樓價地價同創新高 香港樓市神話何時會破滅？

港股解碼  2017-03-02 09:22

[摘要] 香港樓價及地價再創新高。中原指數公布新壹期CCL指數為147.74點，創下歷史新高，在當日晚政府公布位於香港鴨脷洲的臨海地塊，以近169億元由龍光地產(03380-HK)及合景泰富（01813-HK）拿下，打破了20年的紀錄。

香港樓價及地價再創新高。中原指數公布新壹期CCL指數為147.74點，創下歷史新高，在當日晚政府公布位於香港鴨脷洲的臨海地塊，以近169億元由龍光地產(03380-HK)及合景泰富（01813-HK）拿下，打破了20年的紀錄。隨著新的誕生，不論是業主﹑物業代理還是發展商對樓市前景看法如何樂觀，這壹波樓價上升，是否會導致下壹波金融危機？在慶祝仍在進行時，有多少人會擔心？

在龍光及合景拿下鴨脷洲臨海地塊前，香港樓價已連續多個月上升，中原CCL指數創下新高只是時間問題，結果在上周五終於創下歷史新高。而樓價指數創下新高的前提，則是政府在去年11月初就已加強了樓市調控。這是否反映出政府的措施無法對癥下藥？相信已是不言自明的現象。

為何政府已將非初次置業人士的雙倍印花稅（DSD）上調至高15％後，仍無法壓抑投資者對樓市需求欲望？因為這與美元及人民幣匯率變化有關。當人民幣轉弱時，資金自然從內地流入香港以買入資產。這解釋了為何在人民幣兌美元加快貶值之際，內地房企更積極來港投資的原因。佳例子就是海航集團斥資近200億元在啟德區購入三幅地，均價之高已創下啟德區紀錄，市場人士更預期當日後建成，售價將達2萬元以上。其實以近期嘉華國際（00173-HK ）在同區的新盤「嘉匯」，新推出的壹批單位售價已接近2萬元，所以日後海航集團在該區項目開售，肯定不止2萬元壹尺。 3萬元？若市場保持興旺，計及利息及建築費等成本，以及通脹等條件，尺價達至3萬元壹尺也沒什麽難度。在扣除相關成本後，發展商取得30~40 ％的毛利率難度並不高，加上在香港發展項目，可以提升在海外市場的度，即投資及發展成本已含在海外市場宣傳費用。計及有關條件及成本，看似昂貴，其實仍在可以承擔的範圍內。

內地發展商積極在港投資地產，導致地價持續上升，讓香港發展商陷入兩難，跟隨內地發展商入市，只會增加發展成本;不加入積極投資的行列，便不可擁有更充足的土地儲備以供應未來發展。香港發展商日後毛利率是否可以保持在25至30％？相信面臨的壓力不少。

發展商以高價買地，即時效應是二手業主們與買家議價時，提供的空間更少，甚至會臨時上調要價，反映出香港樓市已處於賣方市場，即樓市是由場賣方主導，買家要置業，只能接受由業主開出的條款，不能作出較大幅度議價。同時要置業，不能單靠自己，要靠雙親甚至另壹半的雙親。這樣的樓市健康嗎？當人正在享受樓市帶來的好處時，不作出這般令人掃興的評論比較好。

隨著樓價創新高，地價同樣創新高，壹眾物業代理當即進行大合奏，紛紛唱好樓市前景，中原地產創辦人施永青更預期，今年內樓價將取得2成升幅。升幅如此驚人，究竟樓價將是升或是跌，理性的看，只要保持緩慢加息步伐，同時通脹升溫，加上壹手及二手供應無法在短期內大幅增加時，樓價上升動力絕對走高。中原指數會否在年內高見150？如前文所述，只要前提條件不變，中原指數高見150相信只是時間問題。

但問題就是相關條件是否會出現難以預料的變化。其中壹項就是未來利息上升趨勢。在20年前當信和置業（00083-HK）以116.8億元拿下小西灣地塊，成為當年新時，翌日美聯儲宣布加息。當然並未引起外界對未來息口走勢的憂慮。可當美聯儲加息次數較頻繁時，亞太區內資金流出，蘊釀金融危機。之後的故事，就是香港步入長達8年的通縮期，樓價累計6成。這壹段黑暗歷史，相信70後及80後的香港人亦不會忘記。更何況香港股市在近的三十年，有「逢七必跌」這壹魔咒。在入市前是否要三思呢？相信無須多言吧。

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