香港樓市明年跌三成？ 樓市迷航又將再次上演

智通財經網  2016-12-30 09:30

[摘要] 今年年初樓市低迷，但第三季起卻明顯升溫，香港政府更要再度出手，推出新的樓市調控措施，不少看淡樓市的分析師眼鏡碎壹地。隨著2016年進入尾聲，香港樓市迷航又再上演，有別於今年的團結壹致看淡樓市，業界對於明年的樓市預測，可謂大分裂，各自押寶。

今年年初樓市低迷，但第三季起卻明顯升溫，香港政府更要再度出手，推出新的樓市調控措施，不少看淡樓市的分析師眼鏡碎壹地。隨著2016年進入尾聲，香港樓市迷航又再上演，有別於今年的團結壹致看淡樓市，業界對於明年的樓市預測，可謂大分裂，各自押寶。

雖然香港樓市今年突然扭轉頹勢，但是美國加息，“辣招”再現，住宅供應量未來或大增，不少投行今年對樓價看法仍較悲觀，預期跌幅5%至15%，更有甚者預期多下跌30%。但是地產界則偏向樂觀，預期升幅為5%至10%。

美國加息周期落實 是魔咒還是福音？

美國加息的靴子終於落地，不少市場預測認為美國加息周期落實，將會打擊樓市。但是去年年底美國加息之際，不少人也因為相同原因看淡香港樓市，但卻被市場打臉。

反映香港樓市價格的中原城市領先指數CCL，自今年3月的低位，樓價已回升13.9%，截止新數據預計，2016年全年樓價同比升6.9%。

雖然香港跟隨美國的貨幣政策，利息水平密切相關，但並非同步，調整的幅度和時間都與美國有壹定差別，因此加息對樓市影響短期內難顯現。以上壹次美國加息周期為例，香港比美國遲，且增幅也比美國少。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，資金泛濫，不少銀行都想爭取更多房貸業務，所以相信銀行不會輕易跟隨加息。雖然香港Hibor拆息近來抽升，但仍處於低水平。預期快要明年下半年，待壹個月Hibor拆息回升至1厘以上，銀行才會跟隨加息。

除了加息步伐不壹之外，加息對香港樓價的影響也復雜，加息並不意味著樓價壹定下跌。

工銀國際研究部主管程實表示，美國加息周期落實，預期快明年5月美國會再加息，屆時香港或跟隨。雖然加息對香港樓市是負面影響，但同時港元匯率跟隨美元，聯儲局加息將令美元強勢，港元資產變得吸引，反而刺激香港樓市。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，加息後樓價不壹定下跌。如2004年6月至2006年6月兩年期間，美國加息17次，但香港樓價仍升近13%。

“辣招”再出 樓價會否再度突破緊箍咒？

相信今年年初之際，很多分析師的水晶球都看不到香港樓市竟然再度熾熱，還要政府出手為樓市降溫。

香港差餉物業估價署的數據顯示，香港私人住宅的樓價從早前的高位下跌超過壹成後，樓價今年4月開始止跌回升，壹度逼近去年的高峰，迫使政府11月再度出招，推出新壹輪需求管理措施。

然而部分業界認為，即使“辣招”再出，也只能控制交投量，但由於剛性需求很大，即使銀行加息，香港仍處於低息水平，難以大幅壓低樓價。

陳永傑表示，11月初新壹輪的樓市調控措施推出後，樓市的確有所冷卻，加上加息預期下，明年初市場的觀望氣氛會較濃。但待市場消化消息，農歷新年過後，累積的購買力將被釋放，第二季後樓市會重拾升勢，甚至出現“小陽春”。

美聯物業住宅部總裁布少明表示，本來大家都看淡樓價，但是今年樓價還是先跌後回升。展望明年，在“辣招”陰霾下，樓價會先下跌，然後首季後會反彈，呈“U”型走勢，全年升幅約5%。

不過亦有分析認為，雖然剛性需求大，但是香港未來房屋的供應量會增加，也會對樓價造成影響。

香港政府近來積極增加住宅供應量，香港運輸及房屋局的數據顯示，去年住宅落成量為1.13萬，而今年首三季就已經有1.07萬，接近去年全年水平，而當局預測未來3至4年潛在壹手樓供應量或達到9.3萬個，平均每年超過2萬個。

中銀香港高級經濟員蔡永雄預期，今年和明年私人住宅落成量預期分別有1.82萬和1.79萬。供應量增加，加息周期臨近，以及政府樓市“辣招”下，預料明年樓價會下行3%。

更有投行認為，住宅落成量的影響未來會逐漸顯現，對樓價造成巨大壓力。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚對智通財經表示，香港住宅落成量的變化對樓價影響很大。近年由於香港的建築工人緊張，住宅的預售距離落成的時間比之前大幅延長，由原來的3至6個月增加至1年，所以市場仍沒感受到供應量增加的真實影響。

他認為，政府近年來加快推地，預期明年以後供應量會大幅增加，香港地產市場將真正感受到壓力。如果未來香港銀行不加息樓價會跌20%，如果加息則有機會跌30%。

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