[摘要] 房地产企业对于规模的渴求一直没有断过，尤其是在过去的2016年，趁着市场景气房企们追求规模正酣。各家机构出具的报告也显示，以恒大、万科为首的龙头企业跨过了3000亿元门槛，千亿元房企的数量也不断扩容，万科更是提出了万亿元的小目标。
房地产企业对于规模的渴求一直没有断过，尤其是在过去的2016年，趁着市场景气房企们追求规模正酣。各家机构出具的报告也显示，以恒大、万科为首的龙头企业跨过了3000亿元门槛，千亿元房企的数量也不断扩容，万科更是提出了万亿元的小目标。但中国房地产10万亿元年销量的天花板几年未变，未来千亿元巨头的新增份额更多可能是从同行抢来的，目前200亿元销售规模的公司将在生存线上挣扎。
房企之“获”
近年来，从“万绿之争”到“万恒之争”，围绕着行业龙头地位的争夺而衍生出的话题不计其数，也几乎成为行业老生常谈的话题。
随着2016年落下帷幕，“万恒之争”也终于尘埃落定，恒大以约3732亿元销售额超越万科的3622亿元销售额首次登顶，但差距微弱。恒大去年在资本市场上也表现抢眼，凭借资金运作能力和布局能力，从去年8月开始已经在权益榜上保持龙头地位。
除了恒大、万科形成龙头鼎立之势外，另一个数字也颇为引人关注，就是千亿元房企已达12家。其中，碧桂园也完成了3090亿元销售额，实现全年业绩提升121%，迈进3000亿元门槛。
开发商追求规模增长早已是共识，而且部分企业的业绩甚至以倍数级增长。包括万科、恒大、碧桂园、保利、华夏幸福(600340,股吧)等业绩增长幅度更是惊人。除了老牌的七大千亿元房企外，2016年融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企也首次跨入千亿元门槛。其中，收并购以及品牌输出成为这些房企快速提升规模的强大助推器。尤其是融创，通过并购收获大量可售资源，品牌和能力也得到拓展和提升。
万房机构相关负责人分析，恒大从迈进1000亿元门槛到2016年9月，业绩翻了3倍，而万科则翻了2倍，碧桂园、保利也都增长超过1倍。中国 指数研究院的报告则显示，2016年，共有131家房企销售额超过100亿元，比2015年增加了27家。其中，这131家百亿元房企的销售总额达5.7万亿元，已超过市场份额的45%，这意味着强者恒强的态势更加突出，百亿元级房企逐渐成为房地产市场竞争的主力。
上述人士分析，中国房地产年销售额10万亿元几乎是个天花板，前几年总盘子基本在8万亿元、9万亿元徘徊。这意味着这些千亿元巨头多出来的份额，都是从同行那里抢来的。资料显示，2006年，的商品房销售额为1.7万亿元，前10名开发商占比4.7%，2016年前10个月，销售规模9万亿元左右时，前10名开发商的占比已经达到了20%。
如果接照这个节奏以及规模的乘数效应，未来五年，前10名的开发商，有机会占到行业总量的四成。由此推论，按一年10万亿元的行业规模、前10名的企业份额40%计算，平均每家企业的规模将达4000亿元。按照这个逻辑演进，万科喊出的“万亿元”规模也并不会太遥远。优客工场负责人毛大庆认为，如果按照市场情况进行预算，市场加剧集中，销售额在200亿元规模的公司很可能以后将没有市场。
政策之“惑”
2017年楼市无疑仍将受制于政策走向。对于房企而言，如何踏准政策和市场的步点仍是令人头痛的难题。
事实上，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句经济工作会议公报上的话已迅速成为年度地产关键词，如何去除楼市“炒”的功能必然是2017年调控的重点。据此分析，2017年房地产政策，将针对性地围绕控制“通过房价上涨而后变现”展开。由此推测，2017年房地产的信贷环境将持续收紧，率将严重降低。
亚豪机构研究总监郭毅分析，相比2015年的“灵活适度”，2016年货币政策在稳增长和控风险之间进行平衡，而“维护流动性基本稳定”不是去年的“合理充裕”，说明2017年的流动性将会中性偏紧。其中，面向开发商的去则剑指“”，银行正在逐步关闭开发商股权融资和信托融资的通道，债权融资将使得资金使用成本提高到10%以上。
此外，住房租赁应该在2017年底启动有关立法程序。而活跃住房租赁市场，也被作为增加有效供给的手段之一。房地产税立法在2017年提速也很可能是大概率事件。毕竟经济工作会议公报中，首次将“立法”作为有效抑制房地产泡沫的有效手段之一。
相关人士提醒，2017年如果出现抑制楼市投机的组合拳，房企应早做准备。另外，一年时间人民币兑美元的汇率下跌了6%，汇率的贬值又让海外融资成本大大增加。2017年仍难化解人民币的贬值之势，而基于套利诉求，美元计价资产将成为中国高净值人群资产配置的重要一环，人民币的加速外流也将持续，对国内楼市，是市场形成一定的利空影响。
如何破局
一方面是房企对于规模的持续热衷，另一方面则是调控趋紧，这也要求房企必须找到适合自身的破局之道。郭毅分析认为，房企破局首先应在销售策略上采取积极策略。她认为，2017年上半年，房企营销工作的重中之重在于“抢跑”，销售业绩、施工进度向前赶，回款落袋为安。到了下半年，当拿地窗口期出现时，逆市扩张规模，才有余力储备下一个春天的动能。
在企业战略层面，如何开拓新市场也尤为关键。目前，包括前十大开发商在内，全行业资产负债表都在衰减，其中，净利润、ROE下降，高周转已经碰到天花板，不能再快了。未来即便行业再努力，规模也难以持续，随之而来的也是规模效益持续下降。届时，开拓海外市场将显得至关重要。目前，碧桂园、万达、绿地、华夏幸福、万科甚至电建等国企也都在不断加快“出海”的步伐。
业内人士表示，2017年市场调控会收得更紧，形势会更紧张，但从企业层面来看，在土地市场上，拿地应持谨慎乐观心态。2017年调购不会缩减拿地规模，而房企仍维持积极拿地态度，但需要不拿或少拿“”。尤其是对于新进城市，很多企业的态度是合作拿地。未来合作拿地及合作操盘的比例会越来越高。从城市方面来讲，北上广深还是企业比较聚焦的城市。对于2016年拿地比较热的城市南京、苏州来说，以及2016年涨幅过高和土地市场过热的城市，很多企业会持一个比较谨慎的态度，应选择暂时观望一下，而成都、重庆及昆明则可以采用试探性。
同策研究机构总监张宏伟表示，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市土地资源，争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
此外，如何在“地产之外”寻求多元化发展也是房企进一步实现破局的关键。除了大型品牌企业将进一步展开并购外，联合开发、小股操盘、轻资产运营等模式也将进一步实施。同时，开发商进入金融、消费、能源、医药等多元行业发展的趋势不会停止，转型“城市运营商”的理念将逐渐成为龙头行业的模式标准。
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