[摘要] 利嘉閣地產指出，雖然美國重展加息步伐，惟明年料只再加半厘至多3/4厘，香港更有條件滯後加息，故對樓市影響不大。此外，明年將有新特首上場，即使現有辣招不撤，再加辣機會亦不大，整體經濟及失業率表現尚穩，暫未見有惡化跡象，均對2017年樓市有支持作用。初步估計，明年住宅市場交投將呈量穩價升的走勢。
利嘉閣地產總裁廖偉強先生(左)及利嘉閣地產董事陳大偉先生(右)一同於記者會上回顧今年一、二手住宅市場情況及分析2017年市場走勢。
利嘉閣地產指出，雖然美國重展加息步伐，惟明年料只再加半厘至多3/4厘，香港更有條件滯後加息，故對樓市影響不大。此外，明年將有新特首上場，即使現有辣招不撤，再加辣機會亦不大，整體經濟及失業率表現尚穩，暫未見有惡化跡象，均對2017年樓市有支持作用。初步估計，明年住宅市場交投將呈量穩價升的走勢，一、二手整體住宅買賣登記可望增至6萬宗的水平，中小型住宅樓價冀再升5%，而豪宅樓價更可看高一線，按年料漲8%。
回顧：今年樓市先苦後甜再受加辣打擊
利嘉閣地產董事陳大偉表示，2016年樓市的基本格局是「先苦後甜再受打擊」，首季承接2015年下半年後的淡況，樓市價量進一步回落，二手市場買賣登記宗數更在季內創下歷史新低的紀錄。而第二及第三季則隨股市回升及英國脫歐的資金流入而有明顯反彈，量價均越升越有。不過，投資者入市增加，樓價逼近歷史高位下，卻引發港府當局突如其來狠出辣招，將第二套住宅的從價印花稅劃一上調至15%，令復甦不久的樓市再受打擊，成交量再次急劇萎縮。
從物業類別分析，一手市場表現穩中向好，買賣量及金額走勢均優於二手市場，雙雙均能錄得按年升幅。年初時，因應年關淡季，發展商放慢推盤步伐，而導致二月份一手登記量低見211宗的全年低位；不過，隨著股市在次季穩步回升，加上發展商提供靈活付款方法及高成數按揭計劃下，自三月起一手新盤登記即顯著回升，隨後連續8個月均處於千宗以上的水平，其間更於九月份創下3,845宗的10年單月新高紀錄。
在一手新盤更善於靈活應對政府自2010年以來多番推出的辣招下，過去六年來，新盤交投大致呈反覆上升之勢，由2011年時只剛逾1萬宗，增至近幾年的逾1.6萬宗及近1.8萬宗水平，登記佔比逐年上升。
在二手市場方面，雖然今年按季買賣登記量均有所增加，惟按年表現卻持續不濟，主要是3D辣招纏繞不休，令按年交投量未能進一步走高。此外，一手新盤亦以吸引價及各式優惠搶佔市場購買力，令二手按月登記始終未能突破5,000宗的近年高位。自樓市辣招出台後，二手市場登記量已由2010年時的逾12萬宗，連年回落至近年險守4萬宗的關口。其間，二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由2010年的90%，連跌6年，跌至今年只有約69%的水平，累跌多達21個百分點（見附錄圖四及附錄表一）。
按地區分析，2016年二手物業十大熱賣地區的交投升多跌少，當中有七區的成交量按年升幅由1%至9%不等。今年截至12月14日為止，屯門區以2,624宗二手住宅買賣登記，蟬聯今年二手成交地區榜首之位，並較去年全年的2,590宗微增1%。將軍澳區的二手住宅買賣登記量則達2,390宗，按年回落3%（見附錄表四）。此外，以龍頭屋苑買賣表現分析，今年截至12月14日為止，排於榜首的嘉湖山莊之買賣登記量遙遙領先，暫錄604宗，較去年全年所錄得的592宗升2%；緊隨其後的沙田城失守四百宗水平，僅錄397宗，按年減少3%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及黃埔花園，則各錄得284宗及207宗登記，分別按年升30%及3%。
綜合表現方面，陳大偉指根據土地註冊處資料顯示，截至12月14日為止，2016年整體住宅累錄57,100宗買賣登記，涉及金額約為4,354.80億元。按走勢推算，預計今年全年登記量終可達約5.86萬宗，較2015年微升1%；預測全年物業成交總值將按年升4%，至約4,436億元（見附錄圖一及附錄表一）。
檢視2016年一手市場，全年買賣登記量值終料達近1.79萬宗及約1,902億元，較去年分別升9%及14%（見附錄圖二及附錄表二），當中受惠2,000萬元或以上的豪宅及超級豪宅交投增多帶動，一手登記金額已刷新歷史新高，而登記量亦為9年來多。
至於二手住宅方面，今年全年買賣登記終料可錄逾4萬宗，較2015年的4.13萬宗再跌1%，連續兩年迭創1996年有紀錄以來的歷史新低；而全年成交總值料達2,534億元，將按年回落約3%（見附錄圖三及附錄表三）。
總結2016年樓價，中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）價格於今年首11個月累升4.4%，預計全年有約5.5%的升幅；豪宅物業方面，樓價今年暫升約4%，預測全年升幅約5%。至於租金走勢，中小型住宅首11個月升4.9%；而豪宅暫升約1%，預測兩類物業的2016年全年租金終分別上升5.5%及1.5%(見表一)。
展望：加息有限 供應尚缺 樓市穩中趨升
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，2016年樓市由年初的低位起步，屬穩步回升，只是之前市淡時被扣起的購買力重投市場而已，並未見有異常炒作的情況。相對下，在環球投資市場缺乏更好選擇下，兼且人民幣持續貶值，而令資金流入本地物業市場，惟情況並未達致不受控的地步。政府當局出招加辣後，將再次拖慢2017年二手住宅成交進度，而一手成交及整體樓價則料平穩向上。
自從當局於2010年陸續引入不同的樓市辣招後，二手住宅成交量近年來都拾級而下，已由2010年的近12.4萬宗急插67%，至今年只有4萬宗左右的超低水平。只要一日辣招尚在，二手難望有突出表現，十一月初的加辣，進一步擠走部分欲購第二個物業的買家，將導致2017年二手住宅買賣登記持續受壓。
一手市場方面，由於發展商實力雄厚，將可因應不同辣招提供相應優惠及付款辦法，助買家更靈活入市，勢續搶佔部分二手市場客源。觀乎2010年出招以來，一手市場的成交佔比逐年遞增，由2010年時只佔約10%，不斷攀升至今年新的約31%，可見一手市場近年越受買家垂青，而來年比例料將繼續增加。
廖偉強又指，從海外及本地的政經層面分析，局勢的變化如美國總統特朗普上任的影響及歐洲政治角力等仍是未知之數，但料對香港的即時影響有限。目前較大的隱憂算是美國進入加息周期，但即使明年再加息3次，每次1/4厘，亦不超過1厘，加上香港未必次次跟隨，故港息仍然相對溫和，對樓市未構成大壓力。本地方面，整體經濟雖未至十分樂觀，但亦未必會惡化，而明年新特首上任，料緊張的政治氣氛可獲紓緩，雖然未知新人事有何新政策，但估計不會有太大動作，部分辣招縱然不撤，也料不會再加，其穩定性將利好樓市走勢。此外，本地對住屋需求仍然龐大，加上有內地資金流入支持，而短期供應鏈仍未足以，故暫看不到樓價有明顯下調的壓力。
綜合上述各項因素，2017年樓市趨向平穩發展，交投量繼續是一手跑贏二手，豪宅在資金追捧下將繼續看俏，樓價可望穩中上升。廖偉強認為，在一手領航下，明年整體住宅市場將保持「量價齊升」的格局，一二手住宅成交量料由今年約5.86萬宗，再升逾2%至全年約6萬宗水平，其中，一手住宅買賣料達約2萬宗，較2016年的約1.79萬宗增加約12%；惟料二手住宅成交量則會較今年的近4.1萬宗，輕微回落1.7%至約4萬宗的水平。至於整體住宅成交金額方面，受惠預期樓價平穩上升，明年一二手住宅成交總值料升近6%，達約4,690億元的水平(見表一)。
樓價走勢方面，因應整體供求未達平衡，在求過於供下，樓價難以回落，預期明年樓價將會溫和上升，豪宅樓價升幅更可跑贏大市。廖偉強估計，中小型住宅樓價2017年將反覆上升，全年升幅約為5%；而豪宅物業價格更可升達8%。至於租金方面，樓價上升亦支持租金向上，加上新辣招導致可放租物業減少，將令租金升幅更勝於樓價，故中小型住宅租金於2017年料升8%；反觀豪宅租務需求沒中小型住宅殷切，故豪宅租金升勢亦相對溫和，明年升幅料約3%(見表一)。
表一：利嘉閣地產16年住宅市道回顧及17年展望
圖一：近年一二手住宅交投表現及樓市事件
圖二：美國聯邦基金利率及本港住宅樓價走勢
圖三：87年至今恆生指數及樓價指數走勢
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