聚焦香港：辣招襲港量跌價未跌 樓市或將升溫

中金在線  2017-03-13 09:42

[摘要] 強辣招襲港後四個月，香港樓市量跌價未跌，辣招似乎未如預期中打壓明顯。2017年住宅市場是否會繼續走高呢？港府見辣招如此反響又會否有進壹步動作呢？

強辣招襲港後四個月，香港樓市量跌價未跌，辣招似乎未如預期中打壓明顯。2017年住宅市場是否會繼續走高呢？港府見辣招如此反響又會否有進壹步動作呢？

我們認為，在本地和內地購房者需求依然強勁的情況下，又有開發商激勵計劃加持，需求難以被辣招打壓，而供應的增加卻未真正跟上節奏，樓市仍呈不斷升溫的趨勢，政府解辣也為時尚早。

01供 應

土地供應持續增加，但政府供地目標難以達成，地區間供應不平衡

香港政府壹直堅持增供應調節房價的方針，根據2017-2018年供地計劃，港府將供應28幅住宅用地，總共能提供18,900個住宅單位。而長遠來看，政府的目標是從2016年到2025年的十年內提供460,000個單位，其中280,000個為公屋，180,000個為私人住宅單位，也就是平均壹年要提供18,000個私人住宅單位。但長遠來看，根據港府現已知的土地儲備，要完成上述目標的難度較大。首先，港府已承認目前看來公屋將來會有約44,000個單位的短缺，雖未提及將如何解決，但為解決這壹問題，極有可能挪用私人住宅的土地資源。此外，政府提供的地塊已經開始涉及郊野公園、新界棕地等有爭議的地方，未來可持續性較低，且受各界阻撓的可能性加大，若不能運用新方法提供土地，未來增供應能否持續還需打個問號。

自去年11月辣招發布以來，土地成交並未受到明顯影響，截至今年2月底共成交8幅住宅用地，總面積達98,841平方米，但供應依然以九龍和新界兩區為主。

從施工量來看，2016年全年施工量超過25,000個單位，同比增幅近八成，達到12年以來的高點。可以預見，未來住宅供應會持續增加，壹定程度上加碼房價下行壓力。

但從落成量上來看，2016年全年實際落成量不到15,000個單位，與港府年均增加18,000個單位的目標還有較大差距。究其原因，還是開發商捂盤，觀望態度明顯，即使土地成交量和施工量都上去了，開發商仍未按照政府預期地推盤，導致真正面向買家的供應並沒有隨即增長，對供不應求緩解的力度也有所下降。

內地開發商大舉進軍香港市場

自2014年以來，內地房地產開發商便看上了香港住宅市場這塊香餑餑。相比內地爭相哄擡的地價以及相對高昂的借貸成本，香港整體土地市場較為冷靜，過去兩年內地價總體增幅較小，且融資環境寬松，再加上人民幣持續貶值驅使內地投資者把眼光轉向香港等海外市場，內地開發商便也蜂擁而至。

內地開發商在買地上普遍較為財大氣粗，溢價率較高，如海航集團在過去四個月中斥近200億巨資連續買下了三幅啟德地塊，地價高達到1.36萬每平方尺，創下新紀錄。中資的豪氣使得其在競標中有更大的優勢，中標率攀升。根據仲量聯行的報告，由本型開發商投得的政府用地占比從2014年開始連年下跌，由28%降到了2016年的22%。而相應地，由本型開發商建設的私人住宅落成量也從2014年85%下降到16年的77%。大型開發商的市場份額受到內地競爭者的沖擊較大，市場格局或有較大變動，且整體地價也有被內地資本擡升的趨勢，房價有可能因此被推動上漲。

02需 求

開發商激勵計劃抑制印花稅效果，投資需求逐步升溫

去年11月香港政府推出針對外來投資者的雙重印花稅在成交量上有顯著效果，但對於價格控制並無明顯幫助。而且，2017年來，香港開發商為了激勵置業需求，推出了現金回扣和低首付等優惠購房計劃，這將使雙重印花稅政策的效果大打折扣。相應地，投資需求逐步升溫，2017年香港樓市或將小幅上行。

在2016年11月香港政府升級版印花稅出臺後，香港住宅壹手、二手市場的成交宗數大幅回落。壹手市場住宅買賣合約數目由11月的2,212宗跌至12月453宗。二手市場住宅買賣合約數目由11月的4,527宗跌至3,097宗。

然而，住宅的售價及租金並未因印花稅的出現而有所下跌，而是保持在去年9月的高位，與2015年9月的高位基本持平。

然而2017年開始，開發商為走量，在不過分影響利潤的情況下普遍給予買家印花稅現金回扣（高約20%）、低首付（低約15%）等促銷手段，抵充了買家的高額印花稅負擔。同時，由於人民幣的貶值預期，內地投資者對於境外資產的熱情不減，香港房地產被視為壹項良好的投資。因此，壹手市場的成交宗數逐步走高，1月壹手市場買賣宗數由453宗回升至664宗。據新數據統計，2月壹、二手市場總成交宗數可達4,000宗。可以預見，由於投資需求的回歸，2017年住宅市場成交量並不會保持低迷。

值得註意的是，這壹市場回溫是由開放商犧牲利潤來帶動的，因而主要影響壹手市場，二手市場的成交宗數將基本維持不變。

美聯儲大概率連續加息，按揭需求受負面影響

香港低利率環境已維持多年，且其變化與美國利率基本同步。去年12月美聯儲加息後，香港銀行同業拆息逐步上升。根據新數據統計，美國今年3月加息已經箭在弦上，加息概達90%。隨著香港利率進壹步上升，對現在寬松的按揭貸款環境產生負面影響，從而壹定程度上對貸款置業需求造成壓力。值得註意的是，大量來自中國內地的投資性購房需求受香港按揭利率影響較小。

03政 策

十壹月辣招未能降價，開發商回扣撐起成交量，預計辣招仍將持續

香港政府去年11月大幅升級印花稅政策，欲穩住樓價上升勢頭，然而自政策推出的三個月內，住宅售價指數未受影響，而成交宗數在去年年底確實見到顯著下跌。基於本次辣招到目前為止只對樓市有小幅的調整，且樓市又見升溫信號，預計港府在短期內並不會解辣，仍會堅持“辣招”與“增供應”雙管齊下的方案。

長官選舉總體不影響增供應的大方向

備受關註的長官選舉將在3月26日進行，新任長官對未來樓市會有怎樣的對策也是壹大熱點。但根據三位候選人林鄭月娥、曾俊華、胡國興各自的發言，他們對樓市總體的方針保持不變，依然以增加土地供應和公屋供應為重，來調節供需關系。因此樓市政策未來大體走向不會受到選舉結果影響，但唯有曾俊華曾表示會在樓市真正回落的時候松綁辣招，緩解樓市下行壓力，其對樓市的政策較其他候選人相對寬松。

04結 語

總體而言，香港樓市政策仍以“增加土地供應”和“買家印花稅”為兩大核心，從供需兩端進行控制。然而，在供應方面，大量增加土地供應並非長久之計，開發商捂盤導致房屋供應量仍然短缺。加之內地房企陸續進軍香港，土地市場也將面臨僧多粥少的局面，對於土地成本以及未來房價造成上行壓力。在需求方面，近期的現金回扣等優惠激勵計劃減弱了雙重印花稅對投資需求的打壓效果，投資需求逐漸回歸。盡管預期的利率上行將抑制貸款置業的需求，大量投資需求的上升仍不可避免。綜上，我們預計2017年香港住宅市場的售價將維持高位乃至小幅上升，成交量將由去年年底的低位逐步回升。

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