[摘要] 市场需求：楼市坚持“房住不炒，因城施策”，成交稳中有升；销售情况：2018年龙头房企阵营分化，房企销售业绩增速放缓；拿地情况：2018年品牌房企拿地规模缩减，持续布局二线城市；融资情况：房地产融资环境依然收紧，房企融资规模扩大。
市场需求：楼市坚持“房住不炒，因城施策”，成交稳中有升
2018年楼市总体成交量较2017年上升2.88%。2018年，中央坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，调控效果显著，房地产市场平稳健康发展。一线城市楼市总体成交量相比2017年微降3%，二线城市楼市总体成交量同比上升7%，三线城市楼市总体成交量同比下降12%。整体来看，2018年房地产市场因城施策，供求平衡精准调控下，价格趋稳。截至12月，百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在1%以内。
销售情况：2018年龙头房企阵营分化，房企销售业绩增速放缓
2018年，在房地产调控政策依然从紧背景下，房地产交易规模再创新高，万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关，龙头房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城群发展机遇，因施策把握需求强调高质量的打造以及快速去化的营销战略，销售阵营分化格局持续，强者恒强态势愈加明显。2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科成功迈入6000亿元阵营，销售金额为6069.5亿元；中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元（碧桂园仅公布权益合同销售数据），稳站5500和5000亿元关口。
拿地情况：2018年品牌房企拿地规模缩减，持续布局二线城市
根据中指研究院监测，2018年重点监测的10家房企中，碧桂园以全年新增拿地面积5480.46万平方米蝉联2018年，较去年有所回落，购地金额达1301.54亿元。万科位居第二，全年新增拿地面积4215.81万平方米，购地金额高达2163.56亿元，领先其他房企。中国恒大以2390.74万平方米居第三，其拿地金额为398.18亿。
融资情况：房地产融资环境依然收紧，房企融资规模扩大
2018年，中指研究院共监测到重点房企融资行为904笔，较2017年增加约315笔，总融资额近17000亿元，同比上升29.1%。其中单笔金额超过100亿元（或相当于人民币100亿元）的融资27笔，不少于30亿元（或相当于人民币30亿元）的融资167笔，均高于去年水平。
1.2018年中国房地产企业整体经营状况
1.1 2018楼市坚持“房住不炒，因城施策”政策基调，成交稳中有升
1.1.1 2018楼市政策环境：房住不炒，因城施策、分类指导
2018年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面，强调楼市调控不放松，坚持遏制房价上涨，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，注重深化基础性关键制度改革，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件；地方层面，继续落实因城施策，保障市场平稳运行，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。
未来在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端坚持因城因区精准化调控，持续推进楼市乱象整治，强化市场监管，实施差别化信贷政策。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位基础上，维持房地产市场平稳发展的长效机制也将加快建立。
1.1.2 2018楼市交易状况：市场成交稳中有升，同比上升2.88%
2018年楼市总体成交量较2017年上升2.88%。2018年，中央坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，调控效果显著，房地产市场平稳健康发展。
成交：一线城市楼市总体成交量相比2017年微降3%，二线城市楼市总体成交量同比上升7%，三线城市楼市总体成交量同比下降12%。
价格：整体来看，2018年房地产市场因城施策，供求平衡精准调控下，价格趋稳。截至12月，百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在1%以内。
1.1.3 2019年楼市展望：主体性调控政策以稳为主，更加强调因城施策
保证房住不炒的政策基调不变，主体性调控政策以稳为主。中央经济工作会议强调房子是用来住的、不是用来炒的定位。住房和城乡建设工作会议强调2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标。年终两大会议奠定了2019年楼市调控的主基调仍然是房住不炒。住房回归居住属性的进程不会停止，这将是一个长期、持久坚持的政策导向。
更加强调因城施策，结构优化，保障合理购房需求。中央经济工作会议强调，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系。住房和城乡建设工作会议指出改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。未来，随着房地产市场长效机制的日趋完善，整体政策组合也将有更多的空间进行结构性优化。
供需双向调节，继续推进有效供给。基于目前调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走向平衡积累基础。区域上，将在人口流入量大的一线、二线和其他热点城市，进一步增加政策性支持住房的供应比例，加快完善住房保障体系。
2.2018年重点企业整体情况
2.1 2018年重点企业拿地情况
2.1.1 2018年品牌房企拿地规模缩减，持续布局二线城市
2018年企业减少土地投资，二线城市仍为重点投资区域 2018年品牌房企拿地规模明显回落，二线城市为布局投资热点。品牌房企销售业绩再创新高，但增幅放缓，另外房企融资环境依然趋紧，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大且更加精准化，房企拿地更加谨慎，致使拿地热情明显减弱。
碧桂园斩获2018年拿地面积,万科次之 根据中指研究院监测，2018年重点监测的10家房企中，碧桂园以全年新增规划建筑面积5480.46万平方米蝉联2018年，较去年有所回落，购地金额达1301.54亿元。万科位居第二，全年新增规划建筑面积4215.81万平方米，购地金额高达2163.56亿元，领先其他房企。中国恒大以2390.74万平方米居第三，其拿地金额为398.18亿。
2018年，重点企业拿地表现出以下趋势：
1）房地产融资环境依然收紧，品牌房企拿地规模缩减 2018年以来中央进一步深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障体系，加之品牌企业销售增速放缓，融资渠道收紧，品牌房企放慢拿地脚步。重点监测的10家房企中，龙湖集团、万科、世茂房地产、富力地产和绿城中国五家房企拿地面积同比上扬，其余5家房企拿地面积较去年均不同程度下降。其中，碧桂园拿地面积近5500万平方米水平领跑龙头房企，万科新增土储总量在4200万平米以上，中国恒大和保利地产均超2300万平方米。
2）品牌房企继续加大布局二线城市 受政策大环境影响，近几年重点监测房企布局二线城市比重连年增加。重点监测的10家房企中，6家房企在二线城市的投入金额占比超过50%，4家房企超过60%，龙湖占比较高为86%。从拿地面积来看，6家房企在二线的拿地占比超过60%，龙湖和中海表现尤其突出，占比超70%。
3）拿地投入明显减少 和去年相比，2018年房企在土地市场拿地金额显著下滑。CREIS数据显示，重点监测的10家房企今年拿地金额均明显下降。中国恒大降幅较大，拿地投入同比下降超70%；碧桂园拿地金额同比降幅超过50%。世茂房地产、富力地产和保利地产拿地金额降幅超过30%。
表：重点企业2018年新增土地
数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com；拿地面积指规划建筑面积
图：重点企业2018年新增土地
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
2.1.2 重点监测企业2018年新增土地储备分布情况
2.1.2.1 一线城市
十大房企一线城市2018年新增地块54宗，较2017年明显减少，新增土地储备880.79万平米，拿地金额1430.22亿元，十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到16238元/平米，较去年有所下降。
分企业来看，保利地产相对其他重点监测房企较为重视一线城市，2018全年一线城市拿地面积达267.55万平方米，跃居十大房企之首；中海地产位居第二，拿地面积187.19万平方米；从拿地出让金来看，中海地产以388.87亿元居首。而重点监测房企中，仅中国恒大1家房企2018年并未在一线城市补仓，另外龙湖集团明显减少了对一线城市拿地布局。
表：重点房企一线城市拿地情况
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
图：重点房企一线城市拿地情况比较
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
2.1.2.2 二线城市
十大房企二线城市2018年新增地块629宗，新增土地储备9439.47万平米，新增土地储备较去年减少16.81%。拿地金额4845.3亿元，十大房企在二线城市拿地的平均楼面价为5133元/平方米，较去年下降超1成。
分企业来看，万科在二线城市的拿地面积和拿地金额均较为突出，全年在二线城市拿地面积共2695.12万平方米，拿地金额为1318.66亿元；龙湖集团位列第二，拿地面积1276.62万平方米；第三名为保利地产，获得二线城市地块面积1020.19万平方米。龙湖集团、世茂房地产今年在二线城市的拿地金额较去年有显著提升，万科则基本持平。
表：重点房企二线城市拿地情况
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
图：重点房企二线城市拿地情况比较
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
2.1.2.3 三、四线城市
十大房企三、四线城市2018年新增地块739宗，新增土地储备9653.8万平米，拿地金额2718.03亿元，相比于2017年，下滑超2成；十大房企三四线城市拿地的平均楼面价仅2816元/平米，较2017年下跌7.08%。
分企业来看，碧桂园布局三、四线城市的规模继续扩大且明显领先其他重点监测房企，以4377.68万平方米的拿地面积及887.87亿元的出让金获双料；中国恒大位居第二，拿地面积1435.83万平方米。金地和中海地产则在三四线城市布局较弱。
表：重点房企三、四线城市拿地情况
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
图：重点房企三、四线城市拿地情况比较
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
2.2 2018年重点企业销售情况
2.2.1 2018年龙头房企阵营分化，房企销售业绩增速放缓
2018年，在房地产调控政策依然从紧背景下，房地产交易规模再创新高，万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关，龙头房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城群发展机遇，因施策把握需求强调高质量的打造以及快速去化的营销战略，销售阵营分化格局持续，强者恒强态势愈加明显。
从销售金额上看，2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科成功迈入6000亿元阵营，销售金额为6069.5亿元；中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元（碧桂园仅公布权益合同销售数据），稳站5500和5000亿元关口。其中，前三甲房企销售业绩增速放缓，而去年表现较靠后的世茂房地产和富力地产则有所突破，年度销售额分别为1761.76和1310.60亿元，同比增长75%和60%；另外处于阶梯阵营中游的保利地产、中海地产和龙湖集团则保持稳健增长，销售额分别为4048.17、3012.4 (港币)和2006.4亿元。
从销售面积上看，2018年碧桂园以5416.0万平方米的大体量荣登榜首（碧桂园仅公布权益合同销售数据），恒大以5243.5万平方米紧随其后，万科仅4037.8万平方米仍居第三。
从销售均价上看，绿城继续保持高端产品定位，均价依然位居榜首，高达25427元/㎡；中海、金地、世茂、龙湖等企业深耕重点二线城市聚焦改善型产品，均价都在16000元/㎡以上，恒大、碧桂园由于其三四线城市的战略布局，均价为10515元/㎡和9267元/㎡。
表：2018年全年各房企销售业绩表
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
注：1、中海销售金额币种为港币；
2、碧桂园仅公布权益合同销售数据。
图：2018年全年各房企销售业绩图
数据来源：CREIS中指数据 //fdc.fang.com
2.2.2 2018年重点企业城市布局情况
二线城市依然是企业布局重点 监测的重点企业在二线城市的销售额占总和的61%，一线城市占比降至16%。在热销城市榜单中，重庆、杭州和广州分列热销城市Top3，北京、上海分居第5、7位，另外5席除东莞属于三四线城市外，其余均为二线重点城市。
图：重点企业城市布局
表
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
表：重点企业热销城市排名
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
2.2.3 2018年重点企业热销项目情况
热销项目前十名中，中海占4席，万科和碧桂园分别占3和2席 位于北京的中海寰宇天下项目销售金额91.18亿元，站上榜首位置，广州的中海花湾壹号紧随其后，全年销售额90.20亿元位列第二，碧桂园+世茂+中海的广州亚运城以全年销售额近88.60亿元位列第三。2018年热销项目榜单中4个项目超过80亿，其余也均都超过了50亿元。
表：2018年热销项目榜单
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
2.3 2018年重点企业融资情况
2.3.1 房地产融资环境依然收紧，房企融资规模扩大
房企融资规模正常回升 2018年，中指研究院共监测到重点房企融资行为904笔，较2017年增加约315笔，总融资额近17000亿元，同比上升29.1%。其中单笔金额超过100亿元（或相当于人民币100亿元）的融资27笔，不少于30亿元（或相当于人民币30亿元）的融资167笔，均高于去年水平。
其他类融资为主要融资方式 2018年，中央多次表态将防范化解金融风险工作提到更高层次，央行工作会议指出，保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策。12月，中央经济工作会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重。2018年，央行通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具，明显加大了流动性供给力度，有利于流动性保持合理充裕，缓解小微企业融资难融资贵问题。2018年房企融资中，其他类融资占据主流，中指研究院数据信息中心监测显示，2018年各房企其他类融资总数约205笔，其融资金额约4773.40亿元，占全部融资额的28.34%，较去年下降近3个百分点。
图：监测企业各类融资占比
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
2.3.2 融资10房企均过400亿，融资百亿房企占总额87%
2018年融资环境依然收紧，房企融资规模正常回升，融资依旧为房企重要的资金来源。房企全年融资总额高达16868亿元，超过去年融资总额约3805亿。2018年有52家房企融资过百亿，较去年增加16家，累计融资达到14717.34亿元，占房企融资总额约87%；另外，融资额前十名的房企均有不低于400亿的成绩。2018年阳光城集团、华夏幸福和万科分别以1149.96亿元、1015.08亿元和816.44亿元的融资额位列前三甲。
表：2018年房企融资10
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
年度单笔融资额前三名分别为万科、华夏幸福及阳光城集团 万科提请股东大会授权发行债务融资工具不超过350亿元；华夏幸福通过中信银行授信方式融资315亿元；阳光城集团以发行公司债方式融资200亿元。在单笔超过130亿元的融资中，发行公司债占据主流，在政府严控金融风险的大环境下，发行公司债是优质房企大笔融资的重要来源。此外，其他类新型融资方式也是房企融资过程中选择的第二渠道。
表：2018年企业单笔融资11（金额超过130亿）
数据来源：CREIS中指数据//fdc.fang.com
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