[摘要] 美联物业住宅部行政总裁布少明新一份《施政报告》尘埃落定，当中虽有不少土地供应著墨，但措施多属长 远土地规划，而且集中公营房屋供应，故短期对楼市影响有限。儘管楼价并无急速下行的诱因，惟现时楼市前景仍阴霾不定，贸易战问题悬而未解，市场利淡因素充斥，政府在考虑增加供应去满足市场需求时，或有需要考虑「减辣」
美聯物業住宅部行政總裁布少明
新一份《施政報告》塵埃落定，當中雖有不少土地供應著墨，但措施多屬長 遠土地規劃，而且集中公營房屋供應，故短期對樓市影響有限。儘管樓價並無急速下行的誘因，惟現時樓市前景仍陰霾不定，貿易戰問題懸而未解，市場利淡因素充斥，政府在考慮增加供應去滿足市場需求時，或有需要考慮「減辣」，慎防外圍經濟突然惡化，拖累經濟及樓市急劇下滑。
施政報告中，政府計劃以調高公營房屋比例為其中一項增加公營房屋供應的措施。然而若在未有大幅增加新供應的前提下，調整公私營發展比例將令私人住宅供應減少。假若將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比，以長策會去年底公布的未來十年46萬個單位目標計算，即私人住宅比例將由原先4成調低至3成，即私人住宅單位數目由平均每年約18,400伙減至13,800伙。
若以私人住宅落成量計算，差餉物業估價署預期今明兩年分別達18,130伙及20,371伙；若按上述調整公私營房屋比例計算，私人住宅單位回落至13,800伙，屆時數量相當於過去5 年(13年至 17年)平均每年落成量約13,500伙。為免重蹈當年供應不足的覆轍，政府務必積極開拓土地，增加供應。
說完施政報告，再談談近期樓市走勢。最近香港股市表現「走樣」拖累樓市表現，有市場人士指樓市「熊蹤乍現」，但筆者未敢苟同。事實上，本港多項經濟基礎數據仍然健全，失業率續處超低水平，加上股市波動或反而觸發市民「套股換樓」，因此除非負面因素擴大，或者港股進一步大瀉，拖垮整體經濟及樓市，否則現時一口斷定樓市步入熊市實屬言之尚早。
不能否認，近來樓價的確續有回調壓力，但根據「美聯樓價走勢圖」，樓價自2016年初重拾升浪以來，已累積近40%升幅，近日出現輕微調整實屬健康正常，相信樓價大幅下行風險不大。估計樓價將從高位回落約5%，全年樓價則仍錄升幅。
那租務市場表現又如何？在政府的辣招下，市場租務需求持續上升，雖然近日樓價微調，但租賃需求其實有增無減。目前市場上租戶佔整體住戶比例，由2012年初不足3成，反覆上揚至今年首季的逾35%水平。樓價高位回調加上租金平穩的大前提下，相信租金升幅可望超越按揭成本升幅，對購買物業的人士形成更強的吸引力，勢進一步帶旺住宅租賃市場。
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