[摘要] 许多正在二手房交易过程中的购房者欲哭无泪:无形中首付增加了近百万元甚至百余万元,去哪儿凑钱?如果解约,定金是不是就打水漂儿了
突如其来的楼市调控新政完全打乱了购房人的阵脚，许多正在二手房交易过程中的购房者欲哭无泪：无形中首付增加了近百万元甚至百余万元，去哪儿凑钱?如果解约，定金是不是就打水漂儿了?
新政颁布当天网签井喷
北京3月17日出台了“认房又认贷”的楼市限购政策，并进一步提高二套房贷款首付款比例，即普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%，同时要求长贷款年限不超过25年。
由于政策发布后次日即实施，不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据某市场研究院统计，3月17日北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创下2016年9月30日以来单日网签量的高记录。3月18日，北京全市共完成二手住宅网签968套，虽然较前一日下降35%，但这天是星期六，而以往周末单日网签量仅100套左右。
中原地产首席分析师告诉记者，除了要符合容积率在1.0以上、建筑面积140平方米以内的要求外，目前北京五环内总价468万元以下、五环至六环总价低于374.4万元、六环外总价低于280.8万元的被称为普通住宅。以北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算，除了自住型商品房外，大部分新建住宅都要划为非普通住宅。虽然大部分过户的二手房指导价比较低，但是除了公房外，如果想多贷款，那么绝大部分也成为了非普通住宅。
麦田房产调查发现，3月18日和19日这两天成交的购房者主要有三类，一是首次置业的刚需，没有贷款记录;二是全款购房者;三是之前就看好的房子，业主一直咬着价格不松口，现在政策落地，业主愿意尽快签约，就没太在意新政的影响，签约成交了。从一线反馈的情况看，前两种不受政策影响的情况是成交主流。
超30%在途单面临违约
值得关注的是，此次新政对二手市场“连环单”的杀伤力更大。
经过一年的纠结和筛选，张丽(化名)一家终于在2017年2月的后一天决定换一套北京市朝阳区的二手房，他们换房的主要目的是为了孩子上学。在付了100万元定金后，中介先给他们做房屋核定，约好的网签时间在3月20日。
没想到，3月17日北京发布了限购新政，本着“认房又认贷”精神，张丽必须补交首付款80万元，可是这次换房已耗尽张丽一家及其双方父母的全部存款，他们再也没有办法凑钱了。“我只能违约了，不知道100万元的定金能否要回来。”张丽忧心忡忡地说。
此时，着急上火的不仅张丽一家，把房子卖给张丽的业主本已在朝阳区东坝预订了一套联排别墅，一心等着拿到张丽支付的买房款后去买别墅，现在他也抓了瞎。
专家给记者算了一下，北京目前已签约但没有通过网签的单子(俗称“在途单”)，新房大约有1万套，二手房大约有3万套。剔除全款交易、有能力增加首付款的，估计起码有1万套房子存在违约风险，占比在30%以上。特别是购买二手房的连环单，并非你有能力增加首付款就行，只要换房链条上有一户失落，大家就不得不一起违约。
对于受影响的在途单，麦田房产经过紧急沟通后发现，有半数都能达成一致，短期达不成一致的往往属于换房情况，即购买自己房产的买家也受到了政策影响，所以需要先明确前一笔交易，才能明确自己的履约情况。
麦田房产法务部人士告诉记者，如确实因新政影响，首付增加而不具备房屋购买能力的，则买受人有权解除合同。根据高人民法院颁发的《2011年民事审判工作会议纪要》，这种情况属于正常解约，无需承担违约责任。
二手房带看量大降
面对北京历史上“严限购”政策，敏感的二手房市场应声而落。新政颁布后，二手房的带看量、新增客源量都出现同步下降，市场以非常明显的状态进入观望期。
据统计数据分析，北京二手房购房者人群中，卖一买一的换房比例高达44%。麦田房产相关人士对记者表示，新政后很多换房群体都面临首套变二套，其首付款比例和贷款利率都会上涨，而这一变化对购房人资金实力的要求明显提高，这会使部分购房者暂缓换房或买二套房的计划。
数据显示，新政实施后的周末(3月18日至19日)的带看量为37339人次和35133人次;而此前的一个周末(3月11日至12日)的带看量分别为56256人次和49870人次。二者相比，新政后周末的带看量环比分别下降了近40%和30%。如果把时间拉长到1个月 (2月20日至3月20日)，则下降的幅度还要更大，前3个周末的日带看量都达到了5万—6万人次，其中多的一天是3月4日，带看人次达到61063。
除了带看量下降外，影响二手房市场的另一个重要数据“新增客源”的数量也大大减少。在2月20日至3月20日一个月里，前3个周末的日新增客源数都在1.1万—1.2万人;而在3月18日至19日两天，每天的新增客源量只有9000人左右，新增房源也从周末的日增 1800—1900套下降到1500多套。
从成交量来看，3月18日，某中介北京二手住宅新增交易量环比前一日减少23%，与3月11日的新增交易量相比，大幅回落48%。
业内人士认为，二手房市场的带看量、新增客源、成交量同步大幅下降，说明信贷收紧对楼市降温的效果十分明显，此前市场过热的情况有望得到抑制。
此前数据显示，“317新政”出台前，北京二手房市场升温速度较快，截至今年3月第二周(3月6日至12日)，二手房的成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近2016年高的单周成交量;成交均价则达到67621元/平方米，环比上涨2%，较2016年“930政策”出台时的均价上涨了29%。
据麦田房产观察，从个案来看，出现了二手房业主降价的现象，比如林肯公园(楼盘资料)的大户型房，之前业主报价860万元，出售意愿低;“317新政”出台的第二天，这位业主直降25万元，早已看妥的购房者直接就签约了。但从整体来看，“317新政”出台后二手房价格并未出现断崖式下跌，说明市场的观望情绪浓厚。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
