[摘要] 根据数据显示，横向看，中国人均住房面积和发达经济体有较大差距——包括被普遍认为人多地少的日本；而从存量的结构来看，1998年前的城镇住宅和农民带房入城的住宅面积占现有城镇房屋存量的近40%，低质量的住宅比例很高。
国海证券研究所首席宏观分析师樊磊认为，2019年经济企稳的关键因素中就包括房地产投资。中国地产的需求未来还有多少不仅事关短期经济企稳，对于中长期的中国经济的总需求分析也有重要意义。
樊磊表示，以2010年的人口普查数据为基础估算，截至2017年底中国城镇房地产存量可达286亿平米，人均35.2平米，但潜在需求仍然庞大。
根据数据显示，横向看，中国人均住房面积和发达经济体有较大差距——包括被普遍认为人多地少的日本；而从存量的结构来看，1998年前的城镇住宅和农民带房入城的住宅面积占现有城镇房屋存量的近40%，低质量的住宅比例很高。
樊磊表示，如果中国人均住宅面积在2030年能够达到日本今天的水平，且低质量房屋折旧维持过去20年的水平，2018-2030年间每年对于商品住宅的需求约11.7亿平。这意味着城镇商品住宅的销售面积可能从2017年14.4亿平的水平上以每年3%左右的速度下滑。
当然，房地产的需求和供给弹性都很大。樊磊认为，乐观假设下，考虑到大规模旧房改造的需求，2018-2030年间中国商品房的年均销售面积甚至可以达到16.4亿平，当前的房地产投资还未见顶。然而，房价如果维持高企且与收入增长进一步背离可能使得住房潜在需求难以转化为有购买力真实支撑的需求，这也会对房地产投资产生影响。
“现在就判断房地产市场供过于求，还为时过早。”樊磊说。
樊磊指出，2019年房地产投资下行会比较温和。即使2019年调控政策在一二线核心城市有所放松，适度释放居民的购房需求并刺激相关的房地产投资，造成房地产供给过剩和资源错配的风险仍然非常有限。
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