[摘要] 广州港联不动产服务股份有限公司为香港上市公司合富辉煌集团（HK0733）重要成员，国家一级物业管理资质企业，“国际金钥匙物业联盟”的创始成员，是一家集团化全域不动产物业服务企业。港联不动产拥有不动产全程策划力、金钥匙服务执行力、物联网运用突破力、不动产增
广州港联不动产服务股份有限公司，前身为港联物业（中国）有限公司，创始于香港，为香港上市公司合富辉煌集团（HK0733）重要成员，国家一级物业管理资质企业，“国际金钥匙物业联盟”的创始成员，是一家集团化全域不动产物业服务企业。港联不动产拥有不动产全程策划力、金钥匙服务执行力、物联网运用突破力、不动产增值养护力、保驾护航创领力、增值服务凝聚力六大核心竞争力，连续十年“物业服务百强”企业，连续三年排名中国独立物业服务企业五强。
1996年成立以来，港联不动产已形成以广州、上海、武汉、天津四大城市为核心，覆盖环渤海、长三角、中部城市群、成渝城市群、粤港澳大湾区等国家重点战略发展区域。截至2017年底，已累计服务100个城市、逾100万业主及企业、商家。
港联不动产成立“发展研究”、“品质管理”、“人才管理”、“财务管理”四大中心，践行“服务港 联未来”的服务理念，助力各城市分公司践行“港湾式服务”，并提出“全域不动产服务港湾运营商”的全新定位。2018年6月，港联不动产被北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组评为“2018中国物业服务百强企业”、“市场化运营领先企业”“商业物业管理领先企业”。
1、组织架构
港联物业采取总部－区域总部管控模式，总部设在香港，以广州、上海、武汉、天津四大城市为核心，在36个分支机构，形成覆盖华南、华东、华北、华中等100个城市的大港联布局。
2、经营状况
2.1 经营业绩
2017年，港联不动产实现了业务的快速扩张，企业物业管理规模不断扩大，这也推动企业收入与净利润协同增长，企业的成本管控能力有所增强。企业营业收入增长达到14.6亿元，其中净利润增幅接近100%。其中，物业服务费收入占营业收入的比重达96.5%，企业正在积极探索多种经营业务，并作为未来收入与利润新的增长点。
2017年，港联不动产在管项目增长较快，超过250个各类项目， 2017年在管面积已经超过6000万平方米，管理规模持续扩大。从项目结构看，住宅物业仍为港联不动产的主要在管物业类型，占比72%；其次，商业物业的占比近20%，物业项目费用收缴率达到92%，续约率近9成，企业的盈利能力不断增强。
2.2 服务领域
港联不动产经过对自身发展现状的客观认识和对于未来发展的增长预期，在率先提出“服务港”战略，实践发展“全域不动产服务港”模式，打造全域不动产服务港运营商。
服务港湾模式是港联不动产在“一体两翼”的企业发展格局下，以基础不动产服务为主体，以“不动产发展策划运营服务”和“社区资产管理及物联网服务”为两翼，首创的不动产全域服务新模式、新理念。
港联不动产打造的“服务港湾”主要分为“社区服务港”、“商务服务港”、“产业服务港”、“商业服务港”、“绿色服务港”、“资产服务港”六大服务模块，全方位、多层次地满足客户需求。
社区服务港：社区是幸福生活的港湾：
以社区金钥匙服务为基础服务标准，以满足住户需求、呵护住户健康、运营社区配套、联接社会资源、保障社区价值提升为服务理念，打造“安居、安全、安享、安心”的社区氛围，让每一个社区成为“家庭的安全港、人生的幸福港”。服务内容包含金钥匙服务、社区维修维护、社区安全保障、不动产资产管理、社区配套运营、社区大健康管理、社区文化打造、老幼定制服务及社区物联网服务平台搭建。
商务服务港：商务楼宇是企业出航的港湾：
以商务楼宇、酒店、酒店式公寓为服务主体，以企业总部、分支机构、企业高管、商务人士本地、异地商务需求为服务导向，提供三大体系服务。为不动产大业主提供商务不动产前期策划、运营策划、不动产租售服务；
第二，为商务不动产提供运营、管理服务；第三，为不动产使用企业或租户、商务人士提供企业行政事务服务、企业高管及商务人士行程安排服务、高管家政等后勤保障服务。
产业服务港：产业园区是产业孵化升级的港湾：
产业园区、企业事业单位居住园区、产业专业市场及特色小镇是物业服务新的提升领域与服务蓝海。港联“产业服务港”针对此类物业服务需求特点，提出“保障产业升级、保护产业安全、保证配套健全、保证特色运营”的四保方针。与产业园区、住区、市场、小镇大业主达成战略伙伴关系，形成委托式、顾问式、运营式、资产服务式、资源整合式几大类服务模式，全方位开展产业服务港模式。
商业服务港：体验式服务是商业运营管理的港湾
物业管理对于商业物业极为重要。当前，互联网、电商对实体商业造成巨大冲击，从事商业物业管理的公司不仅要有丰富的房地产管理经验，还要有很强的商业运作和管理经验，既能向开发商提供商业定位和市场细分等方面的服务，又要在未来的商场商铺管理方面发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。
在此背景下，港联对于城市综合体、大型商场、城市商业街区的策划、招商、租售、运营、管理，提出了新的服务理念，针对商业运营的难点、痛点，港联将进行主题式、体验式商业运营，还计划打造自主知识产权的商业品牌。在商业定位策划与运营管理方面，港联的国际化基因仍然发挥着积极的作用。
绿色服务港：社区绿色服务是节能环保的港湾：
节能、环保是国家倡导的千年大计，是未来社区运营的基本标准，在以此为发展前提的港联“绿色服务港”，本着共享服务、绿色服务的宗旨，从基础设施到服务流程、服务标准，完善社区节能、环保、共享服务体系。这也是未来城市总体治理的发展方向。除不动产服务外，港联在城市公共不动产运营领域也已率先领航，从城市共享环保汽车运营开始，港联已逐步规划起城市绿色运营的商业版图。
资产服务港：不动产优养是资产保值增值的港湾：
不动产资产养护、保值、个人资产运营、社区金融拓展服务一直是港联及其集团母公司合富辉煌的强大优势，在高净值人群中拥有极佳的口碑，积累了众多长期客户。港联资产服务与资产管理将不动产服务保值与个人资产管理服务紧密的结合，强调全域资产优养，在提供不动产投资顾问服务的基础上，并为所有港联不动产业主提供装修、车位、游学、消费、旅游等无抵押社区金融服务。
2.3 区域布局
从1996年进入中国大陆市场至今，港联不动产在中国大陆市场上形成一张巨大而全面的实力网，同时也积累下十多年的高端物业服务经验。截至2017年底，港联不动产已累计服务100个城市、250余座各类物业，超逾100万业主及企业、商家，形成以广州、上海、武汉、天津四大城市为核心，覆盖环渤海、长三角、中部城市群、成渝城市群、粤港澳大湾区等国家重点战略发展区域，为企业下一步的发展实现了合理的业务布局。
整体而言，华中特别是武汉是港联不动产收入的主要来源地，占到三分之一。与此同时港联继续增加其它几个大区的业务拓展，使得企业区域布局更加均衡。港联不动产涉及物业服务类型较多，包括住宅、商业、办公、综合体、工业、政府物业等类型，预期未来港联不动产管理类型将更加均衡，盈利能力也将不断增强。
3、物业服务特色及优势
港联不动产拥有不动产全程策划力、金钥匙服务执行力、物联网运用突破力、不动产增值养护力、保驾护航创领力、增值服务凝聚力六大核心竞争力。港联不动产还成立“发展研究”、“品质管理”、“人才管理”、“财务管理”四大中心，助力各城市分公司践行“港湾式服务”，为港联未来五年的高质量发展制定下明确的目标。
3.1 中国物业服务的“金钥匙”
2007年港联（中国）联合世界金钥匙组织共同发起成立“世界金钥匙物业联盟”，并且开拓性地把“金钥匙理念”引入物业服务领域。港联秉承“金钥匙”追求极至的理念，以客户需求为本，全方位接轨国际化物业服务品质，从而吸引高端人群聚居，营造高端社区氛围，打造一张中国国际化服务形象的名片，使公司成为内地物业服务的先行和领航者。
2017年12月，港联不动产获金钥匙国际联盟颁联盟经营管理大奖“联盟5C质量奖”。 联盟5C品质奖即：Cleanliness（清洁）、Comfort（舒适）、Convenience（方便）Care（关怀）和Credit（信誉），根据金钥匙对质量体系的标准，参评企业必须通过联盟总部质评团队3000多条标准进行的年度质量评估，并达到85分以上，才能获评。
3.2 “港湾式服务”理念
港联不动产经过对自身发展现状的客观认识和对于未来发展的增长预期，提出“港湾式服务”，作为向传统的物业管理服务告别，以全新的企业发展理念，全维度的服务覆盖，模块化的产品定位，智能化管理手段，进行自身企业深化升级。
港联不动产在做好金钥匙标准服务、委托服务、平台服务等基础服务的同时，以不动产策划服务、顾问服务、租售业务、招商运营、智能化升级为左翼的“不动产策划运营”服务；以商务行政、绿色节能、社区健康优养、社区文化、产业孵化、物联网服务等为右翼的“不动产价值优养”服务，是港联确保不动产价值创造、价值优养、保值增值的新服务增长极。
与时俱进的服务标准
港联不动产认为，严格的服务标准，并不是一成不变的复制，而是在三个方面实现标准化：一是服务策划。严格按照标准流程操作，市场调查、市场分析、实地考察、需求分析、服务定位、服务项目、特色服务、个性服务等策划缺一不可，不盲目按经验，不套用，不复制；二是服务流程。服务的内容、繁易、规模的差异，并不影响流程的标准化，规范服务流程、服务动作、服务环节，是完成服务满意度的先决条件；三是服务人员素质。对于员工的培训以及合作单位的人员代培，港联不动产已经摸索出一套较为完善的方法，各岗位、各工种的人员素质，按照统一标准考核选拔。
港联不动产还搭建全方位四级品质管控机制。通过多频次、多维度、客户触点、考核推示范、推标杆的途径完善从港联不动产、区域公司、分公司/大项目部到项目的四级品质检查、管控机制。
3.4 不动产智能系统服务平台
从“物业服务”到“不动产智能系统平台服务”，港联不动产利用门禁系统、天眼监控、车辆智能识别系统等物业科技机械化成果，解放劳动力。运用人工智能+信息化集成系统平台，融合不动产ERP、社区物联网、金融平台四大支撑平台，同时会分四个端口接入平台，分别是业主/用户端口、员工端口、设备端口、商家端口，这四个端口由三大APP（业主、企业、商家）应用来操作实现，全面实现物业缴费、生活缴费、停车缴费、考勤管理、投诉报修、品质运营、大数据分析、小区公告、访客邀请、社区商业、触点广告等等基础与增值功能。
2017年，港联不动产“港联e生活服务平台”荣获“利用互联网+技术类二等奖”。 业主可以足不出户实现线上缴纳物业费、品质监控、一键报修功能、实时接收物业通知，通告、预约家政保洁服务、手机开门等智能化服务。
3.5 人才是企业发展的保障
港联不动产首先注重人才价值观、向心力的培养。每年，由港联中国总部统一制作员工评价表格，对全体人员的工作能力及个人素质进行摸底、评价，为接下来的考核、招聘、调薪、竞聘上岗做好基础工作，保证做到人才不埋没，庸才不上位；其次，强化对中层管理人员的考核机制，定期开展包括项目负责人在内的中层管理人员的竞争、竞聘上岗； 三是强化在职培训。按照港联不动产、区域公司、项目层级的三级培训体系进行，有了这支自信、团结、进取的团队，港联不动产才能有信心在未来的竞争中，以质取量。这也是所有的物业服务企业都将面临的挑战。
4、结语
“服务新时代 筑梦新港联”！创新是港联不动产多年来秉承的产品理念。“服务港”模式实际上就是对于不动产项目采取“全生命周期的物业策划与服务”的方式，是传统物业管理向不动产运营过程的延伸。港联不动产在率先提出“服务港”战略，以“一体两翼”的企业发展格局，实践发展“全域不动产服务港”模式，成为全域不动产服务港运营商。在新时代潮流下，港联不动产已经站在新的、向资本市场发起冲击的起跑线上，围绕“品质生活服务商”目标，以“服务港、联未来”的发展愿景，打造中国全域不动产服务港运营商。
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