[摘要] 11月各线城市成交量分化明显。具体来看，一线城市月度周均成交量环比下降8%，北京月度周均成交同环比显著上升，广州月度周均成交量同环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比下降5.8%，其中成都、济南两城市同比降幅更为显著，降幅均超过20%。11月以来，房地产整体市场将更趋平稳。
一、市场情况：各线城市成交量分化明显
11月各线城市成交量分化明显。具体来看，一线城市月度周均成交量环比下降8%，北京月度周均成交同环比显著上升，广州月度周均成交量同环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比下降5.8%，其中成都、济南两城市同比降幅更为显著，降幅均超过20%。11月以来，房地产调控政策虽相较此前几月有所减少，但调控政策依然维持在收紧的状态。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变以及保障有效供给的房源逐步上升的背景下，房地产整体市场将更趋平稳。
二、中央强化金融监管，多领域施策力促经济稳定
强调保持经济政策的连续性，营造稳定宏观环境。央行11月5日开展中期借贷便利(MLF)操作4035亿元，且全月无逆回购操作，保持银行体系流动性合理，维护适宜的货币环境。11月6日，李总理会见主要国际经济金融机构负责人时表示，将保持经济政策的连续性，不会搞“大水漫灌”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强定向调控和相机调控。11月12日，财政部长刘昆在《学习时报》发表署名文章指出，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，营造稳定的宏观环境，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。11月27日，央行、银保监会、证监会联合印发《关于完善系统重要性金融机构监管的指导意见》，通过对系统重要性金融机构制定特别监管要求和建立系统重要性金融机构特别处置机制两条途径完善系统重要性金融机构监管。
强调金融服务实体经济，推动民营和小微企业发展壮大。进入今年11月以来，党和国家领导人在不同场合充分表达了“毫不犹豫”支持民营企业、民营经济发展的立场。11月1日，习主席主持召开民营企业座谈会并发表重要讲话，提出减轻企业税费负担、解决民营企业融资难融资贵问题、营造公平竞争环境、完善政策执行方式、构建亲清新型政商关系、保护企业家人身和财产安全六条政策举措。11月8日，李总理主持召开经济形势专家和企业家座谈会，提出要设身处地帮助民营企业、小微企业克服困难，持续推进“放管服”改革，进一步减少审批事项等工作要求。11月15日，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调坚持金融服务实体经济的本质要求，切实贯彻落实好精准调控和信贷政策要求，大力支持民营和小微企业发展。表明国家支持民营企业发展逐步向政策落实阶段递进。这将对提升民营和小微企业信心，加速企业发展壮大起到极大的推动作用，民营和小微企业将迎来快速发展的机遇期。
基建投资步伐加快，相关城市的配套进一步完善。7月底，中央政治局会议指出把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度。11月19日，国家发改委网站公布了《关于乌鲁木齐机场改扩建工程可行性研究报告的批复》这是继《关于新建上海经苏州至湖州铁路可行性研究报告的批复》和《关于新建重庆至黔江铁路可行性研究报告的批复》后的第三个投资规模在300亿以上的基础设施项目，三个项目合计投资金额超1300亿元。另外，随着资金的到位以及政策大力支持，10月基建投资同比增速触底反弹，为今年以来首次增速提升。目前，我国基建项目持续发力，国家提振基建投资的步伐不断加快。在基建投资的推动下，相关城市的配套进一步完善。
房地产行业风险有所上升，金融监管依旧从紧。11月2日，中国人民银行官网发布《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告运用了大量数据分析表证明中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制，但也同时表示，居民部门加杠杆导致风险上升的事实。住户部门债务超五成是个人房贷，并且，北京、上海等九个省市的住房杠杆率超过了平均水平。预计未来房地产金融监管的政策依旧从紧。
中央和地方合力加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系。中央层面，11月8日，中央人民政府网站发布消息显示，住建部重拳治理房地产市场失信行为，拟将101种违法违规行为“拉黑”。11月13日，住建部通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构。地方层面，北京加大对公租房转租、转借行为的打击力度，从11月12日起在全市开展为期1个月的公租房使用专项检查；武汉、广州明确要求禁止“以租代售”，并规定单次租期不得超过20年；西安规范商品房交易秩序，强调公证主管部门要明确摇号程序和时限等标准并向社会公布；马鞍山进一步规范房地产经纪服务行为；十堰决定9月-12月，在全市开展房地产市场乱象专项治理行动。另外，调控力度不减，苏州相城区将积分纳入非本市户籍居民家庭购买商品住房的资格审查条件，非本市户籍居民家购房需要提供1年社保或个税证明，且积分需要大于600分。
深圳房产市场监管办法修订草案征求意见。11月23日，深圳发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，对房地产行业监管基本制度、房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定等方面进行了修订和完善，同时增加房屋租赁的监管规定。提出房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。并对商品房预售条件进行了明确规定。房地产预售方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
地方加快建立健全住房保障体系。广州引导各区在城中村有序推进规模化租赁改造，首宗集体用地建设租赁住房试点项目在花都启动，同时出台措施明确禁止自持租赁住房分割、销售、转让及拆分抵押；武汉6个热点区域刚需房源比例提高至100%，且无房家庭优先；海口将打造人才房保障性住房并进的住房保障体系，争取在年底开工建设2万套人才房；深圳明确可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定；北京为全市政策性住房建设计划的项目设立审批绿色通道，并集中公示了5个集体土地租赁房用地的规划，初步预计可提供近万套租赁房。
新型资产证券化项目助力住房租赁市场健康发展。近年来，中央和地方出台多项政策积极推进住房租赁资产证券化。11月1日，由国信证券担任计划管理人的“深创投安居集团人才租赁住房期资产支持专项计划”成功发行，首期30亿，是首单公共人才租赁住房类REITs；11月14日，由长江资管担任计划管理人“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”成功发行，产品规模8.915亿元，是首单保障性公共租赁房资产证券化项目。
棚改进入攻坚阶段，各地棚改量分化明显。11月14日，住建部官网公布，1-10月棚改已开工577万套，完成年度目标任务的99%。11月20日，北京住建委公告披露，北京市已提前两个月完成今年保障房建设分配和棚户区改造任务。通过分析各地棚改计划，我们发现的棚改分化明显，大部分棚改量集中在中西部、山东半岛等地区。
四、各地新政继续发力引才，优化落户条件
各地推出多项优惠政策吸引人才。高端人才的稀缺，使得“抢人”竞争一直较为激烈。11月，多个城市为吸引人才，加大了各种优惠政策及补贴力度。苏州引进人才购买首套自住住房，可不受户籍、个税和社保缴纳时间等限制；柳州新引进人才在柳州市购置首套家庭住房的，可获2万元、500万元的购房补贴；江门出台人才引进计划，提及包括免费获得住房，购房折扣等人才福利，其中个人补贴达100万。
多地调整落户政策，以放宽条件为主。济南放宽引进人才落户地址范围，配偶子女也能落户；青岛简化人才引进落户办理流程，自2018年12月1日起，人才引进落户手续统一到公安部门办理，人力资源社会保障部门不再对落户资格进行审核；江苏发布户籍新政，明年1月1日，徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁5市率先实施户口通迁制度；佛山明确不再执行原购房入户政策，同时取消购房类政策性借读生待遇并设置过渡期，将房产情况作为申请入户、入学的计分指标，增加积分入住公租房的内容。
更加注重防范系统性风险，房地产金融监管保持收紧。中央多次表态将保持经济政策的连续性，不会搞“大水漫灌”，并强调加强定向调控和相机调控。《关于完善系统重要性金融机构监管的指导意见》的发布对填补监管空白，防范系统性金融风险具有非常重要的作用，未来更多的监管要求和操作细节将在实施细则中加以明确。另外，央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》，部分地区住户部门债务风险相对较高，房地产行业风险有所上升，预计未来将继续抑制资金过度流向房地产市场，严控各类非标和违规融资，加大对居民购房违规加杠杆等行为的整治力度，房地产金融监管的政策依旧从紧。
楼市调控保持政策连续性稳定性，政策运行更趋平稳。11月以来，各地累计发布房地产调控政策相较此前几月有所减少，但调控并未松动，加强市场监管，稳控楼市秩序仍然是本月调控重点。政策整体进入平稳运行的时期。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变的情况下，未来各地将继续严格执行前期已出台的调控政策，调控政策将依然维持收紧状态。为各地加快建立健全住房保障体系，增加有效供给入市提供更有利的条件。在有效供给房源逐步上升的情况下，供需结构将逐渐改善，引导市场预期趋向理性。
本文来源：《2018年11月中国房地产政策跟踪报告》
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