[摘要] 作为郑州市下属的县级市,新郑2018年的楼市好不热闹,虽然仅仅是中西部的一个三四线城市,但却成为各路一线房企眼中的香饽饽。新郑新区作为该市新房市场的主要阵地之一,其2018年楼市的前世、今生以及来世也代表了这座城市近期房地产市场的众生相。
作为郑州市下属的县级市,新郑2018年的楼市好不热闹,虽然仅仅是中西部的一个三四线城市,但却成为各路一线房企眼中的香饽饽。新郑新区作为该市新房市场的主要阵地之一,其2018年楼市的前世、今生以及来世也代表了这座城市近期房地产市场的众生相。
一、前世:那一年,一线房企掘金新区,地价坐上了过山车
2017年6月23日的一场土拍,看看参加拍地的房企——碧桂园、招商、佳兆业,你大概不会想到这是在中部的一个县级市的拍地现场。这一天,新郑市共成交9宗住宅用地,其中有7宗均位于新区板块。
新郑新区位于河南省新郑市老城区北部,郑州市区南30公里,距新郑国际机场15公里,规划面积21.56平方公里。根据郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年),新郑撤县(市)改区已成定局,规划中的16号和18号地铁线在新区设站,未来新区与郑州同城化的步伐将会提速。
新区将依托郑州新郑国际机场、郑许轻轨等区位交通优势,以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主,建设宜居商务城,成为郑州后消费生态旅游休闲城市。经过多年发展,新郑新区褪去乡村面容,换上蓬勃的新城气象,交通、商业、教育、医疗等配套逐渐完善,成为新郑人心目中置业的向往之地。
图:新郑新区区位和实景图
新郑新区地理位置优越,发展前景美好,引来众多地产明星前来叫阵。2017年6月23日新区成交地块中,除了其中1宗地块被本地房企浩创拿下外,其他6宗均被一线房企收入囊中:碧桂园3.6亿元连下三地,总规划建筑面积近20万平方米,成交楼面价在1500-2400元/平方米之间;佳兆业以6.7亿元拿下两宗地块,将楼面价拉升到4000元/平方米以上,而彼时周边房价仅6000元左右;招商蛇口拿下1宗地块小试身手,楼面价为2219元/平方米。而根据中房指数系统CREIS的数据,前一年新郑新区宅地成交楼面均价仅1000元/平方米上下。
而就在土拍前的一个多月,郑州市的一纸文件将新郑市连同荥阳市、中牟县追加纳入限购区域,但这似乎丝毫没有阻碍地产大鳄们进驻新郑的热情。
图:2017年5月3日后新郑市房地产调控政策
二、今生:2018年,新入驻一线房企开盘了,新区房价有了新突破
一线房企抓住新郑市改善类需求,以精装修、电梯洋房等新产品填补了市场空白,首期开盘去化效果很好。2017年一线房企在新郑新区扎堆拿地后,碧桂园于2018年3月率先开盘,招商轩辕华府、佳兆业悦峰、金科御府等项目陆续面市。新郑市老城区住宅以6层无电梯楼房为主,新区启动后高层住宅逐渐成为新房市场的主要产品形态,但基本都是毛坯房。
碧桂园落地新郑后,产品采用了一贯的精装修策略,以140㎡以上的中大户型为主,并且除了高层,还配置了舒适度更高的电梯洋房产品;金科、招商、佳兆业的产品也以120㎡以上的改善户型为主,部分项目以毛坯交房。有消息显示,新郑碧桂园3月30日采用微信开盘,推出小高层共423套,截至开盘结束去化400套;金科御府6月22日首期开盘,推出423套,去化423套;佳兆业悦峰7月28日首期开盘,推出240套,去化174套。
表:新郑新区项目开盘情况
目前,新郑新区呈现一线房企主导、本地房企跟随的市场格局。碧桂园等一线房企进驻之前,新区房地产市场的主角是本地房企,他们主要通过本地传统媒体进行宣传推广,在此期间新区房价涨幅较为稳定;一线房企进入后,产品打造和运营能力更强,价格的主导权开始转移至一线房企,在本地传统媒体推广的同时也在房天下等性媒体上开展项目营销,新区房价上涨速度加快。
图:新郑新区目前在售楼盘
三、后世:新春伊始,房价出现下行迹象,大体量新房去化面临压力
根据春节期间走访调查,新郑新区作为新郑市的主要新房成交地,房价已出现松动迹象,未来入市的新房将存在去化压力。不少房企2018四季度开始通过各种优惠措施降低实际成交价,也有房企将最初的精装房改为毛坯房推出,实际成交价不少低于8000元/㎡。
究其原因,一方面,上半年碧桂园等项目率先开盘后,本地的高端改善客户被收割不少,加上限购限贷等政策限制,后续潜在客户增长略显乏力,虽然新郑市棚改货币化安置仍然占有一定比例,但也有不少安置房实物安置抵销了部分需求;另一方面,当前经济下行压力仍存,短期内房价上涨动力趋弱,房地产市场观望情绪较浓,房企为尽快回款以价换量。未来,在买卖双方的角力下,房价更加趋向于供求均衡点,高品质、高性价比产品的市场竞争力会更加突出。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。