[摘要] 2018年前11个月，商办土地市场多个重要指标走势低迷，折射出商办用地供应过剩的整体态势。在量上，销售规模增幅小于供给增幅；在价格上，楼面均价小幅下跌。
2018年前11个月，商办土地市场多个重要指标走势低迷，折射出商办用地供应过剩的整体态势。在量上，销售规模增幅小于供给增幅；在价格上，楼面均价小幅下跌。就区域而言，不同的区域出现了分化，一线城市的商办土地下行趋势较为明显，三四线城市获得了一定的支撑。从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。
图：2013-2018年1-11月300城商办用地推出及成交面积
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
2018年1-11月，300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%；2018年1-11月，300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，较2017年1-11月下降6.7个百分点。
图：2013-2018年1-11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比
图：2013-2018年1-11月各线城市商办用地成交楼面价变化情况
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
一线城市量价齐调整，量涨价跌。2018年1-11月，一线城市商办用地成交规划建筑面积881.8万平方米，同比增长1.5%；成交楼面均价13707.6元/m2，同比下跌9.4%；2018年1-11月，一线城市商办用地成交平均溢价率为1.4%，较2017年1-11月下降8.5个百分点。
二线城市量涨价跌，成交规划建筑面积增幅显著。2018年1-11月，二线城市商办用地成交规划建筑面积7939.6万平方米，同比增长15.9%;成交楼面均价2396.3元/平方米，同比下跌1.7%；由于企业融资难度增加，土地市场逐步回归理性。2018年1-11月，二线城市商办用地平均溢价率为8.8%，较2017年1-11月下降5.7个百分点。
三四线城市商办用地成交规划建筑面积小幅增长，成交楼面均价涨幅明显。2018年1-11月，三四线城市商办用地成交规划建筑面积10043.9万平方米，同比增长1.2%；成交楼面均价1293.6元/平方米，同比上涨12.1%；商办土地溢价率为10.8%，较2017年1-11月下降7个百分点，随着城镇化进程的加快，三四线城市的商办用地市场略有升温。
图：2008年-2018年1-11月40个重点城市商办用地成交规划建筑面积与商业地产销售面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
为了更好的分析商办用地供应及库存情况，我们比较了2008年-2018年1-11月40个重点城市商办用地的供给和市场销售情况。可以发现，2013年是商办用地供给的分水岭，当年商办用地成交规划面积达25232万平方米，达到峰值，其后保持下滑趋势，但在2017年有所回升，但规模难及2013年前水平；40个重点城市商业地产销售面积的高点出现在2016年，当年商业地产的销售面积达5562万平方米，达到值，在2017年出现下滑，同比下降7.6%。从供需结构来看，在2008年-2018年1-11月之间，土地供给与销售比值在2012年达到值7.6，在2016年降到值1.9，其余年份均保持在2以上。同时，自2016年开始，供需比呈现递增趋势，商业地产库存去化速度放缓，尽管考虑到商办项目有部分持有情况，但土地供给整体规模偏大，库存去化速度放缓，存在着较大的库存压力。
整体看，一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。（以上内容摘自中指研究院《2018中国商业地产市场年报》）
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