今年私宅潛在供應量達3.4萬伙 創十二年新高

利嘉閣  2017-01-09 09:53

[摘要] 2016年一手住宅市場交投走勢屬「先低後高再急瀉」，惟全年整體表現尚算不俗，按年錄得量價齊升。2015年底，美國於十年來首度加息，當時市場料息口將持續趨升，加上股市急挫，打擊了開年的一手推盤及成交量，至於季內的二月份有農曆新年的傳統淡季因素，令當月一手買賣登記僅得211宗，創了全年低位。

一手買賣挑戰2萬宗 十三年多

2016年一手私宅市場回顧

2016年一手住宅市場交投走勢屬「先低後高再急瀉」，惟全年整體表現尚算不俗，按年錄得量價齊升。2015年底，美國於十年來首度加息，當時市場料息口將持續趨升，加上股市急挫，打擊了開年的一手推盤及成交量，至於季內的二月份有農曆新年的傳統淡季因素，令當月一手買賣登記僅得211宗，創了全年低位。

隨著二月中旬股市反彈，加上發展商農曆年後重展推盤大計，三月起一手交投應聲反彈，更自四月起即重上按月逾千宗的水平，發展商以貼近二手市場價格開盤，並提供靈活付款辦法，成功吸引買家入市，其後連續八個月新盤市場皆見熱鬧。

六月下旬，英國脫歐的陰霾籠罩市場，一度令新盤去貨速度放慢；惟利淡消息瞬間消化並反過來成為本地的利好因素，因歐洲變數難測，市場資金為避險，反倒流入亞洲實物資產市場，香港物業遂成熱門投資選擇，一手新盤更明顯受惠。

八、九月份新盤買賣登記熾熱，錄得連月大升，繼八月份突破1,700宗後，九月份更倍升至逾3,800宗的全年高點水平，當月更曾出現周末的單日錄逾千宗一手成交的盛況，打破一手新例實施逾3年以來的單日新高。

新盤熱賣，即使發展商漸進提價，十月及十一月仍分別錄得逾2,700宗及逾2,200宗的一手買賣登記，加上整體市場表現熾熱、樓價節節上升，終於逼使政府在十一月四日出招遏抑樓市，將第二套房的從價印花稅劃一調高至15%，以打擊投資者入市的風氣。

時至2016年後一個月，新辣招效應浮現，加上當時觀望美國加息機會大增，在發展商因應市況暫緩推盤下，十二月份一手住宅買賣登記應聲急挫80%，由2,214宗急劇萎縮至只剩442宗，不少原擬年底推售的新盤均押後至2017年初才登場。

總結2016年全年，一手私宅買賣登記達16,558宗，較2015年的16,430宗升近1%；數字與2015年底本行預期的全年銷售量達1.8萬宗少8.0%。在金額方面，2016年推售的新盤之中，有不少屬中小型的細單位，但第四季豪宅及超級豪宅相繼熱賣，刺激登記總值較2015年的1,666.8億元，增加11.9%，至1,865.6億元，創下歷史性新高。

2017年一手私宅供應

綜觀2017年，全港預計將有91個全新一手私宅項目、合共33,891伙可供發售，數量較預測2016年的30,220伙增加12.1%，創下十二年來的新高水平﹙見圖二﹚。上述近3.4萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可發售的總伙數，惟實際推出數量則視乎市況及發展商的部署，初步估計較貼近實際的推盤量約為18,500伙。

按地區劃分，新界區供應量依然多，涉及項目共45個，單位總數達20,053伙，佔2017年整體供應約59%，當中又以西貢、荃灣及元朗區佔多。西貢區共有9個項目合共5,442伙可供發售，其中4,710伙屬將軍澳區；荃灣區則受荃灣西站3個大型項目帶動，合共供應4,540伙，當中單是長實發展的灣畔1及2期已佔了2,406伙，成為2017年大的單一項目。元朗區亦為今年供應重鎮之一，可供應市單位數量達3,908伙，當中主力是新地PARK YOHO 第2期及餘下期數的2,097伙﹙見表三﹚。

九龍區2017年可供發售私宅項目共有18個，單位總數9,527伙。新盤供應集中在九龍城區內，13個項目合共可提供4,588伙，是繼西貢後，本港供應伙數第二多的地區；當中的貢獻主要來自啟德新發展區，較成熟的有5個項目合共提供3,924伙。另外，值得一提的是觀塘及深水埗區則因有大型市區重建及鐵路上蓋發展而各自有多達2,000伙或以上的供應，以上均帶起今年九龍市區大盤的熱潮。

至於港島區方面，雖然伙數多的新盤仍然短缺，但在舊樓收購及重建支持下，今年成熟的項目亦有增加，令整體潛在供應量維持在逾四千伙之上。2017年港島區供應多達28個項目，共涉4,311伙，與預計2016年的4,389伙相若。2017年港島的供應庫依舊集中在東區，8個項目共提供2,084伙，已佔全島供應量近半，當中焦點落在北角的1,381伙。至於中西區10個項目也有多達1,728伙的供應，並以西營盤4個項目合共1,342伙的供應熱鬧。

按項目規模劃分，2017年共有5個二千伙或以上的巨無霸新盤分散在不同地區，其中長實的荃灣西站灣畔規模大，單位總數2,406伙；深水埗南昌站匯璽1及2期共提供2,238伙；將軍澳日出康城4期也有2,184伙；至於錦田PARK YOHO第2期及餘下期數(2,097伙)及觀塘第2及3發展區(2,000伙)亦是矚目供應。

從發展商方面統計，2017年新地同時蟬聯項目及單位伙數供應多的發展商，年內共有10個項目合共提供8,707伙，佔了全港整體供應量達25.7%，遙遙領先次位長實的6個項目及3,431伙。其他供應較多的發展商分別有會德豐(3,174伙)、新(2,798伙)、恒地(2,360伙)、信置(2,030伙)及華懋(1,820伙)(見表四)。

半官方機構港鐵有7個鐵路沿線上蓋項目、合計有11,084伙有機會在2017年開售；公營機構市建局則有4個項目料可登場，涉及單位總數2,406伙﹙見表五﹚，至於非牟利機構房協已連續兩年沒推私人住宅項目，故2017年未有相關新供應。

2017年一手私宅市場預測

2016年底先後有政府為樓市加辣及美國加息等利淡因素，因而窒礙了原先熾熱的一手市場，惟經過前後約兩個月的靜市後，踏入2017年發展商已重新部署出擊，預期新盤可透過不同優惠條款及靈活付款方法，以減輕辣招及息口趨升的影響，從而繼續搶佔二手市場的客源。

一如既往，鐵路上蓋及沿線項目繼續成為用家及投資者追捧的對象，2017年符合上述條件的新盤亦不少，當中如荃灣西站三大新盤長實灣畔項目(2,406伙)、新、萬科柏傲灣(983伙)及華懋城畔(953伙)；另外，新地南昌站匯璽兩期共2,238伙，而新地將軍澳日出康城第4期及會德豐的日出康城第5期合共3,784伙，預計上述一眾鐵路盤推出時將可廣納本區及外區客源。

因應市場資金充裕，尤其來自內地的資金必瞄準本港高價物業，故今年續看好豪宅市場，尤以超級豪宅，位置優越的複式及特色單位以至洋房等受追捧；區域包括如山頂、半山區、南區、何文田、清水灣及九肚山等珍罕豪宅或洋房熱點，今年皆有可應市的項目。

按照目前掌握的數據預計，2017年一手私宅推盤量料達1.85萬伙，較2016年實際推盤量約1.56萬伙增加18.4%；一手私宅買賣登記宗數(計及滾存貨尾之銷售)則可望增加21%至約2萬宗水平，勢再創2004年後的13年高位(見圖一)。

展望2017年，環球經濟大環境尚存變數，而美國漸步入加息週期，香港未來亦有機會跟隨，對市場多少會帶來心理壓力；料在新盤伙數較多的區域，發展商將採取薄利多銷的策略；至於超級豪宅價格仍然看高一線，惟數量始終有限，故拉勻下，預期2017年整體單位平均售價料將較2016年輕微回調5.5%，但全年整體一手私宅成交總值料將首度突破二千億元，向2,130億元的歷史新高進發，較2016年料升逾14%。

圖一：一手私宅買賣登記按年統計

圖二：一手私宅可售及實際推盤量按年統計

表一：預計2017年主要可供發售私宅項目（港島區）

表二：預計2017年主要可供發售私宅項目（九龍區）

表三：預計2017年主要可供發售私宅項目（新界區）

表三：預計2017年主要可供發售私宅項目（新界區）(續)

表四：預計2017年主要發展商可供發售項目

表五：預計2017年港鐵及市建局可供發售項目

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