樓房價格難以下調 到底香港樓市需求從那裏來

東方網  2016-12-14 09:33

[摘要] 前文就從由生產到成本的角度看了香港的樓市，事實上都是其中壹個主因令樓房價格難以下調。雖說香港政府壹貫是奉行高地價政策，但說穿了根本是地產發展商看準了商機，才會積極入市投得地皮。再者，私人住宅的訂價由發展商決定，政府即使低價賣地，亦不能控制日後訂價，發展商仍是在商言商為股東爭取大利益。

前文就從由生產到成本的角度看了香港的樓市，事實上都是其中壹個主因令樓房價格難以下調。雖說香港政府壹貫是奉行高地價政策，但說穿了根本是地產發展商看準了商機，才會積極入市投得地皮。再者，私人住宅的訂價由發展商決定，政府即使低價賣地，亦不能控制日後訂價，發展商仍是在商言商為股東爭取大利益，只會顧及未來售出住宅時的盈利率。反過來，我們應該問，到底香港樓市的需求是從那裏來?

據政府的《長遠房屋策略》估計，香港未來10年的需求量達18萬個私人住宅單位，平均每年1.8萬個。按照目前新預測，2016年的私人住宅落成量，只有1.7萬多個，雖創出十二年以來多，但比初預期的超過2萬個仍少10%以上，即使不計算要剔除早已賣出的「樓花」，也只能剛好應對市場需求。而且，壹直以來香港樓市的需求，被認為是剛性，價格的敏感度相對低，而當然在大環境下，如美國低利率﹑香港政府政策存在問題的情況下，樓房價格才變得越升越高。

香港如此龐大的住屋需求，來自各方各面。簡單的壹個概念是，如沒有人口自然就沒有住屋需要，所以人口問題就是主要問題。香港政府統計處年中發表的新人口統計數字，預估為734.67萬人，較去年同期的730.57萬人多4.1萬人，按年升約0.6%，以2011年的707.16萬人比較，平均每年增加5.5萬人，而且主要都屬常住居民，大多由中國內地移居香港。事實上，不論新增人口是富裕或貧窮，租住或購入香港任何住宅也好，都會提升住屋的需求，那麽住宅租金及價格自然有上升壓力。政府統計處亦對未來作出預估，指香港的人口仍會持續增加，到2044年，或會再多近100萬人。所以，數字上預示，香港樓市仍有機會面臨長期的供求失衡。不過，香港政府壹直對人口問題避而不談，事實上卻是住屋及樓價高企問題的核心。

人口多了直接對住屋需求產生影響，另外，近年香港家庭每戶人數有下降的趨勢，更令住宅需求問題更嚴重。按香港政府數據顯示，目前香港平均每戶人數約2.9人，是由90年代的3.5人急劇下降至現水平，而且預期將會繼續下降，直至2041年，政府就預計將跌至2.7人。這種情況某程度上屬社會問題，因香港新壹代普遍重視隱私，婚後亦不願與父母同住，有別於上壹代的大家庭概念。每戶人數下降即代表香港家庭傾向「拆小」，變相引致單位的需求量上升。留意近年地產發展商都傾向興建小型，甚至是「蚊型」的單位，就是要迎合樓市中這壹股強大需求。換個角度，響應上述的住宅落成量，若非發展商將住宅也拆小興建，恐怕落成量根本不可能有1.7萬多個，供不應求的情況可能更嚴重。

再者，不得不提的是外來的需求力量，尤其是來自內地。過去十幾年，內地居民移居香港或在香港置業的情況極為普遍。早年，內地人民可透過投資移民計劃，在香港購入650萬以上的住宅物業，作為其中壹個條件，方便申請香港的居留權，這壹來有住屋需要，二來亦作基本投資。直至現時，壹些富裕的內地人已視香港的住宅物業為其中壹種儲蓄用途，既非投資亦非自用，是純粹的資產配置安排。見情況如此，香港政府幾年前推出買家印花稅(BSD)，對非本地的買家征收15%的重稅，藉此希望壓抑外來需求。雖然這措拖大幅提高了外來買家的成本，但這需求未有絕跡。過去兩年，涉及BSD的宗數維持在每月100-200宗，稅收金額每月約3-6億元左右，可推算每月均有十億計的資金流入樓市。不過近期這壹數字亦急升，按香港稅務局新數據顯示，本年10月份的BSD稅收高達10.2億元，成交宗數多達330宗，顯示外來資金加快入市。

而且，從數字上推算，每單涉及BSD的成交金額平均約2000萬元，顯示外來買家主要集中在豪宅市場。雖然豪宅市場和壹般市場需要分開評估，但事實上，豪宅市場受追捧，存在資金溢出的效應。當賣家售出手持物業後，亦有機會將這筆大額資金再次投放在住宅物業市場中，購入甚至是幾個壹般住宅，變相都是推升整體的樓市需求。

所以，響應前文，為何地產發展商對後市有信心，積極地繼續高價投地皮?說到底還是預計香港樓市仍有強大需求，即使價格高企，但仍有價有市，否則根本無利可圖。

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