[摘要] 近年来，大住宿业玩家都探索存量物业升级的路径。
近年来，大住宿业玩家都探索存量物业升级的路径。
拥有庞大经济型酒店规模的酒店集团，在消费升级、新一代住客需求改变的大消费环境下，包括消费者和投资人，都更关注产品本身所承载的服务和内容，存量升级是旧瓶装新酒，也是不得不走的一条道路。
而对于跨界者如携程，存量转化是一个抢占市场的好机会，通过推出丽呈酒管专注于为单体高星酒店换牌，试图用流量法则实现线上线下通吃。
据中国酒店产业报告显示，2017年，中国单体酒店数量超过92万家，单体酒店市场规模接近万亿。同时，据业内人士透露，高星酒店正在迎来了一波合同到期潮，而中国至少40000家经济型酒店，未来5年内有20％需要升级。
存量物业升级，品牌的诉求是焕新，业主、加盟商不变的诉求是赚钱，但这条路到底怎么走？
存量整合的打法要变了
80、90后乃至00后正在成为当下中国酒店业消费的主流客户，关注用户体验乃至情感需求的酒店正在成为存量整合的潮流。
但存量整合事实上正在陷入一个怪圈：大多数经济型酒店在做酒店产品升级时，不管是酒店的配色还是空间的重塑，都缺乏创新与洞察，越来越雷同。
“城市的存量旧改，不要因为过去谁做的好就去模仿。”张乐群先生给予他个人多年对城市，产业和人的经验和洞见，近期在尚美生活新连锁沪上品鉴会上表示，“随着80、90乃至00后的成长，酒店在产品设计和定位时应该考虑到用户的目的性。”
张乐群举例说，集酒店、办公、公园、购物、便利店、公寓于一体的商业综合体，就是将有限的空间形成一个生态圈，满足人群基本要求的同时发挥空间更大的效应，“但从酒店旧改来看，不是照搬，而是扬长避短。所在城市的位置、经济潮流、生产力和生产效率、城镇化水平等都是存量酒店整合必须要考虑的要素。”
存量整合的思路改变，打法也应该随之调整。以酒店为中心，从外部来看，应该联动及盘活周边生态，带动区域景区化；而从内部来看，将酒店的创收点内容化，例如打造植入合适的IP内容，开发的文化衍生品；而从旅游产业链来看，应该将酒店产品旅游化。
如果具体到一家房间不多的单体酒店来看，房地产商会联盟上海联合会执行会长朱咏敏则表示切入细分市场、做出小而美的产品才是出路。
“新连锁”让坪效裂变
存量升级是大势所趋，但与之相矛盾的是，节节攀升的房租及用人成本在一定程度上限制了存量升级的想象力。提高坪效或是打消业主和加盟商疑虑的办法。
尚美生活CEO马博也表示，更丰富的产品组合、更好的酒店体验以及更匹配的品牌定位，是帮助业主和加盟商提高酒店坪效和利润的保障。
以尚美生活的经验为例，从“H＋”战略到“新连锁”理论，并不像其他酒店品牌一样流于表面，从酒店产品线来看，已覆盖经济型到中高端，而酒店配套业态还包括量贩式KTV、烘焙品牌、生活馆品牌、SPA品牌等等，酒店线与配套业态排列组合，产生的效应不仅是消化酒店面积，还能消化租金和为酒店带来新的增值。
尚美生活旗下的尚客优升级到尚客优品就是的例证之一，全新的酒店＋新零售服务模式，辅之以智能客控、咖啡烘焙、书吧、洗衣房等便捷服务，以“所见皆可用、所用皆可购”的消费理念，打造集住宿、生活、社交于一体的全新旅居体验。
再比如兰欧酒店与大英博物馆IP跨界合作，通过深度融合，让酒店拥有更多可变现的场景和空间，不仅更能保证消费者的体验感，也更能保障加盟商的财富增值。
用马博的话说，酒店之所以讲新零售、跨界IP合作、不同业态组合，就是希望提供更多元的解决方案，通过空间的运营解决 的问题，也使得产品由高价向高性价比、高体验感、高参与度升级，为住客提供不同的体验。
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