土地月报：11月整体供应同环比续增 成交方面环比量跌价涨

中指研究院  2018-12-03 22:10

[摘要] 整体供应较上月小幅上涨，同比增加逾一成，宅地供应量较上月下滑。2018年11月，全国300个城市共推出土地2963宗，环比增加8%，同比增加8%；推出土地面积11925万平方米，环比增加1%，同比增加10%。

一．市场概况：整体供应同环比续增，成交方面环比量跌价涨，出让金较上月微涨

1.总体情况：整体供应同环比续增，各线城市成交量环比下行

供应情况：整体供应较上月小幅上涨，同比增加逾一成，宅地供应量较上月下滑。2018年11月，300个城市共推出土地2963宗，环比增加8%，同比增加8%；推出土地面积11925万平方米，环比增加1%，同比增加10%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）984宗，环比增加1%，同比增加5%；推出土地面积4448万平方米，环比减少2%，同比增加4%。

成交情况：总体成交量环比下滑近两成，较去年同期微降，各线城市成交环比均降。2018年11月，300个城市共成交土地1922宗，环比减少12%，同比减少8%；成交土地面积7821万平方米，环比减少15%，同比减少5%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）577宗，环比减少18%，同比减少18%；成交面积2675万平方米，环比减少15%，同比减少18%。

出让金：出让金总额较上月微增，较去年同期减少近两成，北京揽金近433亿元领衔。2018年11月，300个城市土地出让金总额为3135亿元，环比增加2%，同比减少19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2421亿元，环比增加2%，同比减少23%。

楼面均价：成交均价环比上扬逾两成，二线城市均价环比增加近半，宅地均价同比微跌。2018年11月，300个城市成交楼面均价为2176元/平方米，环比增加23%，同比减少12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3943元/平方米，环比增加25%，同比减少4%。

溢价率：平均溢价率较上月增加，各线城市溢价率环比上扬，宅地溢价率同比下降15个百分点。2018年11月，300个城市土地平均溢价率为7%，较上月增加2个百分点，较去年同期下降13个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为7%，较上月增加2个百分点，较去年同期下降15个百分点。

2.各类城市：各线城市成交量环比下行，一线城市收金较上月涨幅过半

一线城市：整体供应量同环比走高，成交均价上涨近四成，出让金总额同环比增加。推出方面，一线城市共推出土地89宗，推出土地面积484万平方米，环比增加22%，同比增加38%；成交方面，共成交土地64宗，成交土地面积306万平方米，环比减少4%，同比增加12%；土地出让金924亿元，环比增加51%，同比增加10%；成交楼面均价为11902元/平方米，环比增加38%，同比减少22%；土地平均溢价率为7%，较上月增加4个百分点，比去年同期上升2个百分点。

二线城市：供应量较上月下滑，成交方面环比量跌价涨，收金总额同比下滑近三成。推出方面，共推出土地886宗，推出土地面积3690万平方米，环比减少14%，同比减少6%；成交方面，共成交土地563宗，成交土地面积2294万平方米，环比减少37%，同比减少23%；土地出让金为1249亿元，环比减少9%，同比减少28%；成交楼面均价为2733元/平方米，环比增加48%，同比减少4%；土地平均溢价率为6%，较上月基本持平，比去年同期下降13个百分点。

三四线城市：供地节奏加快，收金总额同环比走低，溢价率同比下滑27个百分点。推出方面，共推出土地1988宗，推出土地面积7751万平方米，环比增加10%，同比增加19%；成交方面，共成交土地1295宗，成交土地面积5222万平方米，环比减少1%，同比增加5%；土地出让金为962亿元，环比减少11%，同比减少25%；成交楼面均价为1062元/平方米，环比减少9%，同比减少25%；土地平均溢价率为8%，较上月上升4个百分点，比去年同期下降27个百分点。

二．月度排行榜：一线城市多榜排名居前，北京揽金近433亿元领跑

1.出让金 20：榜单总额同比下滑近一成，一线城市占据榜单前四席

2018年11月，出让金排名前二十城市成交总额为2049亿元，较去年同期减少8%。一线城市占据榜单前四席，收金总额占top20榜单总额的45%，其中北京收金近433亿元高居榜首；二线城市共占据榜单12席，为榜单主力；三四线城市仅潍坊、绍兴、中山、唐山四城入榜，且排名相对靠后。

2018年1-11月，300城市土地出让金总额为36562亿元，同比增加6%。本月，出让金总额为3135亿元，同比下滑19%，其中一线城市收金总额同比走高，二三线城市收金总额同比缩水。

2.住宅用地成交总价 10：榜单总额同比降近三成，广州黄埔区宅地居首

2018年11月，宅地总价榜单总额同比下滑近三成，入榜门槛下滑至26.95亿元。入榜地块体量普遍较大，前十地块规划建筑面积均在10万平以上。广州黄埔区开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段地块由广州地铁以76.24亿元竞得，位居榜首，登榜地块具体特点如下：

北京宅地表现强势：北京共4宗宅地入榜，位列榜单第2-5席。本月北京宅地开闸放量，12宗宅地集中入市，揽金总额近330亿元，环比增近九成。

入榜地块体量较大：入榜地块规划建筑体量较大，前十地块规划建筑面积均在10万平以上，广州黄埔区宅地规划建筑体量达58.65万平，为入榜宅地中体量的一宗。

平均溢价率下滑明显：总价榜单平均溢价率为12%，较去年同期下降26个百分点，入榜地块中有9宗宅地溢价率低于30%，其中有4宗为底价成交。各项土拍调控政策有效减少了高溢价的出现。

3.住宅用地楼面地价10：榜单均价同比增近一成，北上广深杭包揽榜单

2018年11月，宅地楼面价榜单均价较去年同期增近一成，半数入榜地块楼面价破3万元/平方米。北京、上海、广州、深圳、杭州五城包揽全部榜单。北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块被中海以总价58.4亿、楼面价44296元/平方米揽入囊中，位列榜首，登榜地块具体特点如下：

北上广深杭包揽榜单：榜单入榜地块城市分布集中，北京、上海、广州、深圳、杭州五城包揽全部榜单，其中北京有4宗地块入榜，深圳、上海各占榜单2席，杭州2宗宅地入榜。

以纯住宅用地为主：入榜地块中共有7宗为纯住宅用地，其中，北京市丰台区花乡白盆窑村纯宅地以4.4万元/平方米的成交楼面价居首。

品牌房企拿地为主：前十地块均位于一二线重点城市，这些城市随着各项土拍调控政策的贯彻落实，拿地门槛和对房企资金运作能力要求较高，实力雄厚的品牌房企在竞争中更具优势。

三．十大城市宅地：整体供应环比走高，一线城市宅地增供明显

2018年11月，10个重点城市宅地供应量增近三成，成交量环比下滑一成，收金环比上扬；一线城市宅地供应量环比倍增，成交量较上月走高，出让金总额环比增近八成，北京揽金近330亿居十城首位；二线城市宅地供应量走低，成交量环比降逾四成，收金总额环比缩水超三成。

供应方面：11月，10重点城市均有住宅用地推出，广州以180万平方米供应量居首。1-11月，深圳、天津、广州、成都、杭州、南京、武汉 7个城市供应量超过去年同期，天津、重庆、武汉分别以1030万平方米、844万平方米、800万平方米的供应量排名前三位。

成交方面：11月，10个重点城市宅地成交总量环比下滑超一成，出让金总额为942亿元，环比增逾两成。一线城市宅地成交量环比增近七成，出让金总额环比增近八成，北京揽金近330亿居十城首位；二线城市宅地成交量减少超四成，其中武汉成交82万平方米十城居首。二线城市收金总额环比缩水超三成。

11月，10个重点城市均有住宅用地成交，武汉成交量，为82万平方米。1-11月，深圳、武汉、成都、杭州、广州、天津 6个城市成交量超过去年同期，重庆、武汉、天津分别以774万平方米、767万平方米、710万平方米的成交量排名前三位。

溢价率：11月，10个重点城市宅地整体平均溢价环比上涨4.7个百分点，深圳以29%的宅地平均溢价率居首。1-11月，除深圳外，其余城市平均溢价率均低于去年同期，除杭州、深圳外其余8个城市平均溢价率均低于20%。多数重点城市宅地供应同比增加，加之宅地出让的条件以及对房企的资质要求都有一定的提高，使得底价成交频现，宅地溢价率水平整体处于较低水平。

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