[摘要] 11月29日,上海突然下重手调控楼市。上海住建委公布房贷新政,调整后的政策既认房又认贷,意味着,只要以前有信贷记录,再买房都认定是第二套,新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。同日,天津也发布调控新规,其中限总价的土地政策或将为火热的天津土地市场降温。
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11月29日，上海突然下重手调控楼市。上海住建委公布房贷新政，调整后的政策既认房又认贷，意味着，只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。同日，天津也发布调控新规，其中限总价的土地政策或将为火热的天津土地市场降温。分析人士表示，沪津两地新政对改善型购房需求的冲击尤为明显，多城市通过政策加码可以巩固调控效果，楼市或将进入高位缩量期。
上海一年三次调控楼市
继“沪六条”出台50余天后，上海再度加码楼市调控。11月28日21时，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(下称《通知》)，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。此次，上海突然下重手调控楼市，这是继“沪九条”（3月25日）、“沪六条”（10月8日）之后，今年内上海楼市调控的第三次出手。
此外，上海市住房公积金管理委员会当天还印发通知，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
值得注意的是，上海原先对首付认定时，是只认房不认贷的，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大审核力度，核查购房者的征信。
在二套贷方面，北京和深圳目前执行的政策是认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，调控力度紧于北京和深圳。
天津土地调控成重点
同天，天津也出台政策，天津差别化信贷力度有限，但增加了“930调控”中未涉及的土地政策，其中限总价的政策或将为火热的天津土地市场降温。
本次天津政策规定，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款低首付款比例为40%。对于非津籍家庭限购限贷的政策，则不在调整之列。
天津房地产人士表示，本次差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。目前，天津市首套房首付比例低比例为两成，二套房首付低比例为四成。本次差别化信贷政策实施后，购买首套房的家庭将需要缴纳更高的首付。
巩固调控效果
对上海11月28日的调控政策，易居研究院智库研究总监表示，本次楼市政策调控，体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。本来置换是上海购房的主流，这次限制了将近九成的人群。
分析：此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。是库存规模相对不足，亟须通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟须通过政策进行市场预期的引导。
同时，天津房地产行业人士预计，加码的土地政策将为火热的天津土地市场降温。由于今年前10个月购房需求释放，年末购房人数大幅减少，再加上楼市调控政策的进一步落实，预计天津新房、二手房价格平稳的态势会持续到年底或明年春节前后。此前，10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然看好天津地产后市，积极在天津储备土地。
短期内房产调控不会结束
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，货币政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。可以预见，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件，前段时间楼市过热的城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。
分析人士表示，上海及天津对房地产市场调控进一步加码的情况来看，已经向国内房地产市场发出明确的信号，在短期内或至少在一二年内，这轮房地产调控是不会结束。自今年930房地产调控以来，国内房地产城市的住房销售量已经出现全面下降，甚至于有些城市出现急剧的下降，面对这种住房销售量急剧下降，肯定会影响GDP增长。目前市场都在担心，这轮房地产的调控会不会如早几年那样由于对GDP增长影响而停止。如果房地产市场不能够回到居住功能，房地产调控政策进一步收紧可能是常态。
在看来：再次加码的调控政策也明确了对当前房地产市场秩序整治的要求，政策都楼市发展也给予了一些方向引导，比如说鼓励发展住房租赁市场等，这会引导后续房企和购房者入市策略的转变。
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