[摘要] “购房者短期还贷压力上升并不大,长期来看,中国热点城市的房贷进入‘升息周期’,投机性购房者对购置房产的热情会骤降。”
“购房者短期还贷压力上升并不大，长期来看，中国热点城市的房贷进入‘升息周期’，投机性购房者对购置房产的热情会骤降。”
“五一”节后，北京楼市率先“定向加息”，即首套房贷利率回升至基准利率，同时二套房贷上浮20%，这是时隔三年后，北京首套房贷又重新回到基准利率的水平。
在出台“3·17”调控政策后，北京又祭出十余项加码政策，除了重启“认房又认贷”模式外，调控重拳还包括缩小首套房贷利率优惠、调整非京籍购房纳税标准、明确过道学区住房不予登记、商办项目限购等，全方位封堵买房贷款漏洞。在多项政策出台一个月后，购房者入市热情开始下降。
而此次，北京再次对楼市采取“定向加息”的新措施，引发了业界高度关注。实际上，北京对楼市的“定向加息”向外传达了两层含义：一方面，针对各城市楼市的情况不同，对房地产实施了“因城施策”的办法，不同城市实施不同利率。过热城市将加大调控力度（其中包括定向加息），而其他众多的冷门城市，仍然将实施“去库存”，购房优惠政策依然不变。
另一方面，针对不同目的的购房者，利率也采取差别化政策。这次北京对于首套自住型购房者，将利率提高到房贷的基准利率，而对第二套房购房者，则将在基准利率上上浮20%，这也是为了支持自住型购房，遏制投资购房需求，严控房地产风险。
不过，有网友算了笔账，商业贷款100万元、25年期。若按照此前二套房商贷利率上浮10%计算，基准利率4.9%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.36元；若按照上浮20%计算，执行利率提高至5.88%，月均还款额为6369.9元。二套房利率调整后，同样贷款100万元，月供要比之前增加不到300元。
从上面数据分析，北京市的“定向加息”对投资购房者来说影响似乎有限。但实际上，北京市对楼市“定向加息”并非那么简单。这与今年以来中国央行资产负债表逐月收缩，以及中央政治局会议提出的“防风险，扶实体，抑投机，降杠杆”的目标都是一致的。
除了北京，上海、广州多家银行也将首套房贷利率进行上调。这就意味着，央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
首先，银行对房贷业务的热情开始降温。很多人反映，银行房贷政策越来越紧了，即使购买首套自住房，如果想打九折，房贷会迟迟批不下来，如果同意按基准利率执行，房贷可能批下来。此外，二套房即使将利率上浮20%，银行方面也根本不会给你贷款，现在很多二套房贷申请持续数月，始终没有下文。
对此，笔者认为，这一方面与国家调控政策有关，另一方面受到货币市场利率不断上调的影响，银行获得资金成本上升已成趋势。现在银行已对房贷的态度发生180度转弯。能不贷的就不贷，能往后拖的就往后拖。银行房贷不给批，投机炒房者便丧失了加杠杆投机的机会，之前房地产过热的城市会逐步降温。
再者，热点城市房贷利率将步入“加息周期”。目前来看，国内的存款和房贷基准利率都处于历史低位。也许有人提出，目前CPI不高，一季度同比上涨1.4%，存款基准利率上调的可能性并不大。但实际上，央行变相加息早已启动，此前在逆回购、中期借贷便利（MLF）上提高利率。
虽然加息后，购房者短期还贷压力上升并不大，但长期来看，中国热点城市的房贷已进入“升息周期”，投机性购房者对购置房产的热情会骤降。
最后，决策层已下定给房地产降杠杆的决心。从历史经验来看，货币政策收紧的结果是直接导致房地产周期性上涨终结。1995年，海南地产泡沫破裂也是当时宏观经济突然收紧所导致的。所以，从北京对房地产“定向加息”的情况来看，这一轮房地产繁荣周期会结束，新一轮房地产降杠杆周期将展开。
因此，北京对楼市“定向加息”，既反映出决策层想通过“因城施策”调降部分热点城市的房地产虚火，又希望通过“定向加息”抑制房地产过度投机。在国内利率市场进入上升通道，货币政策逐渐收紧的背景下，未来投机虚火将会退去，部分热点城市的房地产也将进入调整周期。热点城市房地产将发生质变，投资者要谨慎入市。
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