[摘要] 今天的开封是一个历尽繁华的旧贵族。繁华如过眼云烟，开封这座城，在沉睡中逐渐觉醒。当深厚的古都文明与开放的自贸时代相碰撞，它承载着大河南的未来，成为新的城市热土，楼市的平稳发展背后印证的是一座城市价值的提升。让我们共同期待，开封的崛起！
卷首语
开封，一个历尽繁华的旧贵族，说起来，或许大家能够想到的就是八朝古都、清明上河图，如果是河南人，估计还能提及菊花展，除此之外好像也真的没有什么了。近代以来，开封在河南省内一直处于一个较为尴尬的境地，临近郑州，却没有享受到一点便利和优惠，经济在省内后几位徘徊，发展停滞。然而近几年，开封却声名鹊起，由一个名不见经传的三四线小城市转变成一个富有潜力的发展新星，逐渐进入人们的视野，这主要得益于郑汴一体化、棚改和自贸区的设立。也正是由于这些原因，使得开封投资吸引力大增，成为河南省内房地产市场关注的城市之一。
郑汴一体化
2005年4月，河南省召开中原城市群规划开封专题座谈会，并先后两次提到“一体化”概念。2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用，标志着郑汴一体化的开始。
截止目前，郑汴融城已走过12个年头，这期间，郑州和开封实现了交通、电信、金融、产业、生态同城和资源共享“五同城一共享”，开封在一体化发展过程中发生了翻天覆地的变化：便捷的城际高铁代替了拥挤的绿皮火车；一线商业品牌进驻倒逼三毛、马道街等传统商业做出改变······郑汴一体化带动开封发展进入快车道，同时交通的便利促使郑州大量的资金涌入开封购房投资，使得开封房价和物价上扬，一时间开封的房地产市场蓬勃发展。
棚户区改造
棚户区改造作为一项重要的民生工程，在改善居民居住环境、推进新型城镇化发展、提升三四线城市房地产市场发展水平等方面发挥了重要作用。毫不例外，棚户区改造也是近几年开封房地产市场活跃度提升的一个重要原因。
2016-2018年开封完成棚户区住房改造约3万套，新建商品房销售面积约1000万平方米，货币化安置率甚至一度要求达到80%以上。在既缺乏产业，又没有大量人口（2018年常住人口为454.93万人，位居全省11位）作为支撑的基本面下，大拆大建加以货币补偿的棚改政策，使得开封房地产市场内生需求大幅增加，吸引品牌房企纷纷入驻。据了解，恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等知名房企陆续进驻开封，优化了产品供应结构，并催生改善性需求，从而带动开封房地产市场快速发展。当然，不可避免的，这在一定程度上也推动了开封房价的上涨。
自贸区设立
为打造一个以综合交通枢纽为依托，以高端制造业和现代服务业等产业为主体的航空经济聚集区，并以此实现分流一线城市的中转和货运功能的目的，2016年8月31日，国务院决定设立中国(河南)自由贸易试验区，涵盖三个片区：郑州片区73.17平方公里，开封片区19.94平方公里，洛阳片区26.66平方公里。其中开封片区重点发展服务外包、医疗旅游、文化传媒、现代物流等服务业，以“文化+”引领带动产业升级。在自贸区及“一带一路”利好政策带动下，开封吸引了大批投资者的目光，土地价值大幅提升，成交楼面均价由1000元/平方米左右上升至2000元/平方米，多宗地块溢价率超100%，并由此掀起了一轮购房热潮。
新的宏观环境下的开封楼市
近几年来，在郑汴一体化、棚户区改造、自贸区设立等一系列宏观环境影响下，开封房地产市场发展势头迅猛，呈现出崭新的面貌。
2016年先抑后扬、市场竞争激烈。2016年，开封积极响应国家“去库存”的号召，控制土地出让数量，全年共计出让15宗地块，从而达到减少市场供应量、去库存的目的。然而，2016年下半年，在自贸区及“一带一路”利好政策影响下，加之市场供应紧张及郑州需求外溢等因素，开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面。销售价格也急剧攀升，新区高层破万，洋房1.5万元/平方米，甚至连公寓也已达9500元/平方米。据同学回忆，当时无论是朋友聚会、家庭聚餐、公司团建几乎都会聊到楼市。
2017年调控出台、机遇与挑战并存。郑州“5·3楼市新政”之后，开封、平原新区成为市场新宠，然而正当大家纷纷把钱砸向开封西之际，被称为开封“历史最严”的“汴九条”出台，明确规定2017年5月15日以后购买的商品住房，要取得房本3年才能交易，同时成交均价不得高于2017年4月以前的成交均价，原则上一年内房价涨幅不得高于10%。在此之前，开封楼市并没有出台过真正意义上的调控政策，自此，“汴九条”楼市调控政策贯穿2017、2018年始终。同时随着越来越多有实力的开发企业进驻，对产品的把控愈加精细，更让开封楼市充满机遇和挑战。
2018年四季分明、市场进入调整期。2018年的开封经历了楼市从年初“开盘抢房”到年末“0首付促销”，从年初高层破万到年底价格阶段回落的逆转，可以说，这一年，开封楼市四季分明。在政策调控持续背景下，购房者转而进行观望，开封楼市“金九银十”集体失色，国庆假期各大售楼部去化寥寥无几，相较去年同期，市场推盘量大幅下降，“折扣”一词在假期期间成为楼市的常用词，个别楼盘甚至推出低于八折的促销。但很显然，特价房源以及各种促销活动也并没有能够打动购房者的心。
在长久持续的调控政策下，2018年开封房地产市场越来越趋于规范、平稳地发展，目前部分区域房价已回归到2016年8月的水平，甚至复兴大道某一线楼盘精装洋房开出了每平方米9500元的均价，而且“房子是用来住的，不是用来炒的”基调仍在持续，调控力度依然没有放松的迹象。
结语
作为河南省新兴副中心城市、中原经济区核心区城市，并随着郑汴一体化的加速对接和自贸区的设立，近年来开封发展势如破竹，已经成为河南省内房地产市场关注的城市之一，国内知名房企陆续进驻，拔高了开封购房者对房屋品质的需求和期待。加之持续收紧的调控，参差不齐的开封房地产市场，已开始了优质对劣质的驱逐，中小房企逐渐退出，产品品质及服务有所提升，市场逐渐规范。
今天的开封是一个历尽繁华的旧贵族。繁华如过眼云烟，开封这座城，在沉睡中逐渐觉醒。当深厚的古都文明与开放的自贸时代相碰撞，它承载着大河南的未来，成为新的城市热土，楼市的平稳发展背后印证的是一座城市价值的提升。让我们共同期待，开封的崛起！
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