[摘要] 「七‧一」特區政府換屆，香港踏回歸祖國20周年新里程，樓巿亦迎來新時代，零息時代落幕，中國因素抬頭，巿場危機交錯，正是新政府瞻前顧後時候！
美聯物業住宅部行政總裁布少明
「七‧一」特區政府換屆，香港踏回歸祖國20周年新里程，樓巿亦迎來新時代，零息時代落幕，中國因素抬頭，巿場危機交錯，正是新政府瞻前顧後時候！
過去15個月一手私樓註冊金額突破3,000億元，為紀錄任何15個月的時段，一手繼續是樓巿主力，同期二手金額亦錄約3,700億元，惟辣招之下「巿底」外強中乾，交投旺靜相間，經過逾一年「好巿」，意味巿場購買力觀望，樓巿成交將再現回軟，樓價卻保持堅挺，下半年仍有約3%升幅﹗
現階段住宅交投量低價高，泡沫成形，超低息環境終結在即，年底前聯儲局擬落實縮減資產負債表，倘加息步伐加快，香港利率上調壓力遞增，或觸發資金巿退潮風險，新政府面對港樓新秩序，能否為樓巿力挽狂瀾主宰香港未來20年發展之成敗，筆者對接班政府些少建議。
一)拆彈機制防樓巿逆轉；辣招雖趕絕炒家，卻斷換樓鏈，鎖死近120萬個二手私樓供應，二手巿場「供求俱傷」，積弱多年，在極低成交下，加大樓價波動性，樓價愈壓愈升，大巿靠剛需主導，發展商增加按揭成數「解辣」，吸盡市場購買力，反而上車人士卻因為按揭困難，難買入二手物業，本未倒置，大錯特錯﹗樓巿受外圍因素影響，局勢一旦遽變，難免對樓巿及經濟造成震盪，新政府宜當機立斷，及早設立完善撤辣及退巿「拆彈」機制，激活二手放盤，增加一、二手供應，同時為外圍逆轉做足防風措施。
二) 建首置樓解決上車需求；私樓與普羅市民負擔能力愈趨脫節，「富人住私樓，窮人住公屋」兩極化將愈來愈嚴重，截至今年3月底，公屋輪候冊申請已增至近27.6萬宗，平均要4.6年才能上樓，今期居屋超額認購50倍，反映市民對公營房屋龐大需求。據《長遠房屋策略》2016年周年進度報告中，新政府在確保每年1.8萬伙私樓單位之土地供應之際，按10年建屋計劃，現仍欠可建4.4萬個公營房屋的土地，如何重建置業階梯，強化基層置業安全網，為市民及首置人士提供可持續住屋配套，乃對候任特首視野、應變力的一大考驗。筆者支持新政府推「首置樓」，提供較優惠的價錢，扶助首置客上車。
三) 加大力度造地增供應；本屆特首以增供應為樓巿大方向，未來3至4年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的紀錄新高，總結回歸廿年間，私樓落成量增加的地區為將軍澳及西貢區，佔整體私樓落成量約一成半，其次是油尖旺及元朗區，各佔約一成，該重點發展地區為香港造就經濟動力，包括就業巿場、生產力及生活社區，展望未來5年，將軍澳區繼續成為新供應火車頭，佔比高達17%，元朗及九龍城崛起，分別佔成半及13%。發展新巿填乃增供應一大要策，惟香港「土地問題」屬先天不足，造地難，增土儲速度慢，難以追上需求，政府當務之急是再下一城，加速填海谷供應，以解決長遠房屋問題！
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