[摘要] 限价地块大肆倾出的北京市场，将在今年迎来限价房的集中亮相。作为房地产市场的新角色，限价房的推出对北京市场将会带来何种影响？作为限购政策的产物，限价房是否会得到大众的认可和肯定呢？
诞生43宗限价地块的2017土拍市场，可以说是将京城限购令贯彻的十分彻底。如果说2017年“限购”主导着北京房地产市场，那么已经启程的2018年终将会是限价房的天下。因为从以往房地产开发周期来看，住宅项目从拿地到销售需一年至一年半时间，在此形势下，限价地块大肆倾出的北京市场，将在今年迎来限价房的集中亮相。作为房地产市场的新角色，限价房的推出对北京市场将会带来何种影响？作为限购政策的产物，限价房是否会得到大众的认可和肯定呢？
平抑房价预期 控制房价涨幅
作为政府调控楼市的“左膀右臂”。以限购、限价为代表的五限政策在推动房地产市场走向理性的轨道上发挥了重要作用。其中，限价的力量不可小觑，顺势催生的限价地块和限价房则为北京楼市铺开了一个新画卷。
以北京目前成交和将要开始的土拍情况看，2018年多个限价房将集中入市，有人说北京商品住宅未来将逐渐进入限价时代。对此，安家新媒体主编、资深房地产评论人刘光宇认为，对限价房、共有产权房等的实行，实际上是对整个房地产行业全面调控下的一个体现，“简单来说，限价房的入市会对整个北京房地产市场乃至市场起到一个预期降低的作用，平抑人们对房价预期，让房价形成一个稳定的局面。”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池亦表示，限价房在稳定北京市场房价方面显示出不俗的力量，“北京市场新推出的限房价、竞地价制度有利于控制房价涨幅，稳定房价。”此外，因为限价房在价格上的优势，对同地段的新房市场和二手房市场也都将造成不可忽视的影响，针对这种情况，赵秀池认为由于同一区域新房房价一般会高于二手房，限价房低于周边商品房价会降低二手房房价的上涨预期。
另外，亚豪机构市场总监郭毅预测，限价房在房价限制上将会发生变化，可能未来在土地出让合同中对房价的限定上限会有一定弹性空间。
谈到限价房这种新调控手段的出现，刘光宇还表示，这充分体现了调控政策的更加精准化和人性化，现在的调控措施更为讲究，比如在住宅供给上开展“多主体供给、多渠道保障”，限价房就是其中的重要一笔。
因为相对低价，“限价房”的出现必将促使市场成交均价的下降，有人说它将对价位稍高的普通商品房市场造成冲击，但在笔者看来，影响是有，冲击却谈不上。首先从土拍市场看，2017年北京供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外)全部采取“限房价、竞地价”方式，2018年前两月出让的23宗住宅用地中，除10宗共有产权住房地块，其余皆为限价地块。由此看来，2018年商品房市场，“限价房”会占到新房入市的绝大多数，其余入市新房项目中还涵盖别墅、公寓等类型，所以普通商品房的入市量很少，也就没有冲击一说。
另外从市场存量看，目前北京普通住宅公寓（含商改住项目）存量62104套，同比去年下降18%。同时政府主导下，商品房项目预售许可证被严格控制，也限制了2018年普通商品房入市量。此外据了解，限价房的均价大都比同地段的普通商品房低20%，这也形成了二者客群在一定程度上的差异性，所以普通商品房与限价房虽有竞争，却无强烈性。
短期内仍是市场调控的重要手段 四个因素决定限价房销售情况
作为限购市场的“新晋网红”，限价制度的生长周期未来会持续多久？亚豪机构市场总监郭毅认为，限价很可能是长效调控政策的一种，持续时间会较长。刘光宇也表示，这种限价形式在短期内很有必要，“因为低端市场利好需要一个过程，未来当低端成熟、供给到位后，高端市场和普通大众就没多大关系，所以就能完全市场化，限价也就不再需要。”
近期，随着旭辉城
旭辉城29000元/平方米4.34分良乡良常路与京深路交口西侧约1500米4008136177 转 614556、金樾和著、万和斐丽
万和斐丽52449元/平方米3.98分瀛海镇镇区北街与经二路交口处西南角400-890-0000 转 847141等限价房项目的纷纷亮相，限价房未来销售情况也成为大众普遍关注的焦点，这在郭毅看来，离不开四个因素的作用。“个是看地段是否处在相对核心，同时临近轨道交通的位置上，这样项目去化压力就不大；第二要看项目和周边竞品的关系，一是供应量，二是竞品项目数；第三个从价格上来判断，限价商品房和周边普通商品房、二手房之间的价格差距是多少，如果和周边二手市场形成直接竞争关系，那么这些限价房市场前景就不是特别乐观；第四个要看区域潜在供应量，土地超高供应下，商品住宅市场也进入一个相对集中的供应周期，在这个阶段下区域未来潜在的供应量还有多大，决定着当前对购房需求形成怎样的稀释力度，可以说这四个层面决定着限价房项目的前景。”
此外，郭毅还强调，如果北京调控政策不放松，那么2018年地段位置欠佳的限价商品房和共有产权房都有可能出现滞销的局面。
而当被问到对限价房销售情况是否看好时？刘光宇表示很乐观，他认为因为北京市场的特殊性，限价房的出现实际是给刚需和改善人群提供的机会，所以不缺关注。
低于普通商品房均价的限价房，对于购房者可谓是一大利好，但限价之下，于开发商而言，其盈利空间势必会被压缩，如何在有限的空间里获得满意的？也将是开发商们在未来限价房销售中面临的一大问题，而控制成本则成为其解决的首要手段，毕竟效益是其生存的基础。
2018年已经到来，限价房的入市大幕也将正式拉开，这个打击了高房价预期和投机需求的住宅产品，这个推动着房子回归居住属性的商品房，在北京楼市这个大戏台上又将演绎出什么样的精彩剧情呢？让我们拭目以待。
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