土地月报：10月整体供应量环比增逾一成 成交量及出让金环比小幅下滑

中指研究院  2018-11-01 19:44

[摘要] 2018年10月，全国300个城市共推出土地2628宗，环比增加11%，同比减少11%；推出土地面积11282万平方米，环比增加12%，同比增加2%。

一．市场概况：整体供应量环比增逾一成，成交量及出让金环比小幅下滑

1.总体情况：整体供应环比增加逾一成，成交量及出让金较上月减少

供应情况：土地供应量增加逾一成，各线城市均增加土地供应，宅地供应量同环比微降。2018年10月，300个城市共推出土地2628宗，环比增加11%，同比减少11%；推出土地面积11282万平方米，环比增加12%，同比增加2%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）946宗，环比增加14%，同比减少11%；推出土地面积4357万平方米，环比减少2%，同比减少3%。

成交情况：土地成交量环比小幅下滑，宅地成交量降逾两成，一二线城市成交较上月增加。2018年10月，300个城市共成交土地1845宗，环比减少14%，同比减少31%；成交土地面积8040万平方米，环比减少7%，同比减少19%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）588宗，环比减少16%，同比减少38%；成交面积2736万平方米，环比减少21%，同比减少28%。

出让金：出让金总额缩水近一成，较去年同期减少近三成，上海揽金近255亿元领衔。2018年10月，300个城市土地出让金总额为2869亿元，环减少9%，同比减少28%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2231亿元，环比减少15%，同比减少33%。

楼面均价：成交均价同环比下行，仅一线城市均价走高，宅地均价较去年同期减少近两成。2018年10月，300个城市成交楼面均价为1882元/平方米，环比减少3%，同比减少15%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3377元/平方米，环比增加4%，同比减少18%。

溢价率：平均溢价率持续走低，宅地溢价率同比减少逾两成，各线城市溢价率同环比均降。2018年10月，300个城市土地平均溢价率为5%，较上月减少2个百分点，较去年同期下降18个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为6%，较上月减少2个百分点，较去年同期下降21个百分点。

2.各类城市：一二线城市供求量走高，三四线城市成交环比量价双降 

一线城市：整体供求量较上月倍增，成交均价上涨逾两成，出让金总额环比显增。推出方面，一线城市共推出土地74宗，推出土地面积396万平方米，环比增加123%，同比增加51%；成交方面，共成交土地65宗，成交土地面积320万平方米，环比增加96%，同比增加1%；土地出让金613亿元，环比增加146%，同比增加14%；成交楼面均价为8614元/平方米，环比增加23%，同比增加10%；土地平均溢价率为4%，较上月下降1个百分点，比去年同期下降11个百分点。

二线城市：供应量增加近两成，成交方面环比量涨价跌，收金总额较上月降逾两成。推出方面，共推出土地883宗，推出土地面积4239万平方米，环比增加19%，同比增加11%；成交方面，共成交土地712宗，成交土地面积3333万平方米，环比增加11%，同比增加9%；土地出让金为1292亿元，环比减少21%，同比减少28%；成交楼面均价为1923元/平方米，环比减少32%，同比减少37%；土地平均溢价率为5%，较上月减少4个百分点，比去年同期下降16个百分点。

三四线城市：整体供应小幅上涨，成交环比减少近两成，均价及溢价率同环比下滑。推出方面，共推出土地1671宗，推出土地面积6648万平方米，环比增加5%，同比减少4%；成交方面，共成交土地1068宗，成交土地面积4387万平方米，环比减少19%，同比减少32%；土地出让金为964亿元，环比减少24%，同比减少41%；成交楼面均价为1233元/平方米，环比减少2%，同比减少15%；土地平均溢价率为5%，较上月下降1个百分点，比去年同期下降24个百分点。 

二．月度排行榜：一线城市宅地交易活跃，上海揽金近255亿元领衔

1.出让金 20：榜单总额同比下滑两成，上海揽金近255亿元领跑

2018年10月，出让金排名前二十城市成交总额为1717亿元，与去年同期减少21%。入榜门槛下降四成且仅榜首收金过200亿元。一线城市全部入榜，上海收金近255亿元居榜首；二线城市共占据榜单12席，为榜单主力，其中武汉30宗地块入市揽金近159亿元，位列第三。

2018年1-10月，300城市土地出让金总额为33189亿元，同比增加8%。本月，出让金总额为2869亿元，同比下滑28%，其中一线城市收金总额同比上扬，三四线城市收金总额同比缩水。

2.住宅用地成交总价 10：榜单总额同比缩水，长三角城市为榜单主力

2018年10月，宅地总价榜单总额同比下滑超两成，入榜地块收金均不足50亿元且入榜门槛降逾一成。长三角城市占据榜单半壁江山，成为榜单主力。北京市石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块由中海+首钢以48.34亿元竞得，位居榜首，登榜地块具体特点如下：

长三角城市为主力：长三角地区宅地入榜五席，成为榜单主力。上海有2宗宅地入榜，常州、苏州、南京各有1宗地块入榜，其中常州火车站南广场宅地收金40.3亿位居次席。

溢价率水平同比下滑：本月总价榜平均溢价率为4%，较去年同期减少32个百分点。入榜宅地除北京大兴区两宗宅地外溢价率均未过10%，其中有7宗地块以底价成交。

入榜地块体量较大：入榜地块规划建筑体量普遍较大，平均规划建筑面积逾27万平。长沙市岳麓区银杉路以东、茶山路以南（A2）综合宅地规划建筑体量近60万平方米，为体量较大地块。

3. 住宅用地楼面地价10：榜单均价同比增逾一成，上海宅地包揽前三席

2018年10月，宅地楼面价榜单均价较去年同期增逾一成，榜单水平走高，前两席地块均价均超5万元/平。入榜地块分布集中，仅上海、北京、天津入围。上海普陀区石泉社区W060401单元A11A-01地块以楼面价52040元/平方米被中海揽入囊中，位列榜首，登榜地块具体特点如下：

榜单水平走高：本次单价榜单均价同比增逾一成，前两席地块均价均超过5万元/平方米，除末席的天津宅地外，其余入榜地块单价均超3万元/平方米，榜单水平同比走高。

品牌房企拿地为主：本次入榜地块均为一二线热点城市。随着这些城市土地市场的发展，土地出让条件愈发苛刻、拿地的门槛也不断提高，因此竞得方多为品牌房企或其联合体。

入榜地块分布集中：一二线城市包揽榜单全部席次，其中上海宅地入榜前四席并包揽前三甲，北京有5宗宅地入榜，天津则有1宗宅地入榜，排在榜单末席。

三．十大城市宅地：整体供求环比走高，一线城市出让金环比倍增

2018年10月，10个重点城市宅地供应量环比微涨，成交量环比增逾三成，收金环比上涨近半；一线城市宅地供应量环比上涨近两成，成交量较上月增逾四成，出让金总额环比倍增，北京揽金近178亿居十城首位；二线城市宅地供应量环比微降，成交量环比上涨近三成，收金总额环比小幅走高，仅武汉收金过百亿。

供应方面：10月，10重点城市均有住宅用地推出，武汉以120万平方米供应量居首。1-10月，深圳、成都、天津、武汉、杭州、上海、广州 7个城市供应量超过去年同期，天津、重庆、武汉分别以916万平方米、797万平方米、718万平方米的供应量排名前三位。

成交方面：10月，10个重点城市宅地成交总量环比增加逾三成，出让金总额为754亿元，环比增近五成。一线城市宅地成交量环比增逾四成，出让金总额环比倍增，北京揽金近178亿居十城首位；二线城市宅地成交量增近三成，收金总额环比小幅走高，仅武汉收金过百亿。

10月，10个重点城市除深圳外均有住宅用地成交，天津成交量，为85万平方米。1-10月，深圳、成都、武汉、杭州、天津、上海 6个城市成交量超过去年同期，重庆、武汉、天津分别以747万平方米、684万平方米、644万平方米的成交量排名前三位。

溢价率：10月，10个重点城市宅地整体平均溢价环比上涨0.08个百分点，北京以13%的宅地平均溢价率居首。1-10月，除深圳外，其余城市平均溢价率均低于去年同期，除杭州外其余9个城市平均溢价率均低于20%。在土地市场调控持续从严的背景下，房企重点城市拿地趋于谨慎，宅地溢价率水平整体处于较低水平。

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