【酒店系长租公寓】华住酒店背景下的城家公寓,酒店优势发挥了没?

酒店系长租公寓第三弹：城家公寓

短期来看，酒店系长租公寓企业在资金和拿房上相比开发商并没有优势。但中长期来看，酒店系企业具备一套标准的运营体系，随着市场进入平稳阶段或“规模大战”之后一定会重拾优势。今天，同策研究院重点解读华住酒店背景下的城家公寓。基于长年积累的酒店管理与服务经以及对“住”的概念反复理解，城家在很多方面完美嫁接华住酒店强大的酒店基因和资源优势，值得其他派系运营商借鉴。

以下为报告简报

股东背景

城家公寓成立于2015年，在两年不到的时间里完成了两次融资并迅速发展到7个城市、35家门店的规模，并发展长短租结合的不同产品模式。

城家公寓的背后是华住集团和IDG资本，城家在两年内迅速发展的得益于他们提供的强大资金支撑，从股权分布来看，城家的股权也基本分布在华住系和IDG资本两方。

华住酒店集团的前身是汉庭酒店集团，是国内家多品牌的连锁酒店管理集团。目前旗下拥有超过十个酒店品牌，品牌类型覆盖从高端到平价、从商务差旅到休闲度假。

布局长租公寓动因：租赁大时代需要，也是华住战略转型的重要一步

近两三年来，在酒店行业利润率逐渐下滑的背景下，华住酒店寻求突破标准化产品，强调用户体验，瞄准中高端市场。因此，华住集团快速转型，加速布局中高端酒店，同时对经济型酒店改造升级。

从成果来看，相比较于酒店行业内大部分公司的表现，华住集团12.09%的净利润率十分抢眼（同年，首旅酒店集团净利润率5.11%，锦江酒店净利润率6.53%）。在入住率相差不大的情况下，如此高的净利率主要得益于RevPAR的增长，也证明高端酒店数量的增加和经济型酒店品质升级的策略效果显著。

图：2013-2016年 华住集团净利润、总收入、净利润率

而布局长租公寓也是华住战略转型的一部分，一方面顺应租赁大时代趋势，扩大业务范围，另一方面将华住酒店的天然优势延伸到公寓。基于长年的酒店管理与服务经理，并且对“住”的概念反复理解，华住集团总结出“Night、Stay、Live”三种住宿状态。不难看出，已经在“Night”状态站稳脚的华住寻求在“Stay”状态也占领一席之地。

项目布局：7个城市、35家门店、5000多间房、服务4万多住户

在城市布局策略上，不同于雅住公寓一二三线城市全面铺开的战略，城家公寓精准切入，依靠华住集团总部在上海的资源优势（拿房优势）快速发展站稳脚跟（上海门店占七成以上），然后迅速复刻到北广深一线城市及杭州、西安、兰州3个二线城市。

图：2016年城家公寓布局城市流动人口数量（单位：万人）

从人口指标来看，杭州、西安、兰州近年来都属于人口流入城市，并且2015-2017年的商品住宅价格增速都处于较高的水平，流动人口和经济指标均符合发展长租公寓的潜力城市。

产品线：灵活住、长短租

在产品策略上，城家公寓没有对白领客群进行细分，而是精心设计了长短租结合的产品结构，根据租期长短、品质服务、客群差异等方面设计出特征分明的三条产品线、六个产品。

◆灵活性租期产品：城家公寓、城家智寓、城家高级公寓

城家公寓是目前城家的主力产品，与大多数白领公寓产品类似，目标客户为都市白领人群。城家智寓是城家公寓发布的新产品，首次在公寓行业探索门店的“无人化”管理，提供一种“全功能自助式、无人打扰、适度管理”的新模式。城家高级公寓为城家高端产品，类似于高品质套房，可以同时享受酒店式服务和体验个性化的住宿空间。

◆短住产品：CitiGo

CitiGO是城家旗下轻奢酒店品牌。作为对城家公寓5-365天灵活住的补充，CitiGO为商务、旅游出现实现短期个性化体验，补充1-4天的需求空缺。

◆民宿产品：城家民居、城家民宿客栈

城家民居实质上就是分散式公寓，城家公寓提供的是适合年轻人的独居空间，而民居则提供了更大的空间，满足了多人居住的需求。而城家民宿客栈目标客群为在旅行度假途中想体验特色风情、又想享受到标准化服务的旅行者。

增值服务：基本无服务

除了基本住宿之外，城家提供了公区保洁、维修等免费服务。除此之外，城家部分门店仅提供收费洗衣增长服务，价格较低。

盈利模式：各方面控制成本缩短回本年限

城家公寓盈利主要围绕两个5%——提升5%的收入和降低5%的成本。

收入方面，目前城家公寓已经处于稳定运营阶段，出租率为95%左右（实地走访上海5家门店数据），与大多数公寓一样，房屋租金、管理费是目前城家公寓的运营现金的主要来源。

节本增效方面，城家公寓深耕精细化运营，对成本控制非常的精准，从供应链、人员费用、装修时长、客源推广等全方面严格控制成本。在运营效率方面，能做到从拿项目到开业仅需100天左右，根据预约入住率一般在开业即可做到经营性盈利，从而缩短回本年限。

运营模式：灵活性运营

从灵活性来说，城家公寓租期灵活，短至1个月长至1年，对于押金要求也很灵活。虽然长短租结合的好处很明显，将产生一定的溢价空间，时间越短单价越高。但因为长短租结合在运营系统上有一定困难，以往，在住宿这件事上，长租和短租基本上“泾渭分明”，处于两个不同的领域，客户需求和运营管理体系也大相径庭。

随着城家APP3.0上线，城家CAS系统（长短租结合管理系统）打破这一“边界”，实现了“灵活住”。

◆管理端：无论是长租还是短租，两者房态共享，系统可根据门店实际入住情况，系统中心调度自动智能激活排房，保证空置率降为；

◆销售端：直销渠道上“所见即所得”，无论长租还是短租，均实现一键签约和下单支付，保证到店有房。

从标准化运营来说，城家公寓人房比大约1:50，各门店店长一名，管家数名，保洁、保安、维修工一般是一个门店各一位，外包。有的门店已经实现了无人化运营，从而降低单店运营成本。

拿房模式：轻资产拿房、不涉足重资产

由于城家的酒店背景和对产品的质量要求，城家直营店扮演的是“二房东”角色，而对于加盟店，采用委托管理的方式。

从拿房模式来看，城家不做开发商新建，不购买物业，获取房源主要依靠巨大的社会组织关系，做旧楼改造，包含商业、办公旧楼改造，有一部分改造的物业来自于原来的经济型酒店。

图：城家公寓34家直营店房源出处（单位：数量）

因为酒店和公寓的选址有很大区别，传统酒店业选址需要极强的到达率，低成本、大范围地集中散客，公寓选址则恰好相反，讲究区域性获客。而在城市发展过程中一些区域的特征会发生改变，城家把这些选址不适宜的经济型酒店重新定位和吸收。

合作模式：战略合作vs加盟合作

城家公寓为了提升产品用户体验、品牌战略发展，积极引入来自不同领域的战略合作伙伴，如联手淘宝心选，创造空间消费升级新体验；与瑞铂慧家以及上海星铂酒店管理战略合作，在品牌升级、项目建设、经营管理等多方面资源进行共享和整合。

从城家项目合作布局来看，截止到2017年底，城家在共有35家门店，其中34家直营店，仅有1家特许加盟店。而具备完善的加盟体系是城家的优势之一，未来城家进入到快速规划化和扩张时期，除了深耕城市发展直营店外，也开通加盟渠道，拓宽合作模式。

作为酒店背景进军长租公寓市场的一员，城家公寓在有着得天独厚的酒店基因优势，并且在运营管理、供应链体系、品牌推广、存量房源、潜在客群的获取上嫁接的都很完美。

在竞争如此激烈的市场中，城家也有着不可避免的劣势，如缺乏房地产各环节操作经验、华住在金融对接环节较弱、对金融创新的驱动力弱、酒店品质服务未真正嫁接到长租公寓模块等等。

下一步城家考虑引入一些具有房地产基因的外部投资者，参与到公寓的资产管理运营，将来凭借好的经营管理品牌进入地产，来保证长期获利。