辣招後近5成市民看淡樓價 料明年豪宅價量齊升

香港置業  2016-12-08 09:41

[摘要] 本港樓市吹淡風，11月初政府突然宣佈加辣，加上美國聯儲局12月份加息機會高企，令樓價添下行壓力。香港置業總裁李志成表示，市場普遍預期美國加息日子快臨，雖然本港銀行有條件暫不跟隨加息，惟整體樓市買賣氣氛已受影響，加上政府加辣干擾樓市正常發展，二手住宅物業交投量越見萎縮，短期內料價格逐步滑落。新調

料明年豪宅價量齊升贏大市

本港樓市吹淡風，11月初政府突然宣佈加辣，加上美國聯儲局12月份加息機會高企，令樓價添下行壓力。香港置業總裁李志成表示，市場普遍預期美國加息日子快臨，雖然本港銀行有條件暫不跟隨加息，惟整體樓市買賣氣氛已受影響，加上政府加辣干擾樓市正常發展，二手住宅物業交投量越見萎縮，短期內料價格逐步滑落。新調查指48%受訪市民看淡樓價，按季升17個百分點。待市場適應辣招後，預計於農曆新年後購買力將逐步釋放，在強勁剛需支持下，樓價將反彈回升，加上不少大型新盤如箭在弦，帶旺樓市，料明年樓價將向下微調後重回升軌，全年有望升逾5%。

李志成續指，今年豪宅表現「標青」，來年有望繼續跑贏大市，成帶動明年樓市的火車頭。觀乎各國近年以寬鬆貨幣政策刺激經濟，大開「印鈔機」令貨幣供應超發，投資者為保值，投放資金至房地產市場，作穩健投資。另外，人民幣貶值勢頭未改，北水有望進一步南流，料部分資金投放本港豪宅以保本。再者，政府加辣對豪宅影響較中小型住宅相對輕，以逾2千萬元物業為例，住宅物業雙倍印花稅（DSD）新舊稅率僅差約6.5個百分點。綜合上述3點，看好明年豪宅走勢。

圖一：受訪者認為明年本港樓價走勢

受訪者對後市轉趨悲觀 48%料樓價下跌

樓市瞬息萬變，為了解市民的取態，香港置業日前透過問卷形式進行第4季「置業意向調查」，並成功收回744份問卷。結果發現，約48%受訪市民預期明年樓價下跌(圖一)，佔多數，而預期樓價上升的佔約26%。值得注意，香港置業於今年第3季曾進行相同調查，當時預期樓價下跌的受訪者約31%，其餘27%預期樓價走勢平穩，至於認為樓價上升的則高達42%，佔比重。是次認為本港樓價下跌的市民，比例按季增加約17個百分點，而相信樓價會上升的比例則回落約16個百分點，反映普遍市民預期樓價有下跌空間，對後市的取態轉趨悲觀。

調查亦發現，約30%受訪市民認為樓控措施影響入市決定，較第3季上升約13個百分點，比例高。其次為樓價走勢及家庭收入，分別佔約29%及11%，至於息率走勢及房屋供應各佔約8%，其餘則是按揭優惠、股市表現及通脹，結果與第3季同類調查結果表現不一，樓控措施首次為該項調查的佔比重，相信是由於政府於早前突然宣佈加辣，打亂市民置業預算，嚴重影響他們的入市決定。今次亦特別調查有關政府將DSD稅率劃一調升有否影響買賣物業決定，結果逾75%受訪者認為有受新措施影響。

中上價物業及豪宅入市意欲同步上升

與此同時，約43%受訪者表示考慮入市，與上次調查結果比較，下跌約7個百分點，反映買家入市信心減弱，當中約62%擬購一手樓，主要原因是按揭優惠及新盤定價吸引，分別各佔約38%及32%，其次為樓齡佔約13%，至於裝修新簇、屋苑設施及成交期則分別佔約9%、5%及3%，各項結果與上季表現相若，反映發展商推盤策略奏效，層出不窮的按揭優惠和筍價吸引買家入市。由於2017年新盤魚貫登場，料一手市場將續強勢。

至於考慮入市的受訪者之中(圖二)，有意購入中高價物業及豪宅的比例上升，其餘中低價物業則按季錄得下跌，700萬元1000萬元佔約28%，1000萬元或以上佔約13%，比起上季兩項分別約22%及9%，上升約6個百分點及4個百分點。

圖二：受訪者有興趣購入的物業價格

熱錢流竄尋出路 投資磚頭抗銀紙貶值

展望2017年樓市，料豪宅為市場焦點，資金追捧優質豪宅。主要由於近年環球各國大開「印鈔機」，令貨幣供應量不斷增加，以中美貨幣供應(M2)為例，中國和美國M2分別達150萬億人民幣和13萬億美金，資金貶值壓力有增無減，為避免銀紙貶值，故投資者重新配置資金，向來穩健的「磚頭」大受追捧，故此增加本港豪宅物業吸引力。

與此同時，美匯指數持續走強，人民幣貶值壓力進一步加大，觸發資金南下潮。對於有一定實力的內地富豪，本港豪宅物業仍具吸引力。首先本港豪宅落成量向來珍稀，以實呎3,013呎或以上的物業為例，該類型佔整體住宅落成量往往不足1%，由於過去甚少豪宅新盤供應，樓價有能力企穩之外，抗跌能力亦較高，故能成為追捧對象。

內地資金追捧本港豪宅物業有上升趨勢，根據香港置業資料研究部及土地註冊處數據顯示，內地買家購買一、二手逾千萬物業註冊量比率節節上升，按已知個人買家姓名個案計算比率作分析，由2015年首季開始不斷上升，高曾於今年第二季升至約18.7%(圖三)，反映內地買家重回香港市場。

圖三：內地買家購買逾千萬物業註冊比率

一、二手表現兩極化 預計今年一手私樓金額創有紀錄新高

香港置業營運總監姚偉南表示，回顧2016年樓市，一、二手交投表現兩極化，當中二手表現不振，預計二手住宅註冊僅錄約40,500宗，將創1996年有紀錄以來新低，期內註冊金額僅錄約2,400億元，較去年同期約2,555億元，減少約155億元，幅跌約6%。

對比二手，一手表現理想，發展商今年積極推盤，不僅開價吸引，與同區二手樓價差距收窄，加上發展商配以層出不窮的按揭優惠和付款方式吸客，促使購買力投入一手市場，預計2016年一手私樓註冊量達17,000宗(圖四)，較去年的約16,799宗，上升約1.2%；期內註冊金額料錄約1,900億元，較去年同期約1,622億元，上升約17%，料創有紀錄以來新高。

圖四：每年一手私樓註冊量及金額

九龍區供應量近5成 焦點集中九龍東地區

姚偉南續指，根據土地註冊處及香港置業資料研究部，2016年首11個月(圖五)，九龍區一手私樓註冊量錄約6,680宗，期內註冊金額錄約727.2億元，今年註冊金額已創有紀錄以來新高。預計九龍區明年有機會推出的新供應約12,838伙，佔全港約46%，料九龍區焦點集中九龍以東地區，2大供應重鎮分別為東九龍區和將軍澳區，東九龍區涉約5,270伙，將軍澳區則涉及約5,433伙。其中以位於東九龍區的啟德區為觸目，多個新盤蓄勢待發，相信明年初九龍東區將掀起一輪新盤混戰。

圖五：九龍區一手私樓註冊量及金額走勢

香港區一手逾千萬元豪宅遙遙領先 註冊量佔逾5成

香港置業董事屠淑明表示，全港樓價於年中開始回升，港島區亦跟隨大市步伐，港島區的實用面積呎價由今年5月低位約13,276元，回升至11月約14,543元，上升約9.5%。至於今年首11月港島區一手私樓註冊量及金額有所反彈，錄約1,962宗，與2015年全年的約1,409宗比較，上升約39.2%。註冊金額亦按年度上升約34.6%，錄約477.4億元，註冊金額創有紀錄以來新高。

至於今年港島區一手私樓註冊量(圖六)，近3成註冊為逾2千萬元豪宅，當中1千萬元至2千萬元佔458宗，2千萬元以上佔575宗，反映港島區豪宅當道，預料情況將會持續。港島區供應保持穩定，涉及有機會推出的新供應約3,392宗，當中主要集中於南區和東區，涉及約2,076宗。

圖六：2016年港島區一手私樓註冊量分佈

新界區上車盤獨佔鰲頭 註冊量佔4成

香港置業董事王品弟表示，新界區樓價亦現升幅，11月實用面積呎價錄得約9,998元，較4月的低位約9,054元，回升約10.4%。至於新界區今年一手表現微升，一手私樓註冊量及金額均現升幅，首11月錄約7,698宗，與去年全年的約7,023宗比較，上升約9.6%。註冊金額亦按年度上升約7.7%，錄約585.3億元(圖七)。

至於今年新界區一手私樓註冊量，近4成註冊為上車盤，5百萬元或以下佔2,970宗，5百萬元至1千萬元則佔3,751宗，反映新界區主要集中於上車盤。此外，預計未來有不少新盤應市，涉及新供應單位約11,795伙，佔整體供應量約42%。

圖七：新界區中小型住宅「樓價走勢圖」

預測2017年豪宅價量齊升 跑贏大市

李志成展望，明年發展商將陸續部署推出不少新盤，相信會繼續以多元化按揭計劃及樓價優惠吸客，二手難免持續捱打，估計明年二手住宅註冊量不足36,000宗，將按年跌約10%，註冊金額料錄約2,100億元。至於一手交投將有望保持平穩，估計明年年一手私樓註冊量及註冊金額仍有望達17,500宗及2,000億元，分別按年上升約2.9%及5.3%，較二手表現優勝。

由於環球資金和內地經濟影響下，估計2017年樓市將聚焦豪宅，比起樓價升不足半成的中小型住宅，豪宅樓價有望升幅逾1成，跑贏大市。註冊量將進一步增加，料可達8,000宗，令其佔整體住宅註冊量的比率攀升至15%，創歷史新高。

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