[摘要] 土地改革正在成为未来国内经济政策改革的主题。针对土改前景，专业人士指出，探索宅基地改革有偿退出机制，核心不仅仅在于退出，还在于有偿。这也意味着，一旦以有偿退出作为方式，那么类似于棚改货币化，它将支撑起未来的信贷投放。
编者按：
土地改革正在成为未来国内经济政策改革的主题。针对土改前景，专业人士指出，探索宅基地改革有偿退出机制，核心不仅仅在于退出，还在于有偿。这也意味着，一旦以有偿退出作为方式，那么类似于棚改货币化，它将支撑起未来的信贷投放。
我们团队对下一步宅基地改革的可能性做出猜想：
有偿退出， 核心不仅仅在于退出， 还在于有偿。也就意味着，一旦以有偿退出作为方式，那么类似于棚改货币化，它将支撑起未来的信贷投放。
拥有宅基地、且保有农村户籍的人群，更多分布在农村或者县镇，即便获得补偿，进入一二线城市的概率较低，因此更多托底三四线；
补偿金额在不大的情况下，直接进入房地产的概率较棚改要低，因此对房地产市场也是托底为主，刺激为辅；
城镇户籍人口落户一亿人仍然是战略目标， 结合前面分析， 落户三四线的概率更高， 若买房比例较低， 则低端消费能托底；
考虑是集体所有制，因此，对地方政府没有直接刺激作用，因此进入到后土地财政时代；
土地财政是导致地价持续大幅度上升的源头，上升速度和货币发行速度相关，而货币发行和土地挂钩，因此属于自我正循环，预计将得到改变。
背景：土地是价值和人口螺旋上升的载体
土地公有制的环境下，土地成为天然的信贷载体。 根据索洛经济增长模型（Solow growth model）， 决定经济增长的因素包括技术进步、劳动生产率、人力和资本存量。在不借助外力的情形下，内生信贷的创造只能通过自然资源来承载。中国的土地特点是公有制，政府为土地出让主体，因此土地成为了信贷创造的重要载体，通过土地获得城市最初发展的资本，成为大部分城市最初的发展模式。
房地产行业是实现土地价值的载体，而房地产行业本身拥有很长的产业链条，行业派生货币的能力较强，因此成为拉动经济的支柱性产业。 通过在土地上开发建设相应物业，并通过出租或销售的方式最终使土地价值的变现，而在此过程中，将拉动整个房地产产业链条，包括上游的建筑、建材、机械、钢铁和化工等行业，以及下游的家电、家居、装饰等行业，因此随着货币在产业上下游的流转，行业整体拥有很强的货币派生能力，带动整个经济的发展。
行业供应端和需求端与金融机构深度绑定。 开发商获取土地资源后，通常会以土地资源为抵押获取开发贷款， 用以支付开发投资中的建筑及安装工程等费用，信用随之沿地产上游产业链派生；待相应物业销售至居民后，居民通过自有储蓄或者按揭贷款的方式获取房屋的使用权，从而将行业的负债转移至居民端。金融机构一方面在供应端提供开发投资所需资金，另一方面为居民提供购房所需的按揭贷款，房地产行业与金融机构深度绑定。
楼市繁荣应当与城市的兴盛相得益彰，城市价值应当与人口呈螺旋式上升的情形，上升的动力则是人口扩张和支付能力提升。 政府通过土地出让获得收入，并进行相应的城市建设，从而吸引人口和产业的流入，为房地产行业提供新的需求，新的居住需求继续带来持续的土地出让收入，政府拥有更多的资金引入产业和扩大城市边界，从而实现城市价值和人口螺旋式上升的情形。
过去二十年，城镇化的大环境提供了充足的需求，因此城市价值上升螺旋以土地为起点，房地产作为实现土地价值的载体，成为拉动经济的支柱行业，为城市发展提供了最初的资本。 以土地为起点的前提是需求端有充分的购买意愿和购买能力，而城镇化带来的庞大需求为这个螺旋提供了充足的上升动力。居民支付自己的现金流通过购买房屋使用权的方式入股城市，而政府得到居民端的资金支持后，也大力发展提升城市价值，居民获得居住的价值同时，也共享了城市成长的红利，居民有意愿和能力进入这个螺旋，成为上升的动力之源。
因此，维持行业螺旋上升模式需要两个条件，一是需求端有持续的购买意愿，对应城市的人口吸引力，推动因素则是城镇化；二是需求端有充足的购买能力，对应城市的经济发展能力，推动因素则是投入资本，需要以产业为载体。
土地改革正式进入“破冰期”
纵观我国有关农村土地改革的文件，我们认为农村土地改革的进程大致可以分为三个阶段：
阶段， 1988 年以前，经过长期的探索，以法律的形式明确了土地的社会主义公有制，土地使用权可以依法转让，依法实行国有土地有偿使用制度；
第二阶段， 1988 年-2013 年，完善制度并为接下来的放活集体用地流转做准备；
第三阶段， 2014 年至今，三权分置改革稳步进行，已有初步改革成果，并将进一步扩大和深化。 以 2014 年由习近平总书记在中央全面深化改革领导小组第五次会议上提出“三权分置”为标志，拉开了新一轮农村土地改革的大幕。
在近几年的中央经济工作会议中， 2018 年是第三次提到农村土地改革，已经有明确的改革成果，并进入深化阶段。
土地改革创造新的需求，带动行业进入新的发展阶段
改革的最初提法是农村集体用地的“三权分置”，即所有权、承包权和经营权的分置并行，重点在于保留农民土地承包权的同时，实现土地经营权的流转。 在《土地管理法》中明确指出，农村和城市郊区的土地、宅基地和自留地，属于农民集体所有；由所有权派生出承包权，承包权人对承包土地依法享有占有、使用和的权力；当承包人将土地租赁出去，转移部分权能而形成了相对独立的经营权，土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应的权力。
类似的，宅基地改革同样包括“三权分置”，正处于探索阶段。 2018 年中央一号文件明确提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
猜想： 消费的信贷 vs 投资的信贷
土地派生的信贷是中国经济增长的基础，因此，若以土地作为信贷派生的源泉，一旦降低了其派生能力，就需要有其他派生信贷的途径来做抵消。历史上的做法，是在派生能力下降的时候，给予新的刺激，来带动新一轮的派生周期。如此，土地财政时代下，形成了周而复始的信贷周期。
以 2018 年政策导向来看，不愿意进入老路循环的做法已经在萌芽，无论是支持民营经济体、 TMLF 等等各项措施，均是降低走老路的可能。而当前会议改革的内容，若进行实施，也正是如此。
有偿退出， 核心不仅仅在于退出， 还在于有偿。也就意味着，一旦以有偿退出作为方式，那么类似于棚改货币化，它将支撑起未来的信贷投放。
不过，单套宅基地退出获得的比棚改要小很多、人群覆盖要广很多，因此，获得补偿后转而购买住房的概率依然不高。对此，我们做出如下猜想：
拥有宅基地、且保有农村户籍的人群，更多分布在农村或者县镇，即便获得补偿，进入一二线城市的概率较低，因此更多托底三四线；
补偿金额在不大的情况下，直接进入房地产的概率较棚改要低，因此对房地产市场也是托底为主，刺激为辅；
城镇户籍人口落户一亿人仍然是战略目标， 结合前面分析， 落户三四线的概率更高， 若买房比例较低， 则低端消费能托底；
考虑是集体所有制，因此，对地方政府没有直接刺激作用，因此进入到后土地财政时代；
土地财政是导致地价持续大幅度上升的源头，上升速度和货币发行速度相关，而货币发行和土地挂钩，因此属于自我正循环，预计将得到改变。
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