[摘要] 2018年10月热点城市收紧政策继续强化，整体市场呈下滑态势，其中一二线城市环比均降，同比去年各线城市均不同程度上升。截至10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升4.6%。
CREIS中指数据显示，2018年10月监测的主要城市成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降，同比则上升3.32%。10月以来，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。在保持政策连续性稳定性的基调下，预计未来市场成交量仍将保持低位。
一、政策盘点
中央定调未来经济政策走向，金融财税适时精准化定向调控
中央政治局会议对未来经济政策着力点做出新部署。10月31日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。对比7月底召开的中央政治局会议提出经济形势“稳中有变”，此次会议在此基础判断上提出“经济下行压力有所加大”，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。同时，进一步指出当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。因此，针对经济形势的新变化，会议强调要增强预见性，及时采取对策。这意味着中央对当前内外部环境变化已有充分深刻的认识，并积极采取了预见性的有效措施。
央行再次定向降准，多措并举保持流动性合理充裕。继今年三次定向降准后，央行再次宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的4500亿中期借贷便利（MLF），同时还可再释放增量资金约7500亿元。对此央行明确表示，本次降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。一方面，通过置换一部分央行借贷资金，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低企业融资成本。另一方面，释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。此次政策操作适应了当前经济的变化，有助于稳定市场预期，既是定向调控也是精准调控。
在此次定向降准后，央行再次连续开展公开市场操作，同时还决定在今年6月份增加再贷款和再贴现额度1500亿元的基础上，再增加再贷款和再贴现额度1500亿元，发挥其定向调控、精准滴灌功能，支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。总体来看，央行近期多举措并举改善小微、民营企业融资环境，具体通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具，明显加大了流动性供给力度，有利于流动性保持合理充裕，更好支持实体经济稳健运行。
稳健中性的货币政策取向保持不变。对于货币政策的走向，央行表示将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此外，10月国务院金融委召开防范化解金融风险专题会议，也重点指出实施稳健中性货币政策，要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度。因此，在国内国外经济环境复杂度提升的大背景下，我国货币政策仍将保持稳健中性的政策取向，进行适当调节以灵活应对宏观大局变化。值得注意的是，2018年以来的货币政策总体体现出根据宏观变化预调微调，注重稳定和引导预期的思路。
扎实推进棚改工作，货币化安置因地制宜完善调整
因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。根据住建部数据统计，1-9月棚改已开工534万套，占年度目标任务的92%，完成投资13700多亿元。下一步，住建部将督促各地确保按时完成2018年580万套的棚改任务，这预示着今年棚改规模并不会受到影响。就部署推进棚户区改造工作方面，国务院总理在10月8日的国务院常务会议上强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这是继今年7月住建部及时调整棚改安置政策后，国务院对棚改安置政策的定调。其中，会议重点谈及棚改范围和标准、货币化安置、地方债务等，措辞相比之前的“因地制宜”更为严厉。未来，预计棚改货币化政策会更加注重因地制宜，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为棚改货币化安置政策调整的重点。
政策调整与规范将成为主要方向。针对近期有关棚改的热点问题，住建部乡副部长倪虹在国务院政策例行吹风会上作出公开回应。倪虹表示，因地制宜的棚改货币化安置政策，对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。此次国务院常务会议的要求，是针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。因此，这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。
总结来看，取消货币化安置优惠政策，并不等同于取消货币化安置方式。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善，不会一刀切，会根据各地的实际情况稳步推进。下一步，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点，未来三四线市场或将进一步分化。
中央政策调控坚持不动摇稳预期，地方深化商品房预售管理
中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不允许房地产调控半途而废。针对未来房价走势，新华社发文表态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。这说明未来各线城市的房价走势，都要严格遵循7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”调控精神。与此同时，对经济下行可能促使房地产调控转向的观点进行批驳，明确决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。此次通过中央媒体主动发声，措辞严厉地再次为楼市调控定调，表明在房地产长效机制未完全建立之前，已建立的调控政策体系不会出现松懈，房价再次上涨的情况更加不允许出现。准确传达了中央坚持调控不动摇的决心，对引导和稳定房价预期起着关键作用。
中山推出地块增设现售要求。根据中山市国土资源局信息显示，今年5月中旬至10月期间，中山推出10多宗土地，均明确要求“商品房现房销售” 。其实，推行现房销售政策，中山并非首例。2016年起，深圳开始探索预售制改革。随后，多地在房地产调控过程中提高预售门槛，其中，南京、杭州对现售制定前置条件，分别提出 “竞价达到限价90%实施现售”、“溢价率达50%必须现售”的规则。今年8月开始，合肥调高预售门槛，并提出将深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售；9月哈尔滨三环区域新建项目实行预售与现售结合，多层实行现售。
提高预售门槛目前只是阶段性调控手段之一。关于预售制度变化，目前仅有部分城市的部分区域或部分项目提高预售门槛，更多的是为了防止土地市场过热而采取的权宜之策。同时也应该注意，现房销售将会是一个循序渐进的过程，短期来看不会大范围推进，应理性看待。
预售制出现于我国房地产业发展初期，加快了商品房的开发和销售，极大缓解了供应短缺问题。但也应该看到，预售模式下也出现了各类质量问题、违规挪用资金、烂尾、交易不公等问题。部分城市在调控期间提高预售门槛，对重塑行业秩序，降低风险确有积极作用，同时也更符合购房者权益。
对企业来说，提高预售门槛对房企资金实力和建设运营能力提出较高要求，从近期中山推出的现售地块流拍也说明企业拿地更加谨慎。预售款是多数房企的重要资金来源，资金周转时间加长将大大抑制滚动开发能力，同时，预售门槛提高将会倒逼住宅产业化推进，开发工期短的装配式建筑将会进入发展快车道。总体而言，预售门槛如果逐步提高将加速行业洗牌，房地产行业强者恒强。
规范开竣工延期管理工作。深圳印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定。针对主体功能为住房类建设项目，提出应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。这一措施有助于把控企业开发节奏，防止土地囤积和因项目拖延引起的房屋交付问题，有效扩大住房市场供给。
二、市场概况
1.需求：十月楼市成交小幅下滑，一二线下降三线上扬
10月楼市成交环比降同比升。CREIS中指数据显示，2018年10月监测的主要城市成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降，同比则上升3.32%。10月以来，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。在保持政策连续性稳定性的基调下，预计未来市场成交量仍将保持低位。
环比来看，15个城市下降，广州、温州降幅最明显，降幅均超30%；环比上升的城市中，徐州升幅近70%。同比来看，15个城市上升，宁波上升幅度明显。
分城市来看，一线城市成交面积环比下降33.44%，其中广州降幅较大，为57.93%；一线城市同比增长11.32%，上海增幅显著。二线代表城市成交面积环比下降4.92%，同比微升0.37%。三线代表城市成交面积较上月上升21.60%，同比增加8.54%。
2.库存：库存总量继续上升，深圳、杭州增幅显著
截至2018年10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升4.6%。重点监测的城市中，深圳、杭州升幅较大，均超16%。监测城市中，仅福州、南京和广州库存环比有所下降，福州降幅显著，达8.29%。
本文来源：《中国主要城市房地产市场交易情报（2018年10月）》
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