出一宗住宅用地。水土两宗地容积率更低，小地块容积率仅1.2，未来推出必为改善型产品。另外，蔡家和大学城等新兴板块，价值正加速提升，如蔡家板块随着蔡家大桥通车在即，交通便捷性将快速提升。
另外中铁拿下的凤天板块地块尽管容积率相对较高，为2.5，但仍明显低于周边项目，且板块内上次推地要追溯到2016年，板块内竞争程度相对较弱。
粮仓告急 需让“地主家有余粮”
其实从年初的土拍开始，房企的拿地积极性便已逐渐回升。2月1日拍卖蔡家组团三宗地，迎来保亿、金科、东原、万科、阳光城、中海、碧桂园等20家企业竞拍，与2018年下半年半数以上地块挂牌成交形成鲜明对比，房企拿地意愿明显增强。
多年来，重庆土地一直以“天量供应”著称，供应与成交也一直保持着相对平衡的状态，这也是房价之前能长期保持稳定的主要原因。但近两年，这一平衡正逐渐被打破。
根据中指数据显示，2014-2015年重庆主城区住宅用地成交规划建筑面积均大于销售面积，但2016年之后，销售面积逐渐大于住宅用地成交面积，这一差异在2018年达到。2018年重庆主城区商品住宅销售量再创新高，达2838万㎡，但住宅用地成交缩水显著，仅成交1558万㎡，差异值达1280万㎡。迈入2019年，一季度差异已有196万㎡。
有趣的是，从2014年至今，住宅用地成交11240万㎡，商品住宅销售面积为11362万㎡，二者几乎成1:1的平衡状态，这也表明前期多出来的供应已基本完成去化。截至2019年3月底，重庆主城区商品住宅可售面积为1101万㎡，按近6个月月均销售面积来算，出清周期仅5.88个月。2018年平均出清周期不足4个月，尽管当前出清周期仍高于2018年，但考虑到之前的土地供应差已逐渐消化殆尽，地主家余粮明显吃紧。
土地储备对于开发商至关重要，不拿地意味着坐吃山空。2018年7月重庆土拍近3年来首次零供应，之后供应量持续处于低位，2018年7月至2019年2月推出住宅用地规划建筑面积不足500万㎡。3月土地集中供应重现，也引来重庆主力开发商集聚。
品牌房企加速布局 强强联手频现
2018年全年融创在重庆土地一级市场上一直未出手，主要通过二级市场收储。但3月融创便斩获5宗住宅用地，5宗地规划建筑面积达63.85万㎡。5宗地中有三宗均为联合拿地，水土两宗地均与合景联合斩获，大学城地块则与东原合作，另外1月3日融创也曾与东原合作拿下双碑组团两宗宅地，房企联合拿地已成常态。
3月李家沱地块为中梁首次进驻重庆主城区，以6055元/㎡的楼面价高调亮相。蓝光地产也是自2017年2月拿下大杨石组团地块后，首次回归，连夺两路-空港两宗地块。2017年11月华远地产首次入渝，此次拿地也是华远第二次布局重庆。除去这些土拍现场许久未见的面孔，金科、万科等熟面孔也加速拿地，积极收储。
高度依赖土地财政 土地供应难骤减
重庆近年来经济快速发展，房地产的带动作用功不可没，其中大量的土地供应所带来的巨额土地收入，在地方财政收入中占据席位。2018年土地出让收入为6.5万亿，而同期地方一般公共预算收入约9.8万亿，土地出让收入相当于地方本级财政的66%。
66%只是平均水平，不乏土地财政依赖度更高的省份。2018年浙江一般公共预算收入已近6600亿元，但土地出让收入高达7749亿元，即土地出让收入已经超过地方本级财政收入。另外湖北和重庆土地财政依赖度也处于高位，重庆2018年国有土地使用权出让收入为2135亿元，与地方本级财政收入相差不多，比例为94.2%。
重庆预计2019年政府性基金缩水33%，考虑到地价不太可能实现33%的缩水，那么只能减少土地供应量，但预期与实际往往并不一致。加之当前重庆经济临压，2019年1-2月重庆的支柱产业汽车产业仍持续下降，降幅达19.6%，尽管重庆加快产业转型，但要保持经济稳定增长短期仍需持续借力房地产市场和土地市场，因而短期内土地供应大幅缩水可能性较小。
“面粉”已涨，“面包”呢？
当地价上涨的时候，大家必然关心房价是不是上涨。根据房价公式，房价=土地成本+开发费用+建安成本+税费+利润，看似土地成本的波动必然会带来房价的波动，但土地的上涨并不必然带来房价的上涨。
高地价的两大受益者，一是前期入驻有余粮的开发商，二是已购房的投资客。对于第二者，必然乐于见到地价的上涨。而对于前者，高地价的出现将带动区域市场的热度，提升市场预期，也为板块内项目奠定了价格基础。这也是已入驻开发商愿意以更高的价格再次拿地的原因，特别是土地较为紧缺的区域。
地价的稳定上涨才能带来房价的上涨。纵观重庆主城区近几年的楼市，若考虑到拿地与项目的销售有一定的时间间隔，2016-2018年土地楼面价分别上涨994、1483、442元/㎡，2017-2019年3月房价分别上涨2118、2263、333元/㎡。尽管房价的上涨离不开城市价值的提升、建安成本的上涨等诸多原因，但持续的土地上涨仍将带来房价的波动。不过单宗地块楼面价再高，也难以掀起市场的波澜，毕竟地块面积有限，对整个市场来说微乎其微，只有地价的稳定上涨才能带来房价的波动。
面包涨不涨最终还看买单人。在上一轮重庆楼市补涨之后，近一年来房价一直较为稳定，主城建面单价在11000元/㎡左右，尽管成交量有所波动，但价格似已进入新常态。随着低密地块推出的增加，未来改善型项目还将持续增加。根据2019年土地推介计划，平均容积率明显降低。2019年刚需成交量还将持续压缩，房价仍有上涨的空间。但随着购买力的持续消耗，购房者对于价格敏感度将逐渐提升。所以就算地价重回2017年时期，但房价涨幅不可能重回2017年。
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