[摘要] 7月20日，住建部会同八部门，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”。
7月20日，住建部会同八部门，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”。业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，楼市正在从“重售轻租”转向“租售并举”，但租购同权受城市公共资源的制约，真正全面推行还需要一个较长的过程。
租赁需求旺盛
随着各项政策的出台，租赁在楼市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就连很多开发商也通过自行创立或入股投资等方式进入长租公寓市场，租赁交易也明显增加。据住建部相关统计和调查，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。
据统计，5月~6月北京的住房租赁交易量持续增加，其中6月环比5月增长6.3%，同比2016年同期也增长了26.8%，租赁市场整体交易规模不断扩大。6月份月租金均价环比5月份上涨1.3%，达到了4410元/套。整体来看，北京住房租赁市场近期的规模是在不断扩大的，租金价格则是稳中有小幅上升。
业内认为，近期租赁交易规模扩大可以说是必然，一来北京流动人口依旧庞大，租赁需求的基本盘本身很大，二则暑期毕业季到来，大学生租房需求正集中释放。虽然租房需求集中释放，租赁交易量呈现出了旺季特征，但是今年北京租金涨幅却相对平稳，并未因为租赁市场旺季的到来而出现大幅上涨。
他分析，近些年来北京租金价格的相对平稳，与北京产业结构调整，人口疏解，轨道交通快速发展，使得越来越多的租房人群向近郊、远郊，甚至环京区域的租金价值洼地转移。总的说来，人口的流动和租赁区域的远郊化在结构上平抑了租金上涨。
在不断扩大的租客规模中，90后正在发挥越来越重要的作用。研究院统计显示，从今年1月到6月，90后在整个租赁人群中的占比不断扩大，目前已从20.4%升至30%，累计提高了近10个百分点。
“租购同权”试点受关注
7月17日，广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》中提出16条新政策，其中一大亮点就是强化“租购同权”，简单地从字面上理解，这意味着租房和购房者的子女享有同等就近入学等公共服务的权益。新政一石激起千层浪，成为社会关注热点。
目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展“租购同权”试点。
从理论上讲，“租购同权”，人们不再因买房或租房分为三六九等，入托入学等公共服务也不再因买房租房而分配不公，买房租房都一样，其意义之重大远超过简单地增加几套租赁房的供给，因为它赋予了租赁房新的内涵，而备受各界关注，在饱受诟病的楼市中一石激起千层浪。
看衰楼市者认为，城市中产阶层将从咬牙“买买买”，转变为“租租租”。房租可能要涨了，房价终于要降……力挺楼市者则认为，这对广大租房人无疑是一个福音，对缓解大中城市住房供给短缺、优化供给结构，满足不同收入群体的住房需求和平抑住房价格均有着不可低估的促进作用。如果说增加租赁房供给是一个数量的变化，那么“租购同权”将使租赁房发生了“质”的飞跃。但要让这一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性仍有待许多具体的工作要做或配套政策出台。
租购同权为“租售并举”破冰
上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地；北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。这些举措都预示着我国正从供给端频频发力增加租赁住房有效供给，住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。
业内表示：人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方。他表示，统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等10城市，80%的外来人口集中在50城市。因此，可以明确地说，租赁问题是局部问题，是部分城市的问题，因此，最近新出台租赁政策强调“分类处理、因城施策”是非常正确的。
分析人士说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。
分析师表示：租购同权是购租并举的关键一步，多年以后，等到购租并举的住房体系已然成为常态，人们就会明白，2017年7月17日广州首倡“租购同权”的里程碑意义。他表示，热点城市稀缺的供地，以及居民收入高低不均的现实，意味着光靠增加终究有限的商品房供应，以及各项抑制需求的短期调控政策，都很难改变商品房市场高地价、高房价的现实。因此通过发展住房租赁市场来制衡高房价，将是构建未来房地产市场长效机制的重要一环。
“租购同权”入京还需时间
不过分析人士也表示：不能把租购同权和租售并举混淆。租购同权的侧重点是针对目前无房人群的一项城市公共服务政策，而租售并举是一项立足于长远的住房政策，前者是后者的重要内涵和基础之一。租购同权受城市公共资源的制约，真正全面推行还需要一个较长的过程。
值得注意的是，在广州推出“租购同权”政策之后，很多分析人士开始热议北京、上海是否也会跟进，更有媒体呼吁照搬广州的做法。
在昌平区一家制造业企业总部上班的白领王先生在北七家镇一套80平方米的单元房中租住，他正为2018年将上小学的儿子的入学问题发愁。“我和我老婆都没有北京户口，居住证有半年没续上。送回老家上公办小学的话，就要夫妻一人辞职回去照顾。儿子在北京出生长大，回去肯定又面临生活的剧变。”因此，王先生非常希望“租购同权”政策能早日在北京落地。
但某中介机构研究员表示，在租购同权概念初起，尚未成熟的阶段，北京、上海等一线城市又面临人口疏解的压力。广州的人口总量相较京沪还有巨大差距，总计不到约1600万。仅从这一点说，要求北京、上海照搬广州的经验无异于刻舟求剑、削足适履。目前北京市正在对外疏解非首都功能，人口疏解也正在大力推进中，在这个时候去实施广州的政策，显然与实际情况并不匹配。因此短时间内“租购同权”在北京落地没戏。
中原地产首席分析师分析认为，从目前中国主要核心城市看，公共资源不均衡是主要特点，仅仅满足买房的本地户籍人口的需求都有压力，优质学区、医院非常紧张。所以，如果在实现租购同权的同时而不增加公共服务资源的话，很可能造成公共资源供需的更大压力。因此相比于上述已被确定为租赁发展试点城市以及已出台租赁落户等措施的城市而言，北京、上海等一线城市则仍在“租购并举”上下功夫。
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