[摘要] “很多香港地產網上的內地客來香港買樓，令到我重新踏入這個行業，也不會再離開了。”這是陸楚江對我說的令人難忘的壹句話，我能感覺到他對香港地產網的信賴。這位積極上進的年輕人，憑借著自己專業和豐富的知識，從剛開始接受到互聯網，就被房天下幫的強大吸客能力打動，壹直堅持使用房天下幫2年，積累了不少經驗。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="center">利嘉閣地產客戶董事 陸楚江
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="center">Tel：（852）66476149（香港） （86）13632177353（内地）
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="center">點擊進入陸楚江網上店鋪
“很多香港地產網上的內地客來香港買樓，令到我重新踏入這個行業，也不會再離開了。”這是陸楚江對我說的令人難忘的壹句話，我能感覺到他對香港地產網的信賴。這位積極上進的年輕人，憑借著自己專業和豐富的知識，從剛開始接受到互聯網，就被房天下幫的強大吸客能力打動，壹直堅持使用房天下幫2年，積累了不少經驗和技巧並拿下不俗的業績。
2009年11月，19歲的陸楚江對地產行業充滿著憧景，希望能夠通過自己的努力，幫助每壹位客人找到房子。進入這個行業後，他發現原來這個光鮮的行業並不是想像當中的那麽容易。由於太年輕，不太容易得到客戶的信任，還有很多需要學習的地方。
市場對於每個人來說是競爭激烈的，要想在地產代理的競爭中做到佼佼者，卻不是壹件容易的事情，這需要壹個人的多方面能力。心態、堅持、決定終是走向成功的關鍵。入行的頭壹年是陸楚過得為艱辛的壹年，從入行時什麽 不懂，慢慢學習，先是幫助其它同事，從中學到各種技巧。經過他的摸爬滾打，第壹年成交了8單生意，這對壹個剛入行的新人來講，算是不錯的成績。入行的第二個月就順利開了個租單，雖然是個小小的租單，這對他來講卻是邁向成功的第壹步，第壹次接觸到客源，成交了這壹單，怎麽不令人高興。到第三個月，陸楚江順利地開了第二單。“我入行的第六個月到第11個月成功賣出去了元朗的YOHO MIDTOWN的8套房。”
對於新人來講，陸楚江坦言：“入行難的是令自己很忙，很多事要學，很多事要做，這壹行裏是沒人管的，全是靠自己的如何做生意、如何去學習、如何去找客人、如何令到客人成交。每天有十幾個鐘頭在分行裏，很難將自己的時間填滿。我會用很多時間去看報紙，去了解市況。在這當中困難的是如何將自己懂的知識、會的事情同客人講。壹個新盤很好賣，很吸引人，妳如何要表達給客人知道，如何約他們去參觀這個樓盤是很重要的。”
做為地產代理人，重要的是同客戶溝通，銷售的技巧等問題是可以後面慢慢學習。了解客戶的需求是很重要，有的客戶是首次置業，有的是投資，妳要給到客戶不同的貨源去選擇。目前的客人對樓盤的熟悉度甚至比我們新入行代理更加熟悉，因為現在網上很多渠道可以讓客人知道並了解樓盤的信息。如果我們不可以與時俱進，與客人溝通時，就未必能夠令這個客戶與我們成交到生意。
陸楚江入行的頭四年並不是很順利，政府推出各種辣招來抑制增長過快的樓市，讓還處在新人時期的他經歷了地產行業的低潮時期，剛剛出來辣招增加額外印花稅，迅速給樓市降溫，令市場成交縮小小了很多。這個時候的陸楚江並不太懂如何解決客戶的需要，不會給客戶分析市況，令客戶接受這個稅率。迫於生活的壓力和自我的否定，他在這時離開了他憧景的這個行業。
現在，越來越多的內地客來香港 買樓，他看到了市場的前景，他重新踏處這個行業。他清晰地認識到“以前找客人，就是打電話或者在門面招呼客人，現在這兩年資訊發達，我會在香港地產網上找客人，在上面可以找到很多不同的客源，令到我這兩年的生間好了很多，也忙了很多。加上這兩年市況好了很多。很多香港地產網上內地客來香港買樓，令到我重新踏入這個行業，也不會再離開了。”
在客戶逐漸接受額外印花稅的時候，2016年11月，政府再次推出辣招，將印花稅提高到15%。經過多年的歷練，陸楚江知道如何說服客人去接受這些稅率。單從稅項來講，無論是香港還是國外，都有很多稅項。他會跟客戶去分析當前的環境因素，分析市況和回報的問題，讓客戶覺得現在的稅項是值得投資和買賣香港的物業的。香港除了物業之外，它的、經濟和投資環境在上是數壹數二的。還有壹個很重要的因素，很多外地的貨幣都開始貶值，而香港的港元是同美元掛鉤，買了香港的資產，是將自己的資產變為美元的資產，所以很多內地的客人特地來香港買樓。
在談到政府新推出辣招問題上，他表示香港現在剛剛出了辣招大約壹個月，很多香港的客人還沒消化這個辣招，因為現在印花稅漲到15%，稅率很重。香港目前的二手放盤量減少，二手成交少了很多。新辣招將這些買二手樓的客人都推向了壹手市場，壹手新盤與二手價格差不多，在稅物方面，發展商會有很多優惠，甚至高時可以省到15%的雙倍印花稅或者15的買家印花稅，很多客人願意買壹手案。
從成交量上來講，壹手成交占八成的成交比例，二手占很少的比例。之前全香港原本有8千個放盤，辣招後就只有4千個放盤，差不減少了壹半的放盤量，現在二手成交比較困難。
與內地客的溝通上，陸楚江遊刃有余。他認為辣招推出對內地客有壹定的影響。如果壹個內地客來香港買樓，首先他沒香港身份證時，他就要給15%的買家印花稅同15%的雙倍印花來稅，總共加起來要給30%的雙倍印花稅。陸楚江告訴我們，“現在很多香港地產網上打電過來客人問我，有沒有方法可以避免這30%的印花稅，其實是有辦法的。很多客人會問如何用少的錢買到好的物業。這時候我們會介紹壹些非住宅物業給客戶去比較，例如現在的寫字樓、商鋪，暫時未受辣招影響，我會介紹這些物業給他們去參觀比較。我看香港地產網上也有這個類別提供。我現在重點將買住宅客戶同商鋪寫字樓去做比較。客人如果買400萬的樓，給稅要50W，基本以可以買多100尺到200尺的商鋪了。這半個月開始，帶了很多香港地產網來的客人去參觀商廈，公司也成交了不少的寫字樓和鋪位的成交，也要多謝香港地產網這個平臺。”
我有壹些客源，剛剛拿到身份證，但未夠七年，他們想避開稅，就可以投資其它的非住宅物業的寫字樓和商鋪，滿七年後，可以將這些物業轉移過來購買住宅物業。有些客人，有住的需求，可能是小朋友來香港讀書，我都必須要介紹名校網，或者客戶自己中意的區域，如現在正熱的何文田的樓盤，或者九龍塘、港島西區的樓盤，都是熱賣的區域。
近打電話咨詢的客戶多了很多，從香港去年的七月開始，從香港地產網上來的客戶成交占了我很大的比例，占我自己大約總數七成以上的業績。香港地產網上來的生意總額占我很大壹部分。香港地產網上的客人過來通常都是買賣物業，回報會高很多。而壹手的回報會高，客戶決定也會快很多，看二手樓，未必很多客戶會中意，因為內地人有個傳統，喜歡買全新樓，不中意住過人的二手樓。香港客同內地客都是主攻壹手房，簡單。如果買壹個壹千萬的物業，給200萬的首付就可以買壹個單位了，相比二手房來講，需要給50%的首付，按揭可以壹半的價錢，裝修不用，不用給傭金，大部分客人願意買壹手。
兩年前陸楚江經利嘉閣景灣灝分行同事的介紹下，開始使用香港地產網的房天下幫。他看到跟他壹起入行的朋友生意 壹直都很好，自己同他們壹樣努力，壹樣用心，為何就差這麽多？同事告訴他，可能妳的找客源的方法出了問題，如果妳只找香港的客戶是不行的，始終數量有限。如果全香港的人來買房，也只有700萬人，如果妳能找到內地的客戶，內地有13億的人，可能有十分之壹來買房，也是不少的數量。內地客人比較難見面和交流，如果妳用心跟他們交流，讓他們來香港看樓，成交的機率是很高的。
陸楚江很多客戶是北京，重慶、哈爾濱等地來的，他們來壹趟也不容易，壹般壹天兩天就能成交。陸楚江告訴我們，今年用房天下幫成交了8單，今年總業績200萬，通過香港地產網上來的業績占總業績的八成。
“我快的那個客人，他看了五天左右就成交了，之前他們帶香港旅遊，壹開始電話過來，跟他們聯系，了解到他們的需求後，發了壹些適合他們的樓盤資訊過去，如樓盤價錢，他們喜歡的區域等，客戶上網時去查詢了解。等 客戶決定好時間 來香港帶他們實地去看樓。這個客戶基本上全香港都看過，比較如何付款、稅率、校網，用了五天就成交了。客戶買了迎海的第三期，總價壹千三百多萬，這個也是我上得從前在香港地產網上的第壹單成交。
這個單是剛回來地產代理行業時成交的，客戶跟進大概半年多的時間，由於我剛剛開始使用房天下幫，還處在摸索階段，之前從來沒接觸過網上放盤，也沒接觸過內地的客人，所以中間的溝通磨合的時間比較長壹些。”
跟內地客溝通來講，有壹些客人，對香港很陌生，他們會認為這個地方和那個地方其實沒有什麽分別，對香港全部很新奇，很想慢慢地看。跟內地客人去看房，重要的是他們喜歡哪個區，因為樓盤每壹個看得很仔細，如果他不喜歡那個區，房子再好也沒用。之前看馬鞍山，第壹個印象是很喜歡，旁邊是跑步的海濱長廊，單車道，全香港很多地方都沒有的，內地客戶不會太喜歡很密集的地方，內地買壹套房，隨便就是壹百多平，有個客戶在內地是住別房他們覺得在香港買個壹千多尺的房子，其實很小很小，基本上剛剛夠住，他們是退休，兩個孩子住在這邊，他們就是來香港休閑壹下，買了壹千多平的房子。
今年好多新的樓盤推出，價錢比較貼近二手房價，入行的時候成交了迎海，今年年頭通過房天下幫也成交了元朗的樓盤，例如Grand YOHO、朗屏8號，那邊很多國內賣家很中意的，過關來香港，國內的客戶會以國內為，近國內的區域，他們就很喜歡，壹些屯門元朗等區域反而是他們首選，元朗是壹個新開發的地方，越來越近香港的大型商場，Grand YOHO是新鴻基的品牌，地鐵上蓋，有三個大型商場，加起來超過100萬尺，其實香港的很多商場 比不上這個規格的大小，另外它是全新的商場，不是舊的，很多客戶看完實地現場都很喜歡。
今年通過香港 地產網成交的8單中，有投資非住宅物業的，有壹些客戶是小的投資，他們暫時不想買住宅，給那麽多稅，有些客戶會帶他們看寫字樓，比如說長沙灣區的新蓋好的新鴻基的物業，例如W668等都是內地客喜歡的，很多人買個寫字樓和商鋪都可以帶來回報，回報率都不會低於住宅。
近成交的是何文田的皓畋，何文田來講，是超過1000萬，是大單位。何文田十多年以來都沒有新盤供應，這壹年來何文田成交火，是因為終於有新盤推出以前也沒有大型屋苑，大的也是九百多戶，皓畋有1400多戶，很多客戶追著這個大型屋苑來買，何文田今年地鐵通車，也會有商場慢慢落成，地鐵將會延生到香港，關鍵的是何文田是全九龍數壹數二的名校網，那邊就是學校區，很多客戶看到那邊的名校。
皓畋近成交的是1100萬，實用面積是595尺，大2房單位。是杭州來的客戶，來看了壹次房就買了，他們在香港地產網上看好了這個單位，打來給我查詢，我每天報給他們成交資訊，他們看到房子賣的這麽火，就急著過來買房子。跟他們跟進了壹個月就過來看房，當天就成交了，後買的中層的單位。
陸楚江表示，近意向內地客有三個在跟進，壹個是心裏想等著價降壹點再來，基本上確定12月底來香港買，因為價錢不下去了，現在新盤賣的很火，我慢慢跟他分析，等下去可能要付的錢越來越多，人民幣也會慢慢貶值，他也開始慢慢接受樓價不可能下來的，確定月底過來看樓。另外有個客戶在等皓畋大單位推出來，現在推出的是二房和三房，四房推出來有2個單位。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">香港地產網 數據參考：香港樓市成交
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">新全的香港樓市成交數據 讓您輕輕鬆松掌握樓市新動向！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">【更多資訊】
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">粉嶺逸峯兩房538萬元 呎造創同類單位逾1年高
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">東涌映灣園三房582萬 深井麗都花園三房470萬
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">資金流入地產 香港今年物業投資額創十年新高
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">加息無阻後市發展 明年樓價升穿至2015年高位
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 14px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-stretch: normal" align="left">
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
