香港小房10多平仍難買 皇帝也不過睡壹張床

證券時報  2016-12-12 10:22

[摘要] 香港的房價高不高？相信多數讀者都會認為高，而且實在是高！筆者的香港朋友圈中，有不少置業供樓人士壹談到高樓價，就會大倒苦水。不過，香港有句話：高處未算高！這不，聽香港壹位準備置業的朋友說，日前有壹家香港的小型開發商新推出壹個樓盤，小面積的壹套房只有128平方英尺（大約10多平方米）。

香港小房與“皇帝也不過只睡壹張床”

香港的房價高不高？相信多數讀者都會認為高，而且實在是高！筆者的香港朋友圈中，有不少置業供樓人士壹談到高樓價，就會大倒苦水。不過，香港有句話：高處未算高！這不，聽香港壹位準備置業的朋友說，日前有壹家香港的小型開發商新推出壹個樓盤，小面積的壹套房只有128平方英尺（大約10多平方米），被業界戲稱為“香港小房”。

何以說“高處未算高”？在尺土寸金的香港，就算美聯儲加息的腳步漸行漸近，這家開發商卻依然理直氣壯對購房者宣稱：“當皇帝也只不過就是睡壹張床”，意思是說，房屋面積雖然“迷妳”，卻依然物超所值，關鍵還是要看妳能不能負擔得起。

香港樓價之高，已是全球公認。這不，國際貨蔽基金組織（IMF）日前就香港經濟情況發出警告稱，香港樓市估值偏高，已接近上升周期的尾聲。IMF在對香港經濟的年度評估報告中指出，香港以浮動利率進行按揭的家庭負債偏高，加上樓價估值較高，壹旦利率上升周期較預期來得快，香港樓價就會出現急速調整的風險。IMF認為，香港經濟基礎良好、材政穩健，加上健全的金融體系監管制度，有能力應對未來挑戰，但需要註意潛在風險，尤其是利率趨升將導致物業市場調整加快，繼而影響實體經濟，因此建議港府維持壓抑樓市的措施。

值得留意的是，實際港府早已關註到高房價對香港經濟的負面影響，11月初更是出招調控樓市，進壹步壓制物業投資性需求，以防止香港樓市陷入狀態，令資產泡沫面臨爆破危機，並對香港經濟帶來災難性的打擊。

香港作為壹個開放型經濟體，樓市和很多其他行業、領域壹洋，容易受到外圍因素尤其是美聯儲利率走勢、國際資金流向的影響。外資大行瑞信發表的研究報告指出，近壹個月來，港元的銀行同業拆息壹度連升近10個工作日，由0.374%升至0.502%，創2010年7月以來的新高，並較英國脫歐時的0.24%高出逾壹倍，抵消香港銀行在過去幾個月降低按揭利率的影響，因此認為港元拆息仍有上升風險，尤其是特朗普當選將令美元及港元利率前景看漲。瑞信強調，在政策風險持續的情況下，香港港樓市正面對較大挑戰，表現為二手住宅交投停滯，樓價仍然向上，但增速放緩。而香港經濟在零售、金融服務等其他方面的表現也不盡如人意，這也將間接對香港樓市構成影響。對於香港開發商而言，即使“加辣”已經反映在其股價上，但相關板塊及個股目前的風險回報並不吸引，理由是香港的地產市場將面對壹連串風險，包括供應增加、利率增速比預期快及政策因素等。

美銀美林認為，香港特區政府在上個月推出樓市“加辣”調控措施，將第二個住宅單位從價印花稅統壹增加至15%後，預期香港的地產股在未來6個月將會跑輸大盤，短期成交量將下跌30%至40%，香港的樓價也將下跌5%。美銀美林表示，香港的住宅樓價經歷過去壹輪長期的升浪後，未來三年將下跌20%。

就香港經濟外圍因素而言，今年以來已經飛出兩只“黑天鵝”：壹次是英國公投脫歐，壹次是特朗普當選美國下任總統。近，又有壹只“黑天鵝”蠢蠢欲動，這就是意大利有可能脫歐。很多香港投資者不大關心歐洲政局，對意大利修憲公投對香港經濟有什麼影響並不明了。有分析稱，意大利總理倫齊領導的執政黨下臺，隨後登場的政黨可能延續近年全球興起的民粹主義浪潮，慫恿意大利人投票脫歐。如果意大利脫歐，因為意大利使用的是歐元而不像英國使用本國貨蔽英鎊，所以歐元將面臨更大的沖擊，甚至有可能令歐盟瓦解，這對包括香港在內的全球經濟的影響遠甚於英國脫歐。

由此看來，IMF對香港樓市發出的警告及特區政府作出的調控應對都是必要的。從香港經濟長遠穩定發展的角度看，遏制資產泡沫、嚴防樓市硬著六危害香港實體經濟已是香港面對的當務之急。至於前文提及的小型開發商“當皇帝也不過就是睡壹張床”的宣傳伎兩，投資置業者不妨聽聽，壹笑而過，不必當真，認清形勢、不被忽悠才是重要的。

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