[摘要] 高铁已全面覆盖东、中、西部三大区域，对地区经济的影响日益增强。日趋完善的高铁路网加速沿线地区生产和消费要素的流动，在增强沿线区域经济联动的同时，还能辐射周边非高铁区域，使区域内生产要素不断向其集聚。
高铁大发展与房价上涨并行
2008年8月，中国首条时速达350公里的高速铁路-京津城际铁路开通运营以来，标志着我国开始进入高铁时代。高铁在中国迅猛发展。
2004年，国务院发布《中长期铁路网规划》，确立建设高铁“四纵四横”规划目标。
2008年，政府调整《中长期铁路网规划》，并将目标定为至2020年修建1.6万公里的高铁客运专线。
2016年6月，“四纵四横”规划升级为“八纵八横”，计划至2020年将高铁营运里程提高到3万公里。
2017年末，我国营业里程已达到2.9万公里，293个地级市中有148个城市开通了高铁，高铁占铁路开通里程和客运量的比重分别达到50%和23%。
图1：高铁占铁路开通里程与客运量比重变化情况
数据来源：国家统计局、中国铁路总公司、中指研究院整理
图2：高铁累积开通里程与商品房年销售均价变化情况
数据来源：国家统计局、中国铁路总公司、中指研究院整理
高铁已全面覆盖东、中、西部三大区域，对地区经济的影响日益增强。日趋完善的高铁路网加速沿线地区生产和消费要素的流动，在增强沿线区域经济联动的同时，还能辐射周边非高铁区域，使区域内生产要素不断向其集聚。
此外，沿线地区的通达性因高铁开通而大幅提升，也扩大了沿线居民的活动半径和购房置业半径，并导致沿线地区房价的上涨。如图1所示，2008-2017年十年间我国高铁累积里程翻了27.4倍，同期房价也翻了一番，两者的变化趋势有显著关联性。
图3：高铁开通影响房价的作用机制
高铁开通对房价影响
具有显著的区域差异性
东部和中西部地区在经济实力、城市密度方面有较大差距，房价水平也相去甚远。东部地区的区域经济一体化程度和城市之间的通达性均遥遥领先于中西部地区，高铁开通对西部地区交通便利的边际提升效果远远优于东部地区，因此高铁开通对房价的影响具有明显的地区差异性。
此外，东部地区的经济水平、城镇化率都较高，高铁开通前整体房价已处于较高水平。过高的房价会大幅提高生活成本，进而挤出居民消费，故而近年来各级政府对东部地区房价的调控力度也明显强于中西部。故而，东部地区房价的上涨空间相比中西部地区更小。
一些学术研究结果也表明高铁对房价的影响存在着明显的区域异质性，高铁开通对地区房价上涨的正向推动作用在中西部地区更强。虽然东部地区的高铁站数量和等级都明显高于中西部地区，但是也无法忽视这样的现实：高铁开通之前，东部地区的经济水平、一体化程度以及城市通达性都较高，高铁开通对东部地区的边际影响程度有限；另外，东部地区房价处于高位，地方政府平抑房价上涨力度大，房价上涨空间也相应更小。
高铁开通对房价影响的城市分布特点
根据中指数据库计算出2012-2018年（过去6年）80个城市房价涨幅排名前30的城市，再对照版（2019年1月）高铁运行线路示意图，可以发现涨幅前30的城市大致可以分为以下三类：
（1）位于铁路枢纽的一二线热点城市，如北京、上海、深圳、南京、武汉、成都、重庆、西安、郑州、太原、石家庄、济南、昆明、福州、南昌、合肥、厦门等。
（2）位于铁路枢纽的三线城市，典型代表如赣州、衢州、黄石、秦皇岛等。
（3）核心城市周边的三线城市，如环京的廊坊、保定、唐山，环沪的苏州、镇江、常州，珠三角的东莞、惠州、珠海。
对热点二线城市而言，自身具有较强的经济实力，高铁建设无疑是锦上添花。若城市所处区域经济开放度不高，对周边地区则会产生吸血效应，并体现为人口和资本净流入、房价上涨，如中西部大部分省会城市；反之，区域经济开放度较高，则会带来造血效应。
处于铁路枢纽上的三线城市，高铁集聚效应下人口流入是其房价上涨的重要支撑。对于核心城市周边的三线城市，房价上涨一方面来自因高铁集聚和产业转移带来的人口流入，另一方面还来自核心城市楼市的溢出效应。
从2017年的数据来看，在珠三角区域，广州、深圳常住人口增增量远高于周边的佛山、东莞、惠州、珠海等三线城市，表明广深两城的集聚效应仍在强化。
沪杭甬区域，多年来上海的常住人口增量一直高于苏州、无锡、嘉兴等环沪城市，近两年上海虽然出现外来人口回流现象，但周边三线城市外来人口流入亦不明显，表明上海流出的人口并未流向周边城市（杭州、宁波常住人口增长较大得益于引才政策）。
在环京津地区，尽管北京和天津常住人口规模都在2017年首次下降，但廊坊、保定等周边城市人口净流出近年来已成常态。
因此，观察近几年数据，一线城市周边区域并未出现大量的人口流入，这些城市的房价推手并不是来自本地市场。
图4：2017年沪杭甬地区和珠三角地区常住人口增量情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
高铁站规模差异对高铁与房价关系的影响
高铁站规模对设站城市经济和房价的影响程度要有差异，即城市拥有的高铁站数量越多、等级越高，就意味着所拥有的资源要素流动性也更高，高铁对地区经济的促进作用也更大。
将80个城市按所拥有的而高铁站等级划分成三类，组为特等车站，第二组为二、三等高铁站，第三组为四、五等高铁站。
将三组高铁站城市房价进行对比，发现特等高铁站所在城市近5年房价涨幅中位数为60%，第二、三等高铁站城市组涨幅中位数为49%，第四、五等高铁站城市组的房价涨幅中位数仅30%。结果表明高铁对房价的影响程度因高铁站等级不同存在差异，只有建造了等级较高的高铁，高铁开通推动房价上涨的效果才有显著。
对仅开通一个高铁站和开通多个高铁站的城市比较分析发现，仅开通一个高铁站的城市组近5年房价上涨幅度要明显低于开通多个高铁站的城市组。该结果表明仅仅是开通一个高铁站对城市房价并没有太显著的影响。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
