[摘要] 這個5.20那些計劃結婚置業的香港情侶們可能又要發愁了，周末香港金管局再推出三招調控樓市，買房的門檻又雙雙變高了。
這個5.20那些計劃結婚置業的香港情侶們可能又要發愁了，周末香港金管局再推出三招調控樓市，買房的門檻又雙雙變高了。
去年11月推出辣招後，當時地產股集體大幅跳水。不過香港房價沒消停多久就又開始連連新高了，政府接連出招，金管局也多次收緊房貸比例，這次再“加辣”，雖然香港地產股表現變為溫和，但是把此次“加辣”政策放在整個調控周期中，或許才能看清對香港房地產市場影響。
香港，被譽為東方之珠，亞洲四小龍之壹，彈丸之地卻人口眾多。土地稀少，又是世界金融中心之壹，奇貨可居，看似“硬需求”支撐著香港房價節節高升。
香港房地產市場本身就長期處於供不應求的狀態。截至2016年上半年，香港人口總數為734.7萬人。然而，香港由於較小的土地面積、復雜的地勢、嚴苛的規劃法案，造成香港的房屋供給持續偏低。
根據香港政府差餉物業估價署的統計數字，長遠房屋策略中未來十年的總房屋供應目標維持在460,000個單位，2017-18年度，計劃提供足以興建18,000個私人住宅單位的目標維持不變。而截至2015年底，香港私人住宅存量約115萬套，約平均7人住在壹套房屋裏，香港的人均居住面積之小可見壹斑，千尺豪宅也只是約90平米。
此外，香港作為世界金融中心之壹，自由法制的環境吸引世界各地的公司和人口落地香港。可以說，對香港的房地產的需求遍布全世界，就像國內壹線城市的需求來自全國各地。股市開通滬深港互聯互通，北水就壹直南下，房地產也明顯出現“北水南下”現象，且不止是房屋市場，還包括了土地市場。
根據中原地產的研究數據顯示，2012年達到頂峰後，2016年至今都維持在20%左右的比例上。而根據官方數據顯示，2016年9月香港樓市非本地買家交易共有250 宗，達到14個月以來的值，其中內地買家占比達到31%。
在土地市場中資拿地顯著上升，據高力國際數據顯示，2016年初至今年第壹季度，內地發展商在香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標成交金額的57.7%。其中，今年第壹季度更是勢不可擋，香港政府招標出售的三幅土地均被內地開發商收入囊中，金額達致361億元。2016年中資企業入標比例為65%，中標的比例為26%。
下圖中的中資入標比例逐年上漲，2016年已經超過六成的項目有中資企業進行投標。
在本地和非本地合力推動下，香港房地產市場連連新高，高燒難退。自1997年亞洲金融危機沈寂多年後，在2003年開始持續走高，近十年漲幅超過200%。
伴隨著香港房價不斷走高，香港也是不斷給房價潑冷水降溫，下表是過去幾年香港部分主要的調控措施，壹些措施是針對香港之外的炒家，但是收效甚微，房價依然高燒。
可以看到，香港此前就有收緊按揭口子，但是上有政策，下有對策，壹些香港地產商在推出新盤時，通過旗下的財務公司為購房者提供房貸，繞開金管局規定和監管，讓不夠門檻的客戶也能上車買房。
根據房地產中介機構中原按揭數據顯示，在新盤房貸市場中，財務公司的占比持續上升。按數量來看，占比由去年的8.7%，大幅增加至今年的15.5%，金額占比則從11.6%，增加至16.4%。而開發商財務公司的錢也很大部分是來自銀行信貸，最後風險還是由銀行來兜，金管局這次再加辣給樓市澆冷水之外，也是考慮到降低銀行按揭風險。
其中的第壹項措施：采用內評法計算資本充足比率的銀行機構，從今日起批出的新造住宅按揭的風險權重下限，須由15%調高至25%。提高銀行的風險權重，增加銀行的抗震能力。
如果說大招的話還是得屬2016年11月增加從價印花稅。對於外來的買家來說，2016年11月之後假設內地居民在港購置1000萬的房屋，交易稅就要300萬，如果半年內出售，還要繳納200萬超額印花稅。根據中原地產數據增加印花稅後，壹手房和二手房的成交量迅速走低，降至冰點，但是不久後交易量又逐漸恢復。
香港沒有限售、限購等手段，無論是收緊按揭口子還是加稅，理論上都是增加交易成本。交易成本的增加只是打擊需求，並沒有消滅需求，而是通過消滅流動性來達到降溫的目標。
掐住流動性就是掐住房價的咽喉嗎？從過去加稅的經驗看，在其他條件不變的情況下，最終只是導致交易清淡，就跟2016年11月時壹樣，但是房屋和土地的價值仍在。
那這次“加辣”是不是就如外界說的力度溫和？我們更多的是要從 “加辣”中看到香港監管當局的決心。
可以想象到未來香港房價不外乎兩個結果：
壹是交易量下降，房價橫盤或回調；
二是房價繼續上漲。
縱觀這幾年調控力度越來越大，未來大概率就會通過加大供應量、再放大招的可能性，所以說不論什麽結果，最後都是打地鼠遊戲，冒出頭就打。
實際上，從香港的租金回報情況看，香港的房價壹路高歌，但是租金卻保持平穩，甚至在2015年持續下降，而與全球主要城市的租金回報率橫向對比，香港約2%的回報率墊底，資金投資香港房屋更多是希望通過房價上漲賺取差價，而加辣增加了兌現利潤的難度，也增加了能否賺到差價的風險。
值得註意的是，素來有春江水暖鴨先知的外資投行都紛紛發表看空香港房價的報告，其中花旗看空程度。
1、花旗分析師Ken Yeung等人在20日報告中表示，香港金管局周五宣布的三項地產調控新政將足以凍結住宅市場。隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，預計新政將標誌著香港房價見頂。維持香港房價2017年跌15%的預期，這意味著自現在起到年底，房價或跌20%左右。
2、野村國際4月27日發表实时報告指出，雖然今年房價料升8%，但並於今年上半年見頂。
3、摩根士丹利4月19日發表研究報告指出香港香港房價將面對持續數年下跌，今年開始將下跌5%。
萬法皆空，唯有周期。或許我們可能錯過很多或大或小的波動，但是大道至簡，對我們來說至關重要的或許是要先搞清楚大周期下的方向。
當美聯儲進入加息周期後就意味著全球的經濟周期已經轉向，在低利率時期，可以用很低的資金成本加杠桿把資產的價格翹上去，即使是加稅或者增加按揭成本。
但是低成本的資金足夠推升資產價格上漲，賺取的差價仍能保持獲利，現在大的周期已經轉向，資金成本上升將掣肘後續房價上漲，此時再消滅掉流動性，至少流動性溢價就已經被砍掉，沒有限售限購自有交易的市場下，如果賣盤增多，所謂的“硬需求”可能就會隨著房價下跌變成“軟需求”，供需周期也就隨著全球經濟周期轉變。
小結
縱觀香港房地產調控周期，此次加辣延續了去年加稅的大招，反映出不斷加嚴的調控節奏，未來大概率會增加供給，繼續放大招。
橫向看香港租金回報率在全球主要城市中處於墊底的位置，並不算是的房地產投資選擇城市。
大道至簡，對於香港房地產威脅還是全球貨幣周期的轉變，6月美聯儲加息已經是大概率事件，聯系匯率制度下的香港也會跟隨加息。
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