[摘要] 重磅的新政往往在夜间突然降临。就在8月3日这个闷热的夏夜，北京市住建委网站和官方微信“安居北京”上，发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），向社会公开征求意见。
重磅的新政往往在夜间突然降临。就在8月3日这个闷热的夏夜，北京市住建委网站和官方微信“安居北京”上，发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），向社会公开征求意见。
共有产权房将是此前运行了近4年的自住商品房的“升级版”，需要划重点的是：1.不少于30%的共有产权房留给“新北京人”;2.只供给“无房户”；3. 优先当地户籍、就地就业的人购买;4.五年内不能卖，要卖也只能卖给政府或“符合共有产权房购买条件的家庭”。
根据北京市住建委在征求意见稿中所说，此次“共有产权房”政策推出之后，以往的各类出售型保障房和政策房将被整合到“共有产权房”名下。也就是说，“共有产权房”落地之后，以往的经济适用房、限价房、“两限房”、自住型商品房等各种名义的销售型政策房将成为历史。北京的民生性、政策性保障房，将被整合在租赁型的公租房和销售型的共有产权房这两大类别之下。
对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰。
共有产权房：自住商品房的升级版
在此次共有产权住房管理暂行办法征求意见稿中，北京市住建委表示，共有产权房是总结自住房经验基础之上，“对原自住型商品房政策进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。”
也就是说，共有产权房将是自住商品房的升级版。
那么，共有产权房与自住商品房相比，到底有哪些“升级”？
“新北京人”分配不少于30%
在《办法》中，这样规定：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”
这一条显然对“北漂”来说是天大的好消息。以往尽管名义上非北京户籍的“北漂”也有资格申请自住型商品房，但在实际操作上，优先级是北京户籍的家庭，在房源紧张的情况下，非北京户籍的“北漂”基本没有排队买到自住商品房的希望。
新政对“北漂”群体的照顾，让国务院发展研究中心研究员刘卫民非常赞赏，他认为：“北京市共有产权住房政策的出台，是落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’的中央经济工作会精神，是适应加快推进以人为本的新型城镇化建设要求，在起到了带头引领作用。北京要建设四个中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有产权住房是一种非常好的形式。政策中提出，在兼顾本地居民住房需求的同时，对于稳定就业的‘新北京人’的房源供应要不少于30%，扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。”
只卖给“无房户”一家只能买一套
第二条“升级”是，明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。而且一户家庭只能购买一套共有产权房。
也就是说，如果你和你的家庭成员名下有房，或者是你已经签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议，甚至有住房转出记录的情况，不管你是北京户籍还是非北京户籍，都将没有资格购买共有产权房。
对北京共有产权房的“向无房户倾斜”的政策导向，首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为：“准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。”赵秀池表示，尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力，望房兴叹。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。
刘卫民也认为，北京市共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难。
“单身人士”满30岁才能买
根据《办法》，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
这对刚刚进入职场，还没有多少积蓄的单身人士来说，并不是一个好消息。但鉴于我国首次购房年龄仅为27岁，与发达国家平均接近40岁的首次购房年龄相比，显然“买房过早”，过早买房对年轻人来说，承担过大的压力，并不利于其职业的发展和创造力的发挥。因此，这一条“满30岁”才能买，对单身人士来说，实际上并不是一件坏事。
本区优先：优先卖给本区户籍和在本区工作家庭
根据《办法》，共有产权住房房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
“此举有利于职住平衡，解决北京交通拥堵的大城市病。”首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池这样评价“本区优先”的政策取向，他认为，“北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多，另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，实现了就近居住，有利于职住均衡的实现，进而有利于北京交通拥堵问题的解决。”
退出“内循环”：只能卖给政府和有共有产权房购买资格的对象
在退出机制上，共有产权房更加完善，按照“内循环”的要求制订了退出机制。要点有这样几条：
1. 政府与购买者按比例共有产权。
2. 已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
3. 同等价格条件下，政府（代持机构）可优先购买，继续作为共有产权住房使用。
4. 政府（代持机构）放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
5. 购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。
这样的“内循环”机制，显然是借鉴了新加坡组屋的经验。新加坡组屋就是只能在有购买资格的家庭之间转让。
刘卫民认为，政策明确了政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。
北京诺恒律师事务所律师邓亮则从产权和法律角度对政府与购房家庭“共有产权”机制进行了解读。邓亮分析道，根据《中华人民共和国物权法》，所有权人依法对不动产享有占有、使用、和处分的权利。政府与购房人按照各自份额享有共有产权住房的上述权利。政府提供地价和政策等支持，取得房屋的产权份额。购房人支付其享有产权份额对应的房款，依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质，共有产权住房的出租或出售等、处分权利，须由按份共用权人依法依约行使。
优先建在配套齐全区域
此外的亮点是，共有产权房的选址将结合城市功能定位和产业布局进行，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
此外，北京市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
长效机制的重大推进
北京推出共有产权住房，显然是在“租售并举”的房地产市场长效机制方面迈出的一大步。北京作为首都和一线城市，在房地产长效机制上的探索，对来说都具有很强的示范意义。
北京市房地产业协会秘书长陈志也同意这样的判断。他认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。
“北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主，而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。”陈志表示。
此外，陈志认为，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的政策。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展，也将产生积极的影响。
附：北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）（全文）
北京市共有产权住房管理暂行办法
（征求意见稿）
章 总 则
条（立法目的）
为深化本市住房供给侧结构性改革，完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，结合本市实际，制定本办法。
第二条（定义与适用范围）
本办法所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。
第三条（职责分工）
市住房城乡建设委负责建立本市共有产权住房工作协调推进机制，具体负责共有产权住房的政策制定、规划计划编制和指导监督工作。
市发展改革委、市财政局、市规划国土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地税局、北京住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。
区人民政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供应、建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。
第四条（政府份额持有机构）
市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称“代持机构”）。代持机构决策、运营、资金等的管理规定，由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。
第二章 规划建设
第五条（土地供应计划）
市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。
第六条（规划选址）
共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
第七条（供地方式）
共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
第八条（规划设计导则）
市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的，相关管理部门应按承诺标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。
第三章 审核配售
第九条（申请条件）
申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：
（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
（二）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。
一个家庭只能购买一套共有产权住房。
第十条（限制申请情形）
申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：
（一）申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。
（二）申请家庭有住房转出记录的。
（三）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
（四）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
第十一条（配售规则）
共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。
第十二条（申请流程）
共有产权住房实行网上申购，具体按照以下程序进行：
（一）网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后，向项目所在区住房城乡建设委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。
（二）网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。
（三）联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。
申请家庭可登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房建设委（房管局）申请复核。
第十三条（分配程序）
区住房城乡建设委（房管局）监督指导开发建设单位开展摇号配售。程序如下：
（一）摇号名单。区住房城乡建设委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。
（二）摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后，在区住房城乡建设委（房管局）监督指导下，对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城乡建设委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。
（三）顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日，在销售现场和区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。
（四）购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。
第十四条（资格激活）
申请家庭取得的申请编码可申请其他项目，申请时须重新登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站对申请编码进行激活。申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。
申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
第十五条（公证和社会监督）
共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机关依法全程公证，主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督，并可以邀请社会公众现场监督。
第十六条（剩余房屋处理）
开发建设单位公开选房后房源有剩余的，应按照规定程序在区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布递补选房公告，并组织其他摇号家庭依次选房。
开发建设单位递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。
第四章 共有产权约定
第十七条（销售价格）
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。
开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。
第十八条（产权份额）
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
第十九条（价格和份额确定程序）
共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
第二十条（购房合同签订）
申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。
购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售分配等内容。
共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。
第二十一条（信贷优惠政策）
购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。
第二十二条（不动产登记）
开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定，向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。
第二十三条（出租管理）
已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金的相应部分，具体应在购房合同中约定。
购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。
第二十四条（回购管理）
共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。
回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
第二十五条（再上市管理）
共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。
（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
（三）共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。
购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
第二十六条（再上市价格管理）
代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。
购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。
购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。
以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行规定。
第二十七条（使用约定）
共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。
共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自出售、出租、出借共有产权住房。
购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。
第二十八条（抵押管理）
共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。
第二十九条（维修资金）
共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。
第三十条（物业服务收费）
共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。
第五章 监督管理
第三十一条（对房地产经纪人的要求）
房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。
第三十二条（信息化管理）
市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理信息系统，为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。
第三十三条（申请人弄虚作假的责任）
违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实相关证明材料，承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理：
（一）已取得资格的，由区住房城乡建设委（房管局）取消其购买资格；
（二）已签约的，开发建设单位应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；
（三）已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。
第三十四条（违反使用约定的责任）
共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房城乡建设委（房管局）可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。
第三十五条（信用信息管理）
申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。
申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住房城乡建设委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。
第六章 附 则
第三十六条（面向人才共有产权住房）
市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要，在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配售办法另行制定。
本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。
本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。
第三十八条（施行日期）
本办法自2017年 月 日起施行。
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