[摘要] 1月各线代表城市成交量出现回落。1月，一线及二三线代表城市周均成交量环比均呈现回调趋势。具体来看，一线城市新建商品住宅月度周均成交量环比下降23.9％，但同比仍上升；二三线代表城市月度周均成交量环比下降22.9％，南京、武汉、沈阳三城市同环比下降均较为明显。
一、市场情况：各线城市成交量出现回落
1月各线代表城市成交量出现回落。1月，一线及二三线代表城市周均成交量环比均呈现回调趋势。具体来看，一线城市新建商品住宅月度周均成交量环比下降23.9％，但同比仍上升；二三线代表城市月度周均成交量环比下降22.9％，南京、武汉、沈阳三城市同环比下降均较为明显。未来，在中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位、地方强调“一城一策”的背景下，房地产市场将呈现整体稳定、局部微调的发展态势。
二、中央强调稳妥实施长效机制方案，集体经营性建设用地建租赁住房试点扩容
长效机制由“建立完善”转向“稳妥实施”。1月21日，习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。关于房地产长效机制的表述由“建立完善”转向“稳妥实施”，住房、土地、金融和财税制度等长效机制由构建和完善阶段转向初步实施阶段的进程也有望进一步加快。2019年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年。
集体建设用地建租赁住房试点扩容，住房租赁市场发展步伐加快。1月16日，自然资源部和住房城乡建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。
人口净流入多是5个城市成为试点的首因，也符合去年底住房和城乡建设工作会议继续推进集体土地建设租赁住房试点的工作要求。截至目前，已有18城开展利用集体经营性建设用地建设租赁住房试点。集体经营性建设用地的成本优势明显，供应规模、潜力较大，能够为开展规模化租赁业务的企业提供成本可控的土地资源。目前，首批13城利用集体建设用地建租赁住房的试点工作已取得实质性进展，此次范围进一步扩大，住房租赁市场发展步伐加快。此外，1月29日，发改委等十部门联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》指出加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。展望未来，集体经营性建设用地有望在土地端极大推动住房租赁发展。
三、地方落实楼市分类调控政策，推进住房租赁市场建设，因地制宜调整棚改规模
各地加快制定“一城一策”实施方案。1月，地方两会和住房城乡工作会议陆续召开，总结2018年工作情况，明确2019年工作任务。从目前各地关于楼市调控表态上看，“一城一策”将成为2019年房地产调控关键词。1月8日，湖北提出武汉市要加快制定试点城市“一城一策”实施方案。1月14日，福建政府工作报告提出福州、厦门将编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。1月17日，河南住建厅副厅长表示，河南省将实行“一城一策”。1月18日，浙江要求杭州、宁波两市要尽快拿出“一城一策”方案。受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。各线城市之间、各城之间面临的需求环境差异较大。各地在确保房地产市场稳定运行的前提下，遏制投机炒房的调控政策将保持连续性稳定性，同时政策也将更好地支持合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化。
表：各地陆续表态2019年楼市调控
资料来源：中指研究院综合整理
继续坚持因城施策，深化调控。海口发布《关于严格落实琼办发（2018）29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，进一步稳定房地产市场。其中，购房政策方面，规定在2018年4月22日20：00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅（引进人才落户购房除外）。并暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅。自此，已有海口、西安、长沙、杭州、上海、深圳、南京等城市出台企业限购措施，进一步抑制借道企业购房的投机炒房行为。办公用房方面，规定办公空间建筑单套分割面积不得低于150平方米、单一购房人在同一项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平方米。价格管理方面，要求商品住宅价格经物价部门备案后6个月内不得擅自调高备案价格。
因地制宜调整棚改规模。1月，住建部公布2018年各类棚户区改造开工626万套，超额完成年度580万套的目标任务。今年各地两会陆续公布2019年棚改新开工计划，但多数省份整体较2018年有所下调。其中，河南棚改新开工计划由2018年的50套下调至15万套，四川从25.5万套下调至15万套，山西从12.5万套下调至3.3万套。
各地棚改货币化安置政策收紧。2018年初，山东省住房城乡工作会议上提出鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。2018年5月，长春明确提出实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策。2018年7月，住房和城乡建设部会议明确提出因地制宜推进棚改货币化安置，不搞一刀切。此后，陕西、黑龙江、江苏、南昌等省市纷纷调整棚改货币化安置政策，鼓励新建棚改安置房方式进行安置，淡化货币化安置比例、规模。未来，预计将有更多地方调整棚改货币化安置政策。
图：2018-2019年部分省市棚改货币化安置政策变化
资料来源：中指研究院综合整理
加快发展住房租赁市场。1月以来，多地两会在政府工作报告中明确提出，2019年要大力培育和发展住房租赁市场，坚持租购并举，健全住房保障体系。北京、上海两地明确具体租赁房源数量。佛山正式发布《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》，规定用于租赁住房的集体建设用地优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。北京提出将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定，多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）。天津提出将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，更好满足低收入家庭住房需求。上海提出加快租赁房建设，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套，进一步规范住房租赁市场发展。2019年各地有望出台更多支持性政策，规范租赁市场，进一步推动住房租赁市场发展。
表：各地加快发展住房租赁市场
资料来源：中指研究院综合整理
四、雄安构建新型住房供给体系，个人产权住房以共有产权房为主
雄安新区从根源上“去地产化”，个人产权住房以共有产权房为主。1月24日，中共中央、国务院发布《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。指导意见为雄安新区落实“房住不炒”提供了明确的解决思路，从根源上“去地产化”，利于产业落地、人才安居。雄安新区房地产平稳对周边市场将起到稳定作用。未来，共有产权房将成为雄安新区解决居民住房的主力，也是雄安新区未来主要的房地产开发模式。雄安新区住房制度的探索，也将为我国未来住房制度改革积累经验。
表：雄安新区着力构建新型住房供给体系
资料来源：中指研究院综合整理
五、展望：长效机制稳妥实施，地方调控因地制宜
长效机制方案稳妥实施，房地产调控以“稳”为主。习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班的重要讲话，强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。2018年12月住房和城乡建设工作会议指出，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。长效机制的表述由“建立完善”转向“稳妥实施”，住房、土地、金融和财税制度等长效机制由构建和完善阶段转向初步实施阶段的进程有望进一步加快。同时，当前我国经济发展面临的国内、国外坏境都在发生深刻而复杂的变化，未来楼市调控更加注重防风险，切实做好稳地价、稳房价、稳预期，避免加剧市场波动，保持房地产业平稳健康发展。
各地坚持因城施策，“一城一策”，楼市调控更加精准化。近期地方两会陆续召开，多地纷纷表态坚持因地制宜、实行“一城一策”，落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和以稳地价、稳房价、稳预期为目标的基础上，各省将先从热点城市开始试点，根据城市经济社会发展水平、人口规模和变化趋势、住房供求关系等因素，加大房地产市场监测，加强分析研判，合理制定符合地方实际的楼市调控措施。未来，各地在坚持保障住房居住属性基础上，“一城一策”特点愈发凸显，楼市调控会更加精准化。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
