[摘要] 随着长江经济带、长江中游城市群等相关规划出台，武汉国家中心城市地位日益清晰，离武汉较近的孝感，也迎来更多发展机遇。
笔者家乡是有着浓厚“孝文化”历史的湖北孝感，因东汉孝子董永卖身葬父、行孝感天动地而得名。孝感紧邻武汉，经济总量在湖北省一直处于中等偏上水平。截止2017年底，孝感市常住人口492万人，户籍人口519万人，人口规模较大，流出人口以外地务工为主。
距离武汉最近的地级市之一，孝感城区距武汉中心城区直线距离仅50公里
孝感是武汉城市圈重要节点城市之一，重点发展汽车零配件、食品工业、农产品加工及盐磷化工等产业集群。
同时，孝感部分地区因自然风光秀丽，有不少独特的旅游资源，逐渐成为武汉市民周末出游的重要目的地，也被誉为武汉的后花园。
随着长江经济带、长江中游城市群等相关规划出台，武汉国家中心城市地位日益清晰，离武汉较近的孝感，也迎来更多发展机遇。
图1：武汉城市圈区位
大量农村人口进城带来的城镇化水平提升，是孝感房地产发展的主要推动力
2006年至2011年是孝感城镇化进程中提升最快的时期，常住人口城镇化率由39%升至48%，这段时间也是孝感房地产市场快速发展的阶段，孝感城区面貌焕新，出现一批商品化楼盘。而这个时期，乡村仍以在宅基地上建房为主，去城里买房的意识还相对淡薄。
2013年，孝感的城镇化率刚刚超过50%，房地产开发投资额为111亿，2015年房地产开发投资额已增长至172亿，市场增长较快。
与此同时，孝感下辖的县级城市的楼市也实现了较快发展。比如，我的家乡应城，市场热度明显提升，开发加快，规模化、品质化楼盘群起，同时农村人到城市买房意愿强烈，出现一波明显的进城购房热潮。
当然，市场快速发展的背后也存在不少隐忧。一方面，房地产市场秩序较为混乱，小产权房较多，因价格便宜吸引了大量购房者，近两年仅有少数项目开始补证。另一方面，虽然应城城镇化推进的很快，但是进程农民面临的城乡生活方式之间的冲突也很明显，刚进城的农民难以在城市谋生，进城也缺乏相应福利保障。所以比较常见的是人们农闲时去城里住一段时间，农忙时就回去种田。
经过了几年的快速发展，市场积累了不少库存，2016年湖北省开始拉开去库存的大幕，孝感也进入去库存调整阶段。由于政策环境宽松，棚改推进较快，2016-2017年，孝感棚户区改造共超过10万户，购房需求明显增加，孝感楼市迎来新的发展期，商品房销售面积不断创新高。
图2：孝感城区2015年5月以来商品住宅销售情况
数据来源：CREIS中指数据库
以孝感城区为例，2016年和2017年成交明显增加，根据中指监测数据，2017年无论是销售套数、均价还是面积都达到历史新高度。经历一轮市场量价的快速攀升后，2018年市场进入平稳发展期，成交出现回落，价格平稳增长，楼市回归理性。
另一个明显的感受是，随着孝感楼市的升温，大量品牌房企开始集中进入拿地，2017年，新城控股、碧桂园、恒大等相继拿地，2018年保利、绿城进入，楼盘开发品质提升的同时，城市形象和价值也开始受到市场的肯定。
随着房地产市场的日渐成熟，这两三年，进城购房已成为绝大多数人的共识，进城农民和城市经过不断的磨合，不少人开始意识到城区生活的便捷和舒适。而新成长起来的90后、00后面对日益衰败的农村面貌和阻塞的交通，即使村里接通自来水和网线，也愈发不习惯。村里人多数会选择到就近的市区购房，少数常年外出务工的人会到孝感城区甚至武汉买房。以前过年回乡走亲戚是十里八乡，现在则是去城里大街小巷。
未来：城镇化空间大，汉孝同城化利好孝感城市发展，但受益于武汉带动的同时，也不可避免的被武汉分流部分购房需求
孝感目前还是一个典型的资源型工业城市，在武汉城市圈的产业定位也是以农业和资源加工产业为主，缺乏吸附力强的核心产业，就业本身对人口的吸引力有限，因而人口处于净流出状态，加之还临近武汉这样辐射力较强的城市，人口外流态势愈发突出。
孝感2017年城镇化为56.4%，低于平均水平，基于较好的人口基础，未来城镇化仍将是房地产市场的主要动力。
另外，因孝感武汉，去武汉购房也成为很多经济实力不错的家庭的。武汉经济发展水平在省内居首位，虹吸效应一直非常明显，孝感去武汉务工、上学的人口本就不在少数，近年来从孝感流入武汉的购房需求也日趋增多。尤其是年轻一代受过高等教育的人群，一般回省内的也是武汉。
在这种情况下，未来孝感房地产市场量价缺乏快速上升的支撑，预计短期内规模趋稳，今后发展将得益于品牌房企带来的居住质量提升。
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