[摘要] 近日，全国多个城市传来“房贷利率松动”的消息，数据显示，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套房贷款平均利率23个月以来，首次出现下降。
近日，多个城市传来“房贷利率松动”的消息，数据显示，2018年12月首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是首套房贷款平均利率23个月以来，首次出现下降。大河报·大河客户端记者走访发现，目前郑州市广发、民生、中信等商业银行首套房房贷利率已下调至上浮25%，中、工、农、建四大行首套房贷利率依然上浮30%，但农行个别支行、平安银行、郑州银行可视情况调整为20%。
业内专家认为，2019年郑州房贷利率仍有下调的可能性。
现状：个别银行首套房贷利率仅上浮20%
1月14日，记者来到郑州市金水区某楼盘售楼部，据该售楼部工作人员介绍，目前项目部分合作银行已出现房贷利率下调。
“元旦之前，我们合作的所有银行几乎都是上浮30%，现在民生银行、广发银行等商业银行，基本已经下调到了上浮25%。”但记者问及四大行是否有所下调时，对方给出了否定答复。
对此，记者咨询郑州某金融机构相关负责人得知，郑州整个2018年的房贷利率水平整体比较稳定，目前仅有部分商业银行出现松动。
“目前平安银行和郑州银行有首套上浮20%的政策，不过都有相应的附加条件，诸如购买保险、理财产品等。邮政储蓄银行也是首套上浮20%，但仅对二手房业务板块。” 该金融机构相关负责人表示，“在不同的阶段，各大银行会根据自身情况，适时调整利率水平，比如某银行11月份房贷利率为基准上浮30%，整个11月份的单量受到影响，到12月份就下调至上浮25%。”
随后，记者走访郑州多家银行发现，目前郑州市内的光大银行、浙商银行、中信银行等商业银行首套房房贷利率已经下调至上浮25%，而中、工、农、建四大行的首套房贷利率依然坚挺，为基准利率上浮30%。
但是，中国农业银行郑州某支行一名不愿具名的经理告诉记者，关于首套房贷利率，农行普遍采取上浮30%的政策，不过按照企业对银行的贡献度不同，如有较大存款，利率也有降到上浮20%的。
利率的下调将直接减少购房者的月供。
记者算了一笔账，若一套房总价100万元，首付30%，贷款70万元，分30年采用等额本息还款来算，利率上浮30%，月供为4364元，上浮25%，月供为4253元，每月比前者少111元，30年一共减少约40000元。
如果利率能够继续下调到上浮15-20%，同样是贷款70万，利率上浮15%，比上浮30%的月供要少330元，30年能少还118800元，是一笔不小的数目。
观点：郑州房贷利率有望持续下调
郑州房贷利率一整年都居于高位，终于在2018年年底出现了松动迹象。
那么进入2019年，房贷利率会不会有大幅度下降的可能性？
对此，某机构地产分析师表示，此前住建部定调2019年楼市，“稳”字为主，不仅要“遏制房价上涨”，更要“防止房价下跌”，“目前以郑州的房产市场来看，卖不完成常态，所以降低房贷利率无疑是刺激房产市场的好措施，以此吸引更多刚需买房人，去库存，保证房产市场的活跃和正常运行。”
该地产分析师称，近日央行宣布扩大定向降准范围，对于楼市也是重大利好。此举一出，意味着此前不符合定向降准范围的机构有望补上“降准”福利。
随着未来央行降准，释放资金，今后银行的资金流动性或将不再紧张，房贷或房贷利率上浮较高的局面也会有所缓解，未来银行对于首套房利率可能会继续下行。
无独有偶，北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清也认为，郑州首套房贷款利率或将继续调整。
“郑州之所以维持较高的首套房贷款利率有其特殊的历史原因，主要在于郑州进行房地产市场总量调整和结构性调整压力偏大，加之银行储蓄率下降，金融资本向实体企业倾斜等方面，郑州对于首套房贷款利率一直维持较高水平。”
宋向清认为，随着郑州房地产调控效果的逐步彰显，郑州首套房贷款利率下降的政策空间已经呈现，加之当前实体经济发展转型升级逐步到位，银行存贷款比率和运营模式出现积极现象，郑州首套房贷款利率调整的时间窗口已经显现。
因而，宋向清预计，2019年郑州房地产市场在整体政策仍将保持刚性调控的前提下，将有序的分阶段分步骤放松信贷等调控手段，尤其是对于首套房贷款利率将会出台更加有利于中低收入阶层购房的新政策，从而稳定结构性调控成果，促进房地产行业的积极发展。
2019年郑州楼市怎么走？
哪些区域会火？
2018年的尾声，几个城市开了放松调控的口子，这让2019年的楼市变得扑朔迷离。2019年楼市走向如何?房价会涨还是跌?跟哪些因素有关?大河报记者结合郑州楼市大数据，邀请业内专家进行解析。
中央定调
每年的楼市走向，各地都会以中央精神为基准，因城施策。可以说，风往哪吹，市场往哪走。
分析：
“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。需要指出的是，稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出，要构建房地产市场健康发展长效机制。
中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。
河南财经政法大学工程管理与房地产学院秦秀红副教授认为，2019年在内外部环境影响下，经济下行压力增大，积极的财政政策和适度宽松的货币政策将持续，楼市工作的重心是稳地价、稳房价和稳预期，“房住不炒”的基调不会改变，因城施策、分类指导，调控政策更加精细化。
连续五次降准，房贷利率或有松动，但程度不大，刚需和刚改仍是市场需求的主体。
某地产营销中心相关负责人认为，从历来郑州调控政策的严格程度来看，2018年已到达历史低点，根据2018年的实际成交情况来看，整体成交依然旺盛，结合近几年来政府文件及新闻报道，受各地整体经济下行压力影响，房地产政策调控将在2019年或有松动。
供求关系
商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价不断上涨。
分析：
2011年以来，郑州年增长人数在15.5万~23万人。2019新年伊始，据权威数据显示，郑州人口已经突破1000万。郑州成为中部六省省会中第二个加入人口“千万俱乐部”的城市。
随着智汇郑州人才政策持续深入、外来人口落户门槛逐步降低，郑州未来人口将会继续大幅增加。《郑州建设国家中心城市行动纲要》中提出，到2020年，郑州常住人口规模为1100万人，2035年达到1350万人。
而在供应方面，张南宁给出了一组数据，2018年全郑州的商品房成交数据，年内供应1469万平方米，同比-18%；成交1317万平方米，同比+14%，实现价格13767元/㎡，同比+11%，价格涨幅较大。年内供应商品住宅1100万㎡，同比-13%；成交1096万㎡，同比+20%，实现价格13723元/㎡，同比+13%。
结合郑州迈入超千万人口大市，依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求，人口红利依然存在并且强劲。
地价带动
郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧，地块争抢也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。
分析：
2018年，中国卖了多少地？据中指研究院统计，仅300城卖地收入就高达4.17万亿元，卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。
这一数字，超过2017年，相当于企业所得税与个人所得税的税收总和。郑州在2018年土地共卖了1063.6亿元，比2017年增长了24%，排名第六。
郑州地产专家王振东称，卖地换来收入，支撑城市扩张，这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包，转而刺激面包价格上涨，这也是房价持续上涨的一大因素。
租赁增加
住建部2019年十项重点任务中指出，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。对于租房族来讲，这可是个好消息，供应的增加将使租房更为轻松，租赁或将成为更多人的选择。
分析：
1月11日上午，河南省人民政府新闻办召开新闻发布会，对被列为2018年河南重点民生实事之一的青年人才公寓建设情况向媒体进行介绍。
在实际建设中，2018年省直和郑州市共开工建设青年人才公寓约5.14万套。
其中，省直开工建设约2.58万套，主要位于郑东新区龙子湖组团、金水区科教园区、经开区、航空港区等10个区域，主要设置了60平方米、90平方米和120平方米三类户型。与此同时，项目区域基本都配套建设有幼儿园、中小学、停车场、医院、商场超市等公共服务设施。
截至2018年底，10个项目施工单位已全部进场施工。在郑州市方面，目前也开工建设约2.56万套。租金方面，相关负责人称初步考虑租金标准不高于同等地段市场租金的70%，并会根据相关因素变化适时调整。
可以说，随着政府对租赁保障住房的持续加大投入，未来势必会冲抵房价的走高。
房地产税会不会来？
2019年的悬念，将会是房地产税。不少业内人士认为，房地产税的开征已经不存在技术上的障碍。不动产统一登记、住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期，这些事项已经全部落地，开征房地产税，将不会存在技术层面的限制。“开征房地产税，需要一个稳定的市场环境。” 北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，如果经济持续下行，开征新税，就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧，房地产税如果贸然出台，将犹如催化剂般，加剧楼市下行的可能。楼市越是稳定，房价越是高涨，房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎。显然，2019年房地产税，可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离。
哪些区域会热？
随着房企融资难道加大，分化明显，迫于现金流压力推盘速度会加快，多种营销手段发力，预测2019年全年新盘成交量与2018年相比保持平稳，总体价格略有回升，但板块分化明显。结合2018年的实际成交情况来看，区域价值和刚需价值是坚实基础，单盘近60亿元的销售充分体现了这点，在郑州市区范围内出现了量价齐升现象。同时也看到了因为外围区域出现了大幅增加。
结合一级土地市场成交数据，再结合二级市场销售情况，2019年郑州环线区域如航空港区、荥阳为外围热点区域，市内以高新区、管城区、金水区等区域将出现新盘扎堆。
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