[摘要] 三亚位于我国海南岛最南端，因地处北纬18度，其一年四季具有舒适的温度和适宜的降水，因其寒暑温差变化不大，四季如夏，年平均气温在25.7℃，加之良好的空气质量，将蓝天、大海、沙滩、椰树、阳光……巧妙的融合于这座城市。
提起三亚，大家首先会想到，这是位于我国大陆最南端的一个美丽海岛，但就是这样一个陆地面积不足200万平方米，海域面积600万平方米，全市常住人口不足80万人的城市，自2016年底至2018年下半年，仅一年多的时间这座城市的房地产市场经历了“升温-降温-冷却”的过程。
一、魅力海岛——北纬18度的三亚，强力吸引“候鸟”一族
三亚位于我国海南岛最南端，因地处北纬18度，其一年四季具有舒适的温度和适宜的降水，因其寒暑温差变化不大，四季如夏，年平均气温在25.7℃，加之良好的空气质量，将蓝天、大海、沙滩、椰树、阳光……巧妙的融合于这座城市，常被称为“东方夏威夷”、“地球上最适合度假的地理区域之一”……这些标签吸引着投资客和北方“候鸟”一族聚集这座城市。
据统计，2017年三亚市常住人口76.42万人，较2016年增加1万人，户籍人口59.22万人，人口净流入17.2万人。自2012年至今，三亚人口持续增加。据不完全统计，在这座不足80万人口的城市，其常住的东北人达近30万人。
二、过往购房需求增加促三亚房价升温，调控政策出台
三亚新建商品住宅年销售面积由2015年的105.1万平方米，增加至2016年的141.5平方米，2017年的194.7万平方米，同比增速均达34%以上。
图：2015-2018年三亚新建商品住宅销售面积及同比涨跌幅
数据来源：三亚市统计局
受投资热及“候鸟”一族对三亚住房需求的推动，自2016年底开始，三亚房价呈现上涨态势。据中指院百城价格指数对三亚新建商品住宅的全样本调查数据，至2017年3月三亚新建商品住宅平均价格环比涨幅达点3.57%，2017年下半年，受调控政策陆续出台，房价虽有降温，但仍保持上涨。截止2017年底，三亚新建商品住宅平均价格全年累计涨幅达21.85%，较2016年累计跌幅5.88%、2015年累计跌幅8.40%均明显上涨。2018年三亚新建商品住宅平均价格涨幅明显收窄。
图：2015-2018年三亚新建商品住宅平均价格及同比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据库、三亚市统计局
三、海南“双限”政策助力三亚楼市投资热度“冷却”
从2016年海南楼市去库存的主基调到2017年的“限价、限贷、限购”到如今全域实施限购，海南省的楼市用了仅仅一年多的时间，上演了“升温-降温-冷却”的过程。
海南渐进式的调控加码政策促三亚房地产市场降温
随着2016年2月海南省“两个暂停”新举措的实施：一是暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。“两个暂停”政策的实施一定程度上激活了低速发展的海南楼市，房地产去库存效果显现，随后三亚、海口楼市逐步升温。2017年海南楼市调控政策逐渐加码，全年共出台楼市调控政策20余次，海南新建商品住宅市场逐步降温。
【2017年全省限购+限售】
2017.03.02 海南省召开42家房企、28家中介机构座谈会，明确对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可，海南楼市调控拉开大幕。
2017.03.03 海口禁止预售房转让、三套房停贷
2017.03.09 三亚二套房贷50%，三套停贷
2017.04.14 海南实行限购+限售政策
2017.04.15 公积金贷款调整
2017.04.24 琼海限购
2017.05.10 海口实施限购，三亚实施限购
2017.05.11-05.17 五指山、保亭、琼中、白沙限购
2017.05.22 商品住宅实行全装修交付
2017.06.14 海南多家银行利率上调
2017.08.17 两个暂停严控开发区域、禁止围填海。停止中部生态核心区（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目
2017.09.22 禁止围填海，停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目
2017.09.29 提高商品房预售条件；全面停止审批100㎡以下住宅
2017.10.10 海口、三亚、万宁、陵水等四个市县，住房转让年限提升至5年
2017.11.01 暂停商贷转公积金贷款业务
海南“双限”政策引发三亚楼市投资热度“冷却”
2018年对三亚楼市来说是一个转折年，当令人振奋的海南全岛建立自由贸易区、自由贸易港的利好消息公布，不少投资人已将目光转向海南，三亚房价正孕育再次升温之时，三亚楼市迎来史上最严厉调控——“双限”政策（限购限行政策）出台，对省外购房人群全面封堵，购房投资热潮至此降温冷却。
【2018年海南楼市迎最严调控】
2018.03.31 发布“房八条”：要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。
2018.04.13 党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区、支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。
2018.04.16 严格执行“房八条”防止炒作和哄抬房价
2018.04.22 实施全域限购
2018.05.15 汽车限购
2018.07.31 外省车辆限行
2018年“双限”政策下三亚楼市发生骤变。2018年1-11月累计，三亚市住宅用地推出面积仅为（规划建筑面积）3379.92平方米，较2017年下降98.76%；商品住宅成交面积为197.54万平方米，较2017年增长8.7%，增幅收窄28.9个百分点；新建商品住宅平均价格横盘调整已持续7个月。在量缩价盘整、楼市调控持续从严背景下，三亚曾经火热的售楼处如今门可罗雀，随着海南十万房产经纪人陆续撤离海南市场，三亚楼市投资热度“冷却”。
2016年三亚某楼盘售楼处上演抢房大戏
图片来源：网络媒体
2018年三亚某项目售楼处门可罗雀
图片来源：网络媒体
笔者作为一名三亚购房人，亲历了这座城市住宅投资热度从升温到冷却的一幕幕。在当前“双限”政策下，也想了解一下，曾经在这座魅力海岛，在其跌宕起伏的楼市中几类人群（购房人、售房人）的心态是否已发生改变，也想知道三亚楼市是否真的“全剧终”了……
鉴于此，借春节休假之际，笔者对周边的朋友进行了访谈……
【访谈随笔】
笔者对三亚楼市中的三类人群，已购房者、待购房者、房产经纪人分别进行了访谈：
1：已购房者看三亚楼市
身边的亲戚朋友多为北方人，且90%在不同时期已购入三亚房产，多为“自住投资型”，也有“候鸟”一族。对于当前海南全省限购，周边已购房者无一例外都觉得自己很幸运，且部分购买者已后悔房子面积买小了，当初应该买更大一些的，这样房子当前的市值会更高；有的甚至觉得应该在早些年买就好了，增值更大。笔者发现即便在房产增值如此迅速的背景下，这类人群在三亚也都仅仅是购入了一套房产，且均无购入第二套的打算，这也意味着，这类“自住投资型”人群对三亚未来房地产市场的发展或三亚城市经济的发展虽然看好，但仍信心不足，仍存顾虑，购房行为较为谨慎，或者说更趋理性。
2：待购房者看三亚楼市
笔者的一位亲戚便属于在观望中未搭上最后一班车的人。当问到对三亚这座城市的看法时，她给出的答案是“这里的环境真好，蓝天白云、椰树沙滩，温度适宜，太舒服了，不想走了，太适合养老了！”
3：房产经纪人看三亚楼市
笔者在三亚买房时认识了一对同乡夫妻，夫妻二人2013年下岗后来到三亚打拼，起初夫妻俩只是做房产经纪人，两年后三亚房地产市场逐步升温，发展迅速，二人看到房产代理公司的丰厚利润，便自行组建成立了房产代理公司，代理销售三亚市各大楼盘，笔者也是这时与他们相识的。记得2016年初在三亚购房时，有经验的购房者都知道，通过房产经纪人购房比到售楼处购房便宜，因为当时每个新房签约后还可以从房产代理公司拿到1-2%的返点；但到2017年初购房时，热点楼盘就需要排队拿号才能选房了，甚至有的还需要几万元的房号费或托关系才能买到心仪的房子，仅一年时间，三亚楼市升温速度可见一斑。但自2018年海南省“4.22政策”出台后，三亚房地产市场迅速降温，笔者的这位房产经纪人朋友于政策发布两个月后便果断削减三亚业务投入，开始着手拓展其他城市业务。问他对三亚这座城市未来的看法时，他给出了两句话：“海南岛，中国的稀缺资源，稀缺决定其价值所在”。可见房产经纪人虽陆续撤离三亚房地产市场，但他们对三亚这座城市的未来发展仍看好。
从这几类人群的态度能够发现，无论已购房者、待购房者，还是房产经纪人，对三亚这座城市及其房地产市场的未来发展仍持谨慎、乐观态度。三亚得天独厚的自然优势以及自由贸易港、自由贸易区、免签政策、人才定居等利好政策的逐步落实，将使三亚旅游产业拥有较好的增长潜力。相信2019年三亚在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，深入落实“一城一策”的具体方案下，三亚楼市将继续保持健康稳定的发展！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
