[摘要] 2018年9月，各线城市纷纷出台措施，专项整治楼市违法违规行为规范市场秩序，在各项精准调控政策影响下，除一线城市成交同环比均升外，二三线城市均有不同程度下滑。
【导读】
政策盘点：住建部要求各地规范市场秩序，供需两端精准施策
9月，住建部再次要求各地要持续深入开展专项行动。通过进一步规范房地产市场秩序，切实维护人民群众的合法利益。需求侧在“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调下，各地调控方式趋向多元化，针对不同区域精准施策更为灵活有效。层面有18省市从住房调控、土地供给和公积金使用等方面出台相关政策保障有效需求，超过38省市出台监管政策规范市场秩序。
市场需求：前三季度楼市低位运行，各线城市同比均降
CREIS中指数据显示，2018年前三季度中指监测的23个主要城市，16个城市成交面积同比下降，其中杭州和汕头下降幅度均超40%；同比上升的城市中，泉州升幅超60%。
库存情况：库存总量有所上升，宁波、苏州增幅显著
截至2018年9月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。重点监测的城市中，宁波升幅较大，为44.71%，苏州上升幅度超19%位居次位。监测城市中，仅福州环比下滑。
一.政策盘点
中央强调做好货币政策预调微调，强化金融风险防范
国务院金融委第三次会议强调，要把握好稳健中性的货币政策，充分考虑经济金融形势和外部环境的新变化，做好预调微调，但也要把握好度；加强金融部门与财政、发展改革部门的协调配合，加大政策精准支持力度，更好促进实体经济发展；继续有效化解各类金融风险，既要防范化解存量风险，保持股市、债市、汇市平稳健康发展；推进金融领域改革开放，确保已出台措施的具体落地；创造公平竞争的市场环境，激发各类市场主体特别是民营经济和企业家的活力。
人民银行、工商联召开民营企业和小微企业金融服务座谈会，要通过市场竞争为民营企业、小微企业提供更优质的金融服务。采取货币政策、财政政策、监管政策等“几家抬”的办法，激发金融机构的积极性，进一步加大对小微企业的金融支持力度。财政部公布《财政部 税务总局关于金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税政策的通知》，决定自2018年9月至2020年12月，对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放小额贷款取得的利息收入，免征增值税。
9月份，中央在政策层面强调做好货币政策预调微调，强化各部门协同配合，加大财税、金融、监管等政策对实体经济的精准支持力度；同时，防范化解各类金融风险，推进金融改革开放，创造公平竞争的市场环境。
地方深化调控政策，供需两端精准施策
需求侧在“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调下，各地调控方式趋向多元化，针对不同区域精准施策更为灵活有效。层面有18省市从住房调控、土地供给和公积金使用等方面出台相关政策保障有效需求，超过38省市出台监管政策规范市场秩序。
图：2016年至今各地出台住房政策频次月度分布
资料来源：中指研究院综合整理
北京实行“贷款额度与缴存年限挂钩”公积金政策。实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，可贷120万元，下调二套房贷款贷款额度，由80万元下调为60万元。首套普通住房首付比由20%调为35%，每月还款额不低于月收入的60%。异地提取仅限户籍地或户籍所在省会购房。新政实施后，住房公积金实际贷款金额将大缩水，对首套自住型刚需购房人群将产生较大影响。
各地公积金政策趋紧，强化提取监管。山西将公积金首付比例上调至30%，明确不与缴存年限挂钩，贷款额度恢复到100万元。咸阳将家庭第二套住房的首付比例从现行的20%上浮至40%。台州出台“认房又认贷”公积金新政，暂停提取公积金购买三套房，并有条件限制公积金异地提取。广州、哈尔滨强化公积金提取管理，对违规提取者、假离婚者给予相应的限制措施。济宁提高二套公积金贷款首付比例和贷款利率，明确名下有2套房的不得再次使用公积金贷款。
住建部要求各地规范市场秩序，重点打击违法违规行为
9月，住建部再次要求各地要持续深入开展专项行动，通过部门联合执法，把打击侵害群众利益违法违规行为，作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。通过进一步规范房地产市场秩序，切实维护人民群众的合法利益。
2018年下半年以来，从“下决心解决好房地产市场问题”、“调整棚改安置政策”、“要求各地加快制定住房发展规划，强化地方问责机制”到 “持续深入开展专项治理行动”，干预和稳定市场的措施更为丰富和完善，力度也在持续强化，体现了中央下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，稳定房地产市场秩序的坚定决心。
图：2018年下半年中央关于房地产调控历程
资料来源：中指研究院综合整理
【中指观点】
2018年9月，各线城市纷纷出台措施，专项整治楼市违法违规行为规范市场秩序，在各项精准调控政策影响下，除一线城市成交同环比均升外，二三线城市均有不同程度下滑。2018年前三季度，楼市整体成交处于低位，16个城市成交面积同比均下降，其中杭州和汕头下降幅度超40%。库存来看，截至9月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。
二.市场概况
1.需求：前三季度楼市低位运行，各线城市同比均降
重点监测城市中，前三季度楼市成交呈下降态势，全线城市均有不同程度下滑。CREIS中指数据显示，2018年前三季度中指监测的23个主要城市，16个城市成交面积同比下降，其中杭州和汕头下降幅度均超40%；同比上升的城市中，泉州升幅超60%。
图：2018年前三季度23城市成交量同比变化
9月：各线城市成交同环比齐降，三线城市环比降幅显著
CREIS中指数据显示，2018年9月监测的主要城市成交面积环比下降7.29%，超六成城市环比下降，同比则下降0.52%。9月，一线城市成交量企稳回升，各线城市纷纷出台措施，专项整治楼市违法违规行为规范市场秩序，预计未来二三线城市市场将逐渐回归理性，市场逐步降温。
环比来看，9个城市上升，广州、武汉升幅最明显，升幅均超30%；环比下降的城市中，扬州降幅明显超90%。同比来看，16个城市下降，扬州下降幅度明显。
分城市来看，一线城市成交面积环比上升6.78%，其中广州升幅较大，为84.51%；一线城市同比增长37.68%，广州增幅显著。二线代表城市成交面积环比下降5.80%，同比下降1.61%。三线代表城市成交面积较上月下降25.16%，同比下降25.33%。
表：2018年9月主要城市房地产市场交易情况
2.库存总量有所上升，宁波、苏州增幅显著
截至2018年9月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。重点监测的城市中，宁波升幅较大，为44.71%，苏州上升幅度超19%位居次位。监测城市中，仅福州环比下滑。
表：主要城市房地产市场可售情况
图：2010年以来9个代表城市库存水平
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